Решение Хабаровского краевого суда от 29 августа 2019 года №3а-163/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 августа 2019 года Дело N 3а-163/2019
Хабаровский краевой суд в составе: председательствующего судьи Коноплевой И.А., при секретаре: Наседкиной А.С.
с участием представителя административного истца Сафиулиной О.Н., представителя Министерства имущественных отношений Хабаровского края сина А.А., представителя администрации города Хабаровска Давыдовой
Н.А..,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по инистративному исковому заявлению Шилина В.В.
В.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Министерству имущественных ошений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости мельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Шилин В.В. обратился в Хабаровский краевой суд с :.шнистративным исковым заявлением об установлении кадастровой той мости земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 1107 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного ля размещения склада-магазина - в размере его рыночной стоимости равной I 793 804,94 руб., по состоянию на 01.01.2016.
В обоснование заявленных требований административные истец азал, что является арендатором спорного земельного участка, кадастровая оимость которого определена в размере 4 667 787,27 руб. по состоянию на 1.01.2016г. в соответствии с приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 г N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по. остоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Отчетом об оценке от 22.07.2019г. N 19.56.34.3У, выполненным оценщиком ООО "Оценка 27", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 1 793 804,94 руб.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Шилина В.В., представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Сафиулина О.Н. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства щественных отношений Хабаровского края Васин А.А. в судебном седании требования не признал, пояснив, что представленный " инистративным истцом отчет оценщика ООО "Оценка 27" не ответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Оценщиком использован сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В качестве аналогов должны учитываться объекты, которые по своим характеристикам соответствуют объекту оценки в рамках применения сравнительного подхода.
Из отчета следует, что оценщиком подобраны объекты-аналоги существенно отличающиеся ценообразующими факторами: по площади, условиям рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки).
Оценщиком отобрано 4 объекта-аналога, 3 из которых имеют значительно большую площадь, 1 - меньшую площадь, отсутствует информация и выводы оценщика о недостаточности доступных рыночных данных об объектах-аналогах.
Не учтены стоимостные факторы, такие как транспортная доступность, инфраструктура. В качестве источника информации для поиска и подбора аналогов использовано еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска журнал "Вся недвижимость Хабаровска", интернет-ресурс "Фарпост", "Авито", которые не содержат достоверной информации о кадастровых номерах предлагаемых к продаже земельных участков.
В нарушение п.25 ФСО N 7 при расчете корректировок на дату продажи/предложения оценщик применил сведения, содержащиеся в аналитическом обзоре "Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015года", указав, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогичны изменениям на рынке земельных участков.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Хабаровска Давыдова Н.А. в судебном заседании требования не признала, приведя доводы, аналогичные доводам представителя административного ответчика, ссылаясь на нарушение оценщиком требований действующего законодательства, ФСО при составлении ответа и подборе объектов- аналогов, в связи с чем отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие достоверно установленную рыночную стоимость объекта оценки.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд триходит к следующим выводам.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1107 кв.м., расположен по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для использования под здание склада, аспользуемое под склад-магазин.
На основании договора аренды земельного участка N 430 от 28.10.2014 Шилин В.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N. Срок действия договора определен с 28.10.2014 по 27.10.2019.
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 17.12.2018г., составляет 4 667 787,27 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. на основании приказа Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 г N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Использование земли в Российской Федерации является платным пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости 1 пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Шилин В.В., являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который в соответствии с условиями договора аренды исчисляется от его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 22.07.2019г. N 19.56.ЗУ, составленный ООО "Оценка 27", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 1 793 804,94 руб.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, существляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Из Отчета об оценке, составленного оценщиком - ООО "Оценка 27" К.С. Макушевым от 22.07.2019 года следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Раздел 9 Отчета содержит описание объекта оценки, его количественные и качественные характеристики. Земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 1 107 кв м, расположенный по адресу: <адрес>, относится к категории земель, государственная собственность на которые не разграничена,, категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здание склада; для использования под здание склада, используемое как склад-магазин; для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, участок передан в аренду физическому лицу, по физическим характеристикам: участок неправильной формы рельеф ровный, проведены инженерные коммуникации. На участке расположено здание склада- магазина, участок относится к коммерческому сегменту рынка - размещение объектов торговли исходя из его фактического использования.
Для проведения оценки земельный участок оценивается исходя из вида разрешенного использования - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
В разделе 11 оценщик проводит анализ рынка объекта оценки, также анализ иных внешних факторов, влияющих на стоимость объекта: описание Хабаровского края, города Хабаровска, социально-экономического развития края и города в 2015 году, указывает, что в 2015 году наблюдалось снижение основных социально-экономических показателей на фоне ухудшения общей экономической ситуации, снижение покупательской способности привело к снижению спроса на нежилую недвижимость, в том числе, и на земельные участки.
Согласно выводам по рынку земельных участков под коммерческую застройку следует, что анализ земельных участков, предлагаемых к продаже под коммерческую застройку, приводит к неоднозначным выводам, что объясняется относительно малым числом объектов и неоднородным распределением, как по целевому назначению, так и по размеру.
Каждая сделка является уникальной и сложно поддается систематизацию Полученные средние цены в г. Хабаровске носят справочный характер и отражают общие ценовые тенденции, так как разброс цен большой, диапазон цен составляет от 1 571 до 13081 руб./кв м.
При выборе подходов оценки, оценщиком указано, что затратный подход не может использоваться, так как стоимость, полученная при реализации данного метода, будет содержать в себе значительные погрешности, ввиду недостаточности официальной информации об объектах, существующих элементах инфраструктуры.
Оценщиком применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж.
При поиске и отборе потенциальных аналогов оценщиком проведена выборка на официальном портале федеральной службы государственной регистрации, данные представлены в таблице 13.
Количество потенциальных аналогов составляет 1010 единиц, затем проведен анализ сделок с целью идентификации объектов, данные приведены в таблице 14 - аналогичный вид разрешенного использования имеют земельные участки, участвующие в сделках 233,385,498,499,667, затем проведена проверка объектов, участвующих в сделках (таблица 17).
Для дальнейших расчетов приняты земельные участки N 233,557, однако данные выписок об основных характеристиках на земельные участки противоречат данным публичной кадастровой карты: земельные участки
тся застроенными (проведены улучшения), в связи с чем не могут пользоваться в расчетах.
Оценщиком отобраны потенциальные аналоги с использованием ортала бесплатных объявлений Фарпост Хабаровск, как отвечающие итериям поиска.
В таблице 20 приведены отобранные объекты-аналоги: аналог 1 - л.Ворошилова, д.8, аналог 2 - ул.Колгуева, д.З, аналог 3 - ул. Окружная, аналог 4 - ул.Шевчука, д.7.
Оценщиком произведен расчет корректировки на дату (таблица 23), в блице 24 приведен расчет стоимости объекта оценки.
Доверительный интервал составляет от 437,85 руб. до 4 9876, 41 руб. Аналог N 4 исключен из итогового расчета стоимости, так как его стоимость не вошла в указанный диапазон.
Оценщиком приведено обоснование отказа от проведения расчетов доходным подходом (методом капитализации земельной ренты) ввиду недостаточного количества аналогов для проведения расчетов (установлен 1 аналог).
Рыночная стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода составляет 1793804,94 рубля.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доводы представителя административного ответчика, заинтересованного лица относительно отсутствия надлежащих доказательств, достоверно подтверждающих определенную рыночную стоимость объекта, также, что представленный отчет не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, ФСО - являются несостоятельными.
В опровержение доводов административного ответчика о том, что оценщиком приняты к расчету объекты-аналоги, значительно различающиеся с объектом оценки по ценообразующим факторам, неправильно применены корректировки, следует, что, напротив, оценщиком были проверены информационные базы Росреестра (1010 сделок) с целью отыскания объектов-аналогов, не приняты выбранные аналоги из-за несоответствия информации в объявлениях и фактическим состоянием участков (произведены улучшения). Оценщиком подобраны максимально подходящие объекты-аналоги с указанием алгоритма их подбора, мотивировкой принятия к расчету. Несовпадения ценообразующих факторов скорректированы.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Административное исковое заявление подано в суд 08 августа 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 17 декабря 2018 года.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость действует с 01 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 111, 115, 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
административный иск Шилина В.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов,
решенное использование: Для использования под здание склада, пользуемое под склад-магазин, площадью 1107,0 кв м, адрес объекта: <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в мере 1 793 804 рубля 94 копейки на период с 01 января 2019 года и до аты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о дастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной сударственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения адастровой стоимости - 08 августа 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в министративную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия 03 сентября 2019 года решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 03 сентября 2019 года.
Судья Хабаровского краевого суда


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка