Решение Верховного Суда Удмуртской Республики от 08 ноября 2018 года №3а-163/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 8 ноября 2018 года Дело N 3а-163/2018
Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:
Судьи Багаутдиновой Г.Р.,
при секретаре судебного заседания Токаревой М.В.,
с участием
представителя Правительства Удмуртской Республики Тихомировой К.Ю. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ N сроком по ДД.ММ.ГГГГ, диплом N от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный номер N, от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.141, 142),
представителя Управления Росреестра по Удмуртской Республике Лазаревой М.В. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ N сроком до ДД.ММ.ГГГГ, диплом N, регистрационный номер N от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.109, 110),
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Дерюгина В. Д. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
Дерюгин В. Д. (далее - Дерюгин В.Д., административный истец) обратилась в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 3 849 000 руб. по состоянию на 12 февраля 2018 года.
Административное исковое заявление мотивировано тем, что административному истцу принадлежит на праве аренды земельный участок, с кадастровым номером N, установленная кадастровая стоимость которого в размере 29 600059 руб. 17 коп. значительно превышает его рыночную стоимость по состоянию на 12 февраля 2018 года в размере 3 849 000 руб., определенную Отчетом Общества с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>" об оценке рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.
Представитель Правительства Удмуртской Республики Тихомирова К.Ю., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике Лазарева М.В. против удовлетворения административных исковых требований не возражали, при этом, уточнили, что требования подлежат удовлетворению в размере, установленном заключением эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ.
Дополнительно представитель Правительства Удмуртской Республики Тихомирова К.Ю. пояснила, что ставить вопрос о возмещении расходов на оплату по проведению судебной оценочной экспертизы в настоящем деле не намерена.
Административный истец Дерюгин В.Д., представитель Администрации МО "город Глазов", представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении указанных лиц о времени и месте судебного заседания. От представителя Администрации МО "город Глазов" Шкляевой О.В., представителя Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Ним И.Н. поступили ходатайства с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие. От административного истца Дерюгина В.Д. поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела, в удовлетворении которого определением суда отказано.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определилдело рассмотреть по существу в отсутствие указанных лиц, признав их явку не обязательной.
Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы административного дела и предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.
Из материалов административного дела следует, что земельный участок предоставлен административному лицу Дерюгину В.Д. на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от ДД.ММ.ГГГГ N, сроком по ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.8-9).
Указанный договор в установленном законом порядке зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике ДД.ММ.ГГГГ N (т.1 л.д. 10 оборот).
При этом расчет арендных платежей по договору аренды производится по формуле, одним из составляющих которой является кадастровая стоимость земельного участка.
Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 135-ФЗ)).
В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 29 июля 2017 года) (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости (далее по тексту - ЕГРН) сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в ЕГРН соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Абзацем 3 пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее по тексту - Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 28 от 30 июня 2015 года) разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, заинтересованным лицом (административным ответчиком) является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Приказом Росреестра от 12 мая 2015 года N П/210 полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик наделено федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
Суд установил, что ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по УР, в силу пункта 1.4 приказа Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года N 222 "Об утверждении Методических указаний про определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка" сформирован Акт определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N от 28 марта 2018 года, согласно которому кадастровая стоимость последнего установлена в размере 29 600059 руб. 17 коп.
Указанные обстоятельства подтверждены материалами административного дела, и не оспариваются участниками процесса в судебном заседании.
При таких обстоятельствах суд привлёк к участию в деле в качестве административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по УР, которое наряду с Правительством УР, утвердившим результаты определения последней государственной кадастровой оценки земель на территории Удмуртской Республики (Постановление Правительства Удмуртской Республики от 30 ноября 2015 года N531 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2015 года", далее по тексту - Постановление Правительства УР N 531), являются надлежащими административными ответчиками по настоящему административному делу.
В связи с чем, довод представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по УР, изложенный в письменных пояснениях о том, что они являются ненадлежащим ответчиком по настоящему делу является несостоятельным и подлежит отклонению, поскольку не согласуется с вышеизложенными правовыми нормами материального права и разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28 от 30 июня 2015 года.
Сведения о земельном участке с кадастровым номером N внесены 17.08.2007 года, после чего земельный участок был преобразован, внесение изменений в сведения о преобразуемом земельном участке после регистрации прав на образованный из него земельный участок произведено 28 марта 2018 года.
В соответствии с пунктом 2.1.17. Приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" в случае образования новых земельных участков путем разделения существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в соответствии с удельными показателями кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе кадастровых кварталов и видов разрешенного использования в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2015 года, утвержденными постановлением Правительства УР от 30.11.2015 N 531 (приложение 2) путем умножения площади указанного земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости по виду разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (номер графы 5) (7249 х 4083,33) в размере 29 600 059 руб. 17 коп.
Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Удмуртской Республике определилкадастровую стоимость исходя из уже установленной постановлением N531 стоимости исходного земельного участка с кадастровым номером N пропорционально его оставшейся преобразованной площади после выдела из земельного участка с кадастровым номером N земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N внесены в Единый государственный реестр недвижимости 28 марта 2018 года (т.1 л.д.14).
Положения статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу части 2 статьи 47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.
Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 12 февраля 2018 года - дата определения кадастровой стоимости. При этом в соответствии со статьей 62, частью 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца как арендатора земельного участка, Дерюгин В.Д. обратилась в суд с настоящим административным исковым заявлением.
В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд Отчёт об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 12 февраля 2018 года составляет 3 849 000 рублей (т.1 л.д.16-103).
Однако указанный отчет не отражает действительную рыночную стоимость данного земельного участка, поскольку при анализе рынка не в полном объеме отражена информация о земельных участках, относящихся к сегменту рынка, к которому принадлежит объект оценки. Поскольку указанные нарушения оказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, то отчет об оценке не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.
В силу предписаний статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с несогласием с размером рыночной стоимости земельного участка, определенного Отчётом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>", по ходатайству представителя Правительства Удмуртской Республики, определением суда от 11 сентября 2018 года назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>".
Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>" Ш.О.Б. от ДД.ММ.ГГГГ N, рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка, с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 12 февраля 2018 года составляет 20 047 000 руб. (том 2, л.д. 2-35).
Таким образом, эксперт установил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере, более чем в два раза превышающем рыночную стоимость, указанную в Отчёте об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N Общества с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>", представленном административным истцом в обоснование своих требований.
При этом экспертом по отношению к Отчёту об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N установлено, что оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, федерального закона об оценочной деятельности N 135-ФЗ, предъявляемых к форме и содержанию Отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N: ограниченный анализ рынка привел к необходимости отбора аналогов в ином по статусу населенном пункте (столица Удмуртской Республики г. Ижевск); в рамках сравнительного подхода при расчете рыночной стоимости выбор в качестве аналогов объектов, несопоставимых по виду разрешенного использования (аналоги NN 1 и 3 относятся к ИЖС, садоводство, то есть некоммерческие цели); корректировка на местоположение введена по ограниченным данным; допущена методологическая ошибка в части введения корректировки на разрешенное использование; неправомерна введена поправка, отражающая разницу в виде разрешенного использования.
По мнению эксперта, в целом оценщиком правильно определены факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки, однако исходя из того, что в рамках подхода допущены ошибки, рыночная стоимость является недостоверной. Информация, использованная оценщиком, в целом является достоверной, достаточной и проверяемой. Указанные нарушения оказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (т.2, л.д.3).
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела.
При определении итоговой величины стоимости земельного участка использовался сравнительный подход (метод сравнения продаж). Экспертом было проведено исследование рынка земельных участков города Глазова, и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Данные земельных участков, аналогичных оцениваемому как по площади, так и по месту расположения, приведены экспертом в таблице.
По тем критериям, по которым объекты - аналоги отличаются от оцениваемого, эксперт применил выравнивающие корректировки, что свидетельствует об отсутствии нарушений требований Федеральных стандартов оценки.
Нарушений в подборе аналогов судом не установлено.
Таким образом, экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости.
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.
Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении, в том числе, при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
В данном случае требования административного истца подлежат удовлетворению. Однако размер кадастровой стоимости спорного земельного участка устанавливается равным его рыночной стоимости, определенной в заключение эксперта 20 047 000 рублей как наиболее достоверный.
Суд признаёт, что завышение размера кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечёт увеличение размера арендной платы, поэтому размер кадастровой стоимости земельного участка непосредственно затрагивает интересы административного истца, а потому его требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются обоснованными.
Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
В Верховный Суд Удмуртской Республики административное исковое заявление поступило 17 августа 2018 г. (абзац 6 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ), следовательно, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2018 г.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки, абзацем 2 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Аналогичная правовая норма содержится в части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N, сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, определённой в соответствии с приложением 2 постановления N 531, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 28 марта 2018 года (т.1, л.д.14), с настоящим административным исковым заявлением в суд Дерюгин В.Д. обратился 17 августа 2018 года, то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.
Настоящий судебный акт является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка органом регистрации недвижимости и прав на нее в Единый государственный реестр недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с требованиями статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
С учетом изложенного, и установленного, административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Дерюгина В. Д. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 20 047 000 руб. по состоянию на 12 февраля 2018 года.
Датой подачи заявления Дерюгина В.Д. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости считать 17 августа 2018 года.
В удовлетворении административных исковых требований Дерюгина В. Д. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Удмуртской Республики в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено 8 ноября 2018 г.
Судья Г.Р. Багаутдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка