Решение Самарского областного суда от 13 ноября 2018 года №3а-1630/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 ноября 2018 года Дело N 3а-1630/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,
при секретаре Арсеньевой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1630/2018 по административному исковому заявлению ПАО "Кузнецов" к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ПАО "Кузнецов" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, мотивируя тем, что административному истцу на праве собственности принадлежат нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 172 кв.м., и нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 22,8 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 2 037 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: фактически занимаемый земельный участок промплощадкой, по адресу: <адрес>.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации административный истец имеет исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером N в собственность или в аренду. При этом, цена земельного участка либо размер арендной платы, рассчитываются исходя из размера его кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 4 851 930 рублей 30 копеек.
Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как лица, имеющего исключительное право на приобретение спорного земельного участка в собственность или в аренду.
В обоснование заявленных требований ПАО "Кузнецов" ссылается на отчет об оценке от 13 августа 2018 года N N, подготовленный оценщиком ООО "Институт независимой оценки и аудита", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2013 года составляет 3 493 455 рублей.
Будучи не согласным с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, 5 сентября 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка. Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 25 сентября 2018 года N N административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления.
При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в судебном порядке.
На основании изложенного, ПАО "Кузнецов" просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 037 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: фактически занимаемый земельный участок промплощадкой, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 3 493 455 рублей.
В судебном заседании представитель ПАО "Кузнецов" Сафина В.М., действующая на основании доверенности от 13 февраля 2018 года N N, административный иск поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше.
Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области и Администрации городского округа Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии с положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело без их участия.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области в письменном отзыве на административный иск, в случае отсутствия дополнительных доказательств достоверности заявляемой рыночной стоимости объекта недвижимости, возражал против удовлетворения заявленных требований.
Представитель Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области направил в адрес суда письменные пояснения, в которых оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.
Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.
Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, полагает административный иск ПАО "Кузнецов" к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата...
...Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.
Согласно пункту 10 названных выше Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 года N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Из материалов дела усматривается, что ПАО "Кузнецов" на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:
- нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 172,0 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;
- нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 22,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Вышеуказанные объекты капитального строительства расположены на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 2 037 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: фактически занимаемый земельный участок промплощадкой, по адресу: <адрес>.
Указанные выше обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28 сентября 2018 года N N, от 24 мая 2018 года и от 11 мая 2018 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ПАО "Кузнецов" имеет исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером N в собственность или в аренду. При этом, цена, по которой осуществляется выкуп земельного участка, а также размер арендной платы, подлежат расчету, исходя из размера его кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером N.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 сентября 2018 года N N, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 4 851 930 рублей 30 копеек.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Таким образом, административный истец имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в размере его действительной рыночной стоимости.
Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 5 сентября 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка. Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 25 сентября 2018 года N N административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления.
Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
При таких обстоятельствах, на основании части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обращение ПАО "Кузнецов" в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.
По смыслу заявленных административным истцом требований, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.
В обосновании заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 13 августа 2018 года N N, подготовленный оценщиком ООО "Институт независимой оценки и аудита", из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, площадью 2 037 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: фактически занимаемый земельный участок промплощадкой, расположенный по адресу: <адрес>, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 1 января 2013 года составила 3 493 455 рублей.
Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценка спорного объекта недвижимости выполнена по состоянию на 1 января 2013 года, т.е. на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика в отношении спорного земельного участка не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.
Оценщик сделал вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование в качестве земельного участка производственно-складского назначения - фактически занимаемый земельный участок промплощадкой. В качестве сегмента рынка определен сегмент рынка земельных участков производственного назначения.
Исследование земельного участка проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. От применения затратного и доходного подходов оценщик отказался, обосновав причины такого отказа.
В рамках сравнительного подхода оценщиком из базы данных "Центр цен" отобрано 6 объектов-аналогов - земельных участков для размещения производственных объектов, сопоставимые по ценообразующим факторам с объектам оценки. Описание объектов-аналогов приведено в Таблице 9 на страницах 38-39 Отчета. Все расчеты произведены оценщиком на 1 кв.м.
Оценщиком выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки с объектами-аналогами.
Вводя корректировки на торг, на местоположение, на наличие железнодорожной ветки, на коммуникации, на масштаб объекта, используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщик определилрыночную стоимость спорного земельного участка в размере 3 493 455 рублей.
Из письменных пояснений оценщика ООО "Институт независимой оценки и аудита" на замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, приведенные в решении от 25 сентября 2018 года N N, следует, что согласно осмотру земельного участка и информации, предоставленной Заказчиком, в границах земельного участка имеются следующие здания и сооружения: Корпус 105Б, назначение: нежилое здание, площадь 172 кв.м., адрес: <адрес>; Холодный склад цеха 33, назначение: нежилое здание, площадь 22,8 кв.м., адрес: <адрес>. Согласно этим данным железнодорожных путей на участке нет. В замечании указано, что на участке находится проходная предприятия, на которой имеются железнодорожные пути. Однако, площадь и высота помещения проходной не позволяют разместить железнодорожные пути. Необходимость размещения на проходной железнодорожных путей тоже непонятна.
Цена, указанная в долларах действительно присутствует в тексте объявления. При этом, следует отметить, что Оценщик при расчете опирается не на стоимость в долларах, указанную тексте объявления, а на стоимость, указанную в соответствующем поле "Цена (руб)", которая составляет 37 510 000 рублей за участок площадью 220 соток или 170 500 рублей за сотку.
При таких обстоятельствах, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.
Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом об оценке от 13 августа 2018 года N N, подготовленным оценщиком ООО "Институт независимой оценки и аудита", рыночной стоимости земельного участка. Ходатайств о назначении и проведении по делу судебной экспертизы не заявили. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.
Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения ПАО "Кузнецов" в суд является 9 октября 2018 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 5 сентября 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ПАО "Кузнецов" к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 037 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: фактически занимаемый земельный участок промплощадкой, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 3 493 455 рублей.
Дата подачи ПАО "Кузнецов" заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 5 сентября 2018 года, в суд - 9 октября 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 14 ноября 2018 года.
Председательствующий: Непопалов Г.Г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка