Решение Самарского областного суда от 29 октября 2018 года №3а-1627/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 октября 2018 года Дело N 3а-1627/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1627/2018 по административному исковому заявлению Кульневой А.В. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,
с участием представителя Кульневой А.В. по доверенности Рязановой К.С.,
установил:
Кульнева А.В. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 617,1 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 6 045 012,86 руб..
В обоснование заявленных требований Кульнева А.В. указала, что является собственником вышеуказанного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, затрагивая её права и обязанности как плательщика налога на имущество.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Рязанова К.С. поддержала требования в полном объёме по основаниям, изложенным в административном иске.
Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, администрация г.о. Самары не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменные пояснения.
Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные Кульневой А.В. требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, Кульнева ( до брака Ардалина) А.В. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 617,1 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>.
Объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет 23 марта 2015 года.
Кадастровая стоимость указанного нежилого помещения определена в соответствии с Постановлением правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" от 14 марта 2012 года N 118 в размере 15 108 403,76 руб. по состоянию на 23 марта 2015 года.
В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.
В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года N 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, владеющего объектом недвижимости на праве собственности как плательщика налога на имущество.
Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого помещения и считая свои права нарушенными, 16 августа 2018 года Кульнева А.В. обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения.
После того, как комиссия своим решением от ДД.ММ.ГГГГ N отклонила заявление, Кульнева А.В. обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В обоснование заявленных требований административный истец представила отчет об оценке рыночной стоимости N 40-2/18-01, выполненный 16 июля 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и судебной экспертизы" ФИО1
Указанным отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 23 марта 2015 года в размере 6 045 012,86 рублей.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.
Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 23 марта 2015 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.
Из отчета об оценке следует, что состояние отделки на дату оценки -черновое, что подтверждается справкой, предоставленной заказчиком. Фотографии в отчете сделаны после даты оценки.
Согласно пояснениям представителя административного истца в судебном заседании следует, что ремонт помещения произведён после даты оценки, произведен он арендатором с согласия арендодателя, что не противоречит договору аренды.
Исходя из анализа данных о месторасположении объекта оценки, конструктивных и объемных планировочных решений, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является универсальное (свободное назначение) подвального помещения. В рамках проведенного исследования проанализирован сегмент рынка помещений универсальных ( свободного назначения) подвальных помещений.
Проанализировав 6 источников информации, оценщиком отобран 21 объект с приведением описания на страницах 57-58 отчета. Проанализированы факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, среди которых выявлены такие, как местоположение, состояние отделки, расположение относительно красной линии, этаж расположения, наличие отдельного входа, площадь.
В отчете приведено описание определения рыночной стоимости нежилого помещения методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.
Для сравнения с объектом оценки выбраны объекты-аналоги, расположенные в Самарском, Октябрьском, Промышленном районах. Их описание приведено на странице 79 отчета.
Для сглаживания различий между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком введены корректировки на торг, на местоположение, на площадь, на наличие отдельного входа, на расположение относительно красной линии, после чего определена величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 6 045 012,86 рублей.
В связи с тем, что объект отделки находился в состоянии черновой отделки, и на дату оценки оценщик не располагал информацией об арендных ставках или фактах сдачи имущества в аренду, оценщик отказался от применения доходного подхода.
От затратного подхода оценщик отказался в связи с тем, что отсутствует необходимая информация по всему зданию и земельному участку для проведения расчетов затратным подходом.
Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилого помещения на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенного в рамках выбранного оценщиком подхода. Суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого помещения является достоверной.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 23 марта 2015 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости установленной отчетом об оценке.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 16 августа 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования Кульневой А.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 617,1 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 23 марта 2015 года в размере 6 045 012,86 рублей.
Датой обращения Кульневой А.В. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 16 августа 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка