Решение Пермского краевого суда от 05 февраля 2021 года №3а-1625/2020, 3а-26/2021

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 5 февраля 2021 года Дело N 3а-26/2021
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Алексеева А.А.,
при ведении протокола помощником судьи Шумилиной А.Е.,
с участием представителя административного истца Мусихина А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "АналитикЪ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ООО "АналитикЪ" обратилось с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **, площадью 567,3 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3739000 рублей по состоянию на 1.01.2018.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилого здания. Кадастровая стоимость здания утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 в размере 15 446 574,88 руб. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, что подтверждается отчётом об оценке от 28.06.2019 N 0726/06/19-ОЦ ООО "Пермский центр комплексных решений", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 3 739 000 руб. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика налога на имущество юридических лиц.
В судебном заседании представитель административного истца Мусихин А.А. на удовлетворении заявленных требований настаивал по доводам, изложенным в административном иске.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края А. просила рассмотреть дело в её отсутствие, в отзыве указала, что Министерство возражает против удовлетворения заявленных требований, иных доказательств рыночной стоимости объекта не представляет.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю представителя в суд не направил.
Заинтересованные лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", администрация Краснокамского городского округа о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили.
Выслушав представителя административного истца, исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства административного дела.
Согласно частям 1, 7 статьи 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
ООО "АналитикЪ" является собственником нежилого здания с кадастровым номером **, площадью 567,3 кв.м, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Правовой интерес ООО "АналитикЪ" в определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной их рыночной стоимости основан на положениях статьи 402, пунктов 1, 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 2 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и внесении изменений в Закон Пермского края "О налогообложении в Пермском крае" и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Как собственник здания, ООО "АналитикЪ" является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ** по состоянию на 1.01.2018 утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и земельных отношений Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 в размере 15446574,88 руб.
Согласно отчёту об оценке от 28.06.2019 N 0726/06/19-ОЦ оценщика ООО "Пермский центр комплексных решений", рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** по состоянию на 1.01.2018 составляла 3739000 руб.
На основании определения Пермского краевого суда от 11.12.2020 экспертом Б. проведена судебная экспертиза, составлено экспертное заключение N 20/1228-6, согласно которому подготовленный оценщиком ООО "Пермский центр комплексных решений" Т. отчёт об оценке от 28.06.2019 N 0726/06/19-ОЦ, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федеральных стандартов оценки, не содержит недостатков или неточностей, влияющих на итоговый результат оценки.
Отчёт об оценке составлен с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, содержат подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объекта оценки подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами.
Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.
Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного, затратного, и доходного подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки суд находит обоснованным.
Оценщиком проведен анализ рынка зданий, используемых как производственно-складская недвижимость. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: назначение, вид имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, этажность, площадь.
Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи зданий на территории Пермского края оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, наличие обременений, дата предложения, местоположение, назначение и вид фактического использования, этаж, площадь, наличие отдельного входа, коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал 3 объекта-аналога для объекта оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в отчёте со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Расчеты затратным подходом произведены с учетом характеристик объекта оценки, материала конструктивных элементов и инженерных систем, прибыли от инвестиции в строительство, коэффициента физического износа с момента ввода здания в эксплуатацию, процента потери стоимости в зависимости от местоположения объекта.
Оценщиком в отчётах приведены алгоритм расчёта рыночной стоимости зданий затратным подходом, а именно: указано, что изначально производится оценка стоимости затрат на замещение объектов недвижимости на действительную дату оценки, затем производится определение прибыли предпринимателя, определение износа и устаревания, расчёт стоимости объектов происходит путём суммирования затрат на создание объектов и прибыли предпринимателя за вычетом их физического износа и устаревания.
Оценщик выбрал корректные и уместные методы оценки. Итоговое значение рыночной стоимости объекта рассчитано путем усреднения результатов, полученных после применения сравнительного, затратного, и доходного подходов. Недостатков в приведенных расчетах оценщика экспертом не выявлено.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
Доказательств иной рыночной стоимости здания, чем в отчёте об оценке, административным ответчиком, заинтересованными лицами суду не представлено.
С учётом изложенного, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости в размере 3739000 рублей по состоянию на 1.01.2018.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 23.09.2020, на что суд указывает в резолютивной части настоящего решения.
Согласно разъяснению, данному в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Поскольку оспариваемая кадастровая оценка утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю является ненадлежащим ответчиком по рассматриваемому административному исковому заявлению. В связи с этим в удовлетворении административного иска ООО "АналитикЪ" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю суд отказывает.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "АналитикЪ" к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания административного корпуса с кадастровым номером **, площадью 567,3 кв.м, расположенного по адресу ****, равной его рыночной стоимости в размере 3739000 рублей по состоянию на 1.01.2018.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 23.09.2020.
В удовлетворении административного иска ООО "АналитикЪ" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий - подпись
Подлинник решения суда находится в материалах административного дела N 3а-26/2021 Пермского краевого суда
Мотивированное решение суда изготовлено 10.02.2021.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка