Дата принятия: 08 ноября 2021г.
Номер документа: 3а-162/2021
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 ноября 2021 года Дело N 3а-162/2021
Тверской областной суд в составе:
председательствующего судьи Пержуковой Л.В.,
при секретаре судебного заседания Османовой Т.Л.,
с участием представителя административного истца Соколовой М.С., представителя административного ответчика ГБУ "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" Софяновой Г.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Озёрное" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ООО "Озёрное" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости.
Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимого имущества существенно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца Соколова М.С. поддержала исковые требования, по основаниям, изложенным в административном иске.
Представитель административного ответчика ГБУ "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации" Софянова Г.А. против удовлетворения административного иска возражала, указывая, что представленный в материалы дела отчет об оценке не может являться надлежащим доказательством по делу. Поскольку сельскохозяйственная деятельность на спорном земельном участке ограничена и фактически невозможна, а объект оценки расположен в границах ООПТ, то отобранные оценщиком земельные участки сельскохозяйственного назначения не могли быть использованы в качестве объектов-аналогов.
Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, заинтересованных лиц: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тверской области, Администрации Осташковского городского округа, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Представителем административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области направлены в суд письменные возражения против удовлетворения административного иска со ссылками на несоответствие представленного истцом отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика ГБУ "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации", исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для дачного строительства, принадлежит административному истцу на праве собственности. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ.
Являясь собственником указанного земельного участка, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.
В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 20 ноября 2019 года N 11-нп.
Земельный участок с кадастровым номером N вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 13566000 рублей.
В подтверждение рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, составленный оценщиком ФИО1 согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 378000 рублей.
Оценив представленный отчет об оценке в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.
Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.
Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения, к сегменту которых относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.
В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, копии объявлений, размещенных в сети "Интернет".
Применение оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка метода количественных корректировок в рамках сравнительного подхода в отчете обосновано, мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов оценщиком приведены.
Для расчета рыночной стоимости оценщик отобрал три аналога, относящиеся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, сопоставимые с ним по ценообразующим факторам, цены которых скорректировал по итогам сравнения с оцениваемым земельным участком и, согласовав полученные результаты, определилитоговую величину рыночной стоимости.
Представленные Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области письменные возражения относительно отчета об оценке мотивированы доводами о том, что оценщик не обосновал причины отказа от использования предложений 6 и 7 выборки, которые также сопоставимы с объектом оценки по назначению, местоположению и площади, а даты объявлений являются более близкими к дате оценке, чем дата объявления объекта-аналога N 1. Оценщиком подобраны 3 объекта-аналога, при сопоставлении которых заметно значительное отличие удельной стоимости объекта-аналога N 3 от остальных аналогов (от объекта-аналога N 1 на 27 %, от объекта-аналога N 2 на 34 %), что показывает неоднородность выбранных аналогов и может свидетельствовать об их неверном подборе. В отчете об оценке оценщиком внесена корректировка на ограничения использования в отношении всех объектов-аналогов величиной -35 %, в качестве обоснования указано, что все аналоги свободны от ограничений и могут свободно и полноценно использоваться в сельскохозяйственных целях, то есть не имеют отрицательных качественных характеристик, однако согласно сведениям публичной кадастровой карты и яндекс карты вся площадь объекта-аналога N 3 заросла лесом, что не позволяет полноценно использовать земельный участок, кроме того, по нему проходит охранная зона инженерных коммуникаций, что накладывает на земельный участок ограничения в его использовании. Также оценщиком внесена отрицательная корректировка на условия сделки величиной 32,9 % в отношении всех объектов-аналогов, в качестве обоснования указано, что для внесения данной корректировки учитывались индивидуальные особенности объекта оценки, его состояние, развитость рынка, срок экспозиции земельных участок сельскохозяйственного назначения на рынке, однако, как следует из представленной оценщиком информации из справочника Лейфера среди факторов, влияющих на выбор конкретного значения величины скидки на торг, не имеется факторов, учитывающих индивидуальные особенности объекта оценки и его состояние, следовательно, величина корректировки на торг выбрана неверно. Кроме того, индивидуальные особенности объекта оценки в виде имеющихся ограничений в использовании земельного участка учитываются в рамках другой корректировки, что может свидетельствовать о двойном учете одной и той же особенности объекта оценки.
Между тем, данные возражения не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчете об оценке, достоверность которых оценщик ФИО1., допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердила.
Так, свидетель ФИО1 пояснила, что при выборке объектов-аналогов (предложений) учитывались сопоставимость объектов с объектом оценки и возможность оценщика подтвердить источник информации об объекте-аналоге (наличие копий газет с объявлениями, принт скринов страниц интернет сайтов с объявлениями и др.). Из представленных в выборке предложений оценщиком для расчетов выбраны те объекты, которые наиболее сопоставимы по характеристикам с объектами оценки, информацию по которым можно проверить и подтвердить. В расчетах не участвовали предложения с минимальной и максимальной ценами.
На странице 47 отчета об оценке указано, что коэффициент вариации цен подобранных аналогов составляет 20 %. Свидетель пояснила, что по сложившейся практике разница между подобранными ценами аналогов и скорректированными ценами аналогов в случае правильности подбора и введения корректировок не должна превышать 30 % - 35 %.
Корректировка на ограничение использования в данном случае не рассматривалась в связи с прохождением по земельным участкам охранных зон инженерных коммуникаций. Обстоятельства прохождения через земельный участок инженерных коммуникаций в целом не препятствуют его использованию по целевому назначению. В данном случае расположение объекта оценки в ООПТ фактически исключило возможность его использования по целевому назначению, с учетом данного обстоятельства к ценам объектов-аналогов была применена соответствующая корректировка. Кроме того, на публичной кадастровой карте сведения о нахождении охранных зон инженерных коммуникаций в пределах объекта-аналога N 3 отсутствуют, выпиской из ЕГРН по данному объекту оценщик не располагал.
Размер корректировки на торг мотивирован и обоснован не индивидуальными особенностями объекта, а тем, что в процессе предложения цена на земельные участки снижается, поэтому учитывался срок экспозиции. Кроме того, земли сельскохозяйственного назначения не пользуются спросом и продаются очень долго. Соответственно, двойной учёт одной и той же особенности объекта оценки при применении корректировок не производился.
Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.
При таких обстоятельствах, кадастровую стоимость земельного участка следует установить в размере, определенном в представленном истцом отчете об оценке.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования ООО "Озёрное" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 378000 рублей.
Датой подачи заявления считать дату обращения в суд - ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Л.В. Пержукова
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий Л.В. Пержукова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
