Дата принятия: 02 декабря 2020г.
Номер документа: 3а-162/2020
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 декабря 2020 года Дело N 3а-162/2020
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Куратова А.А.,
при секретаре Наседкиной А.С.,
с участием: представителя административного истца ООО "Специализированный застройщик "Взлёт Девелопмент" Чагай А.О.,
представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края Гладкова Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Специализированный застройщик "Взлёт Девелопмент" к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Специализированный застройщик "Взлёт Девелопмент" обратилось в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7321 кв. м, расположенного по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 18 529 451 руб.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 36 218 377,99 руб. по состоянию на 25.03.2020. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО "Профи оценка" рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 18 529 451 руб., что в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица администрации г.Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Чагай А.О. заявленные требования поддержал, по основаниям указанным в административном исковом заявлении.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
В возражениях на административный иск администрация г. Хабаровска указывает, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность величины рыночной стоимости земельного участка. Просит в удовлетворении иска отказать.
В судебном заседании представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края по доверенности Гладков Е.С. не возражает против удовлетворения административного иска.
Заслушав участников судебного процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что собственником земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки, общей площадью 7321 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, является ООО "Специализированный застройщик "Взлёт Девелопмент" (свидетельство о государственной регистрации от 03.08.2020).
Из акта определения кадастровой стоимости земельного участка от 25.03.2020 следует, что кадастровая стоимость земельного участка определена филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Хабаровскому краю в соответствии с пунктом 18 Порядка определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018г. N 514, путем умножения площади земельного участка (7321 кв. м) на удельный показатель кадастровой стоимости (4947,19 руб.), утвержденный приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018г. N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии (абзац 1).
В силу части 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ объектами налогообложения признаётся, в том числе недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (ч. 2 ст. 375 Налогового кодекса РФ).
Из изложенного следует, что административный истец, являясь собственником объекта недвижимого имущества, налог на который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 07.10.2020 N 12 отклонено заявление ООО "Специализированный застройщик "Взлёт Девелопмент" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки составленный ООО "Профи оценка" от 26.08.2020, согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 25.03.2020 составляет 18 529 451 руб.
Вышеуказанный отчёт подготовлен оценщиком Матиенко А.А., которая является членом Некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков". Оценщик прошла профессиональную переподготовку в ФГБОУ ВПО "ХГУЭиП" по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости". Гражданская ответственность оценщика застрахована. Стаж работы в оценочной деятельности с 05.07.2017. Требования о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил договор и оценщика соблюдены (ст. 16 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998).
Из представленного отчёта следует, что в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20.05.2015 N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости.
В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
Оценщиком исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынков земельных участков г.Хабаровска.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные официального сайта РФ для размещения информации о проведении торгов https://torgi.gov.ru / - раздел "Аренда и продажа земельных участков", сайтов по продаже недвижимости - www.avito.ru, www.domofond.ru, www.farpost.ru, www.cian.ru.
В качестве единицы сравнения оценщиком выбран 1 кв. м земельного участка.
Отобрано 5 объектов-аналогов, соответствующие определенным оценщиком критериям отбора.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения N 5.
Произведены корректировки стоимостей аналогов на дату продажи (предложения); на условия предложения (для объектов-аналогов NN 2-5); на вид права (для объекта-аналога N 4); на местоположение (для объектов-аналогов NN 2, 4, 5); на площадь.
Расчет и описание корректировок приведены в отчете. Отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.
После проверки коэффициента вариации из расчетов исключен объект-аналог N 5, как не вошедший в доверительный интервал.
После проведения оценки, итоговая рыночная стоимость земельного участка определена в размере 18 529 451руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Положения отчета опровергают доводы администрации г. Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях.
В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки под многоэтажное жилищное строительство) и сопоставимы по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам при их сравнении с объектом оценки. Отказ от применения иных корректировок обоснован.
Использование в качестве аналога N 1 земельного участка, аукцион по продаже которого не состоялся, не влечет за собой уменьшение рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.
Использование оценщиком аналогов различной площади, отличной от объекта оценки, не может являться нарушением ФСО, так как оценщиком подобраны наиболее схожие объекты аналоги, предоставленные на рынке, и применена корректировка на их различные характеристики. Рыночные данные об объектах-аналогах, принятых к расчёту, достаточны и достоверны.
В процессе проведения сравнительного анализа оценщиком был получен необходимый объем сведений о предложениях земельных участков на продажу, схожих по своим основных характеристикам с объектом оценки. Сведения, полученные из открытых источников информации, оформленные в виде публичной оферты, соответствуют требованию действующего законодательства. Информация о земельных участках, предложенных к продаже на дату оценки, использованная в отчёте, соответствует требованиям достаточности и достоверности.
Суд приходит к выводу, что во исполнение п.5 ФСО N 3 в отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена.
Обстоятельства, на которые ссылается администрация г. Хабаровска без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованными лицами, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в суде не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
В соответствии с п. 1.1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
С учётом разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в резолютивной части решения следует указать дату подачи соответствующего заявления.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результата определения кадастровой стоимости является 09.09.2020 - дата подачи в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости соответствующего заявления.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО "Специализированный застройщик "Взлёт Девелопмент" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7321 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.03.2020 в размере 18 529 451 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 09 сентября 2020 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 03 декабря 2020 года.
Судья Хабаровского краевого суда А.А. Куратов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
