Дата принятия: 10 июля 2020г.
Номер документа: 3а-162/2020
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
РЕШЕНИЕ
от 10 июля 2020 года Дело N 3а-162/2020
Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Евлогиевой Т.Н.
при секретаре Семенове Д.А.,
с участием:
представителя административного истца Петровского С.В.,
представителя административного ответчика Бюджетного учреждения "Чуваштехинвентаризация" Минэкономразвития Чувашии Артемьевой А.В.,
представителя Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Васильева С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ибрагимова Альяра Исы Оглы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Ибрагимов А.И.Оглы обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 500 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства магазина, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 588 200 рублей.
Иск мотивирован тем, что находящийся на указанном земельном участке объект недвижимого имущества - одноэтажное нежилое здание площадью 291,5 кв.м. принадлежит истцу на праве собственности; указанный земельный участок предоставлен ему администрацией Цивильского городского поселения на основании договора аренды земельного участка от 21 февраля 2019 года. Согласно п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. Административный истец, как собственник нежилого здания, намерен приобрести в собственность указанный земельный участок, однако полагает, что кадастровая стоимость значительно завышена и не соответствует рыночной стоимости земельного участка. Так, согласно отчету N 0518/2020 от 16 марта 2020 года, выполненному ИП Кудряшовым Д.Г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 588 200 руб. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 марта 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 1179760 руб. Таким образом кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что влечет значительное нарушение прав и законных интересов административного истца, в том числе по вопросу приобретения земельного участка в собственность в соответствии с земельным законодательством.
Основываясь на изложенных обстоятельствах, административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 500 кв.м., расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 588 200 рублей.
В судебном заседании административный истец не присутствовал, обеспечил явку своего представителя Петровского С.В., который поддержал заявленное требование по основаниям, изложенным в иске, и вновь привел их суду.
Представитель заинтересованного лица администрации Цивильского городского поселения Цивильского района в судебное заседание не явился, о судебном заседании извещен надлежащим образом, в заявлении просил рассмотреть дело без его участия, в ранее поданном заявлении просил в удовлетворении административного иска отказать.
Административный ответчик Кабинет Министров Чувашской Республики, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, представитель Кабинета Министров Чувашской Республики Е.В. Маркова оставила разрешение исковых требований на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, просило о рассмотрении дела без участия представителя.
В судебном заседании представитель Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Васильев С.В. разрешение административных исковых требований оставил на усмотрение суда, пояснив, что с результатами представленного административным истцом отчета ознакомлен, замечаний не имеет.
Представитель административного ответчика БУ "Чуваштехинветаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Артемьева А.В. разрешение административных исковых требований оставила на усмотрение суда, пояснив, что с результатами отчета ознакомлена, замечаний не имеет.
Выслушав объяснения участников процесса, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Подпунктом 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ закреплено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Административный истец Ибрагимов А.И.Оглы является собственником объекта недвижимости - нежилого здания магазина с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 291,5 кв.м., расположенного по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации: 12 февраля 2020 года N 21-20-100145:265-21/053/2020-1 (л.д.12).
Администрацией Цивильского городского поселения Цивильского района с административным истцом Ибрагимовым А.И.Оглы, как лицом, имеющим в собственности здание магазина, 21 февраля 2019 года заключен договор аренды земельного участка N 01 с кадастровым номером <данные изъяты> из земель населенных пунктов площадью 500 кв.м. для завершения неоконченного строительства объекта недвижимости, с разрешенным видом использования земельного участка: для строительства магазина (л.д. 14-16).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 марта 2020 года N кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 1179 760 руб. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости - 24.01.2020, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) - 1 января 2019 года (л.д. 10).
Поскольку административный истец является собственником объекта недвижимости - нежилого здания магазина и как собственник здания имеет право на приобретение без проведения торгов земельного участка, на котором расположено здание, при этом цена земельного участка зависит от его кадастровой стоимости, то результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности, в связи с чем он имеет право на обращение в суд с заявленным исковым требованием.
В силу ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
При предъявлении административного искового заявления административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет от 16.03.2020 N 0518/2020, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 588 200 руб.
Административные ответчики определенную ИП Кудряшовым Д.Г. рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 588 200 руб. не оспаривают, удовлетворение предъявленного требования по указанному отчету оставили на усмотрение суда, возражений против удовлетворения иска не выразили, ходатайств о назначении по делу экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка не заявили, выразили отсутствие замечаний относительно представленного административным истцом отчета.
Заинтересованное лицо - администрация Цивильского городского поселении Цивильского района Чувашской Республики, хоть и указала в заявлении, что просит в удовлетворении административного иска отказать, однако доказательств в опровержение отчета независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 588 200 руб. не представила, ходатайств о назначении по делу экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка не заявила, доказательств иной оценки рыночной стоимости земельного участка на указанную дату не представила.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Представленный административным истцом отчет N 0518/2020 от 16.03.2020 проведен на основании анализа рынка объекта оценки: анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, анализа ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
В результате анализа имеющейся информации сделано итоговое заключение о рыночной стоимости представленного к оценке объекта - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 588 200 руб.
Из анализа указанного отчета, суд приходит к выводу о том, что методика исследования, объем и этапы проведения оценки, выполнение расчетов, согласование полученных результатов в основном соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.
В отчете проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Определяя рыночную стоимость земельного участка, независимый эксперт использовал метод сравнения продаж (в рамках сравнительного подхода), при этом в отчете также приведено обоснование методов оценки в рамках указанного подхода. Вполне понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов экспертизы. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
В силу ч.1 ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Оценив представленный административным истцом отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что оснований не доверять ему не имеется, поскольку доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено; судом выносился на обсуждение лиц, участвующих в деле, вопрос о назначении судебной экспертизы, вместе с тем, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено, оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе судом не установлено.
Указанный отчет неясностей не содержит, оснований не доверять представленному административным истцом отчету не имеется.
ИП Кудряшов Д.Г. является членом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство "Экспертный совет", имеет соответствующие квалификацию и образование в области оценочной деятельности; стаж его работы в оценочной деятельности составляет более 20 лет - с 1997 года; при проведении исследования оценщик руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки; применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. В качестве аналогов объекта оценки им взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта оценки, изложенные в таблице 3.1 отчета.
Основными источниками информации, использованными ИП Кудряшовым Д.Г., явились данные открытых изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы, в частности архивы оценщика, указанные в отчете, специализированные сайты, в том числе https://www.avito.ru и др.
В расчет стоимости сопоставимых объектов экспертом внесены корректировки, учитывающие отличие объекта оценки от объектов сравнения: на площадь, на местоположение, на объем передаваемых прав, условия продаж и финансирования, на физические характеристики объекта.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив заключение в отчете от 16.03.2020 N 0518/2020 об определении рыночной стоимости нежилого здания, суд полагает, что оно соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Каких-либо доказательств, опровергающих данные обстоятельства, в материалы дела не представлено,
Таким образом, административный истец доказал величину рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, которая административными ответчиками и заинтересованными лицами не опровергнута и не оспаривается.
Согласно положениям Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" массовая оценка недвижимости - это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.
В отличие от работ по массовой оценке, при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Каких-либо доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере, а также существенных замечаний к отчету об оценке, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайство о назначении судебной экспертизы ими не заявлено.
Достаточных оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе судом не установлено.
Учитывая изложенное, суд считает, что по состоянию на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка, т.е. на 1 января 2019 года, рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> следует установить на основании результатов независимой оценки в размере 588 200 руб.
В соответствии с абзацем 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно абзацам 3 и 5 п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абз. 5 ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ).
Следовательно, в рассматриваемом случае установленная судом рыночная стоимость подлежит применению до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной оценки, в государственный кадастр недвижимости, а датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 12 мая 2020 года.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных земельных участков, утвержденных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Руководствуясь ст.175-177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 500 кв.м., расположенного по <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года равной его рыночной стоимости в размере 588200 (пятьсот восемьдесят восемь тысяч двести) руб. 00 коп.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 мая 2020 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 500 кв.м., расположенного по <адрес>
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Решение может быть обжаловано в четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме с подачей жалобы через Верховный Суд Чувашской Республики.
Председательствующий Т.Н. Евлогиева
Мотивированное решение составлено 24 июля 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
