Решение Хабаровского краевого суда от 25 сентября 2019 года №3а-162/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 сентября 2019 года Дело N 3а-162/2019
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Романовой И.А.,
при секретаре Афанасьевой А.А.,
с участием представителя административного истца и заинтересованного лица Боровинской Т.И. - Зубка М.Е.,
представителя административного ответчика - Правительства Хабаровского края - Евсеенко А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Паленной А.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Паленная А.А. обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 16 488 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26.10.2017 в размере 13 454 208 руб.
В обоснование заявленных требований указала, что является сособственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 26.10.2017 определена в размере 43 367 397,12 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N 205-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 21.11.2018 N 495/2018, выполненным оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26.10.2017 определена в размере 13 454 208 руб.
Определением судьи к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Боровинская Т.И., ООО "Зодиак", администрация г. Комсомольска-на-Амуре.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие истца Паленной А.А., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заинтересованного лица Боровинской Т.И., ООО "Зодиак", которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца - Зубок М.Е. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Правительства Хабаровского края заявленные требования не признала по основаниям, изложенным в возражениях на административный иск.
Из письменных возражений Правительства Хабаровского края следует, что Правительство является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка постановлением Правительства Хабаровского края N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" не утверждалась. Кадастровая стоимость оспариваемого земельного участка определена Управлением Росреестра по Хабаровскому краю на основании ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 путем умножения средних значений удельных показателей, определенных постановлением N 205-пр на площадь земельного участка. Кроме того, указывает на отсутствие правовых оснований для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, исходя из того, что оспариваемая кадастровая стоимость является архивной, в настоящее время кадастровая стоимость утверждена приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края". Указанный акт вступил в законную силу 29.12.2018. Таким образом, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость, в том числе и для целей перерасчета земельного налога, пересмотру не подлежит. К участию в деле не привлечено Министерство имущественных отношений Хабаровского края. В материалы дела не представлен отчет об оценке оспариваемого земельного участка по состоянию на 01.01.2016. Представленный отчет об оценке по состоянию на 26.10.2017 не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка. Оценщиком подобраны объекты-аналоги с существенно отличающиеся ценообразующими факторами, с использованием источников, достоверно не подтверждающих характеристики указанных объектов. В частности, площадь объекта оценки и объектов-аналогов существенно отличается, оценщиком необоснованно не применена корректировка на вид разрешенного использования, исходя из суждения оценщика о тождественности объекта оценки и объектов-аналогов по данному критерию, тогда как вид разрешенного использования оспариваемого земельного участка и объектов-аналогов в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014г. N 540, различны. Кроме того, оценщиком не учтены такие факторы, как транспортная доступность, инфраструктура, скидки к ценам предложений, физические характеристики объекта. Отказ от применения указанных факторов в отчете необоснован.
В письменном отзыве администрация г.Комсомольска-на-Амуре полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению в связи с существенным нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в представленном отчете об оценке, в частности на стр. 15 указано о проведении оценки исходя из права собственности, без учета обременений и ограничений. Вместе с тем, согласно правоустанавливающим документам, земельный участок находится в общей долевой собственности Паленной А.А. и Боровинской Т.И. По состоянию на дату определения стоимости зарегистрированы ипотека в пользу Боровинской Т.И., а также аренда в пользу ООО "Зодиак". В отчете отсутствуют сведения о правоустанавливающих документах на объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке. Оценщиком не проведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе на рынок оцениваемого объекта за период I-III кварталы 2017 года. Для определения диапазона цен необходимо было учитывать данные по состоянию на сентябрь 2017 года. Кроме того, оценщиком не обоснован вывод о соответствии наиболее эффективного использования объекта оценки его фактическому использованию, исходя из того, что в жилой зоне Ж-1 допускается размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 1 000 кв.м. По объекту-аналогу N 1 в скрин-копии объявления не указан год сделки. Проверить подлинность предоставленной информации не представляется возможным, поскольку указанная оценщиком интернет-страница не существует.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи земельного участка от 15.03.2016 Паленной А.А. принадлежит на праве общей долевой собственности (доля в праве 1/2) земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - объект торговли, с кадастровым номером N, площадью 16 488 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Право собственности зарегистрировано в установленном порядке 31.03.2016, номер государственной регистрации права N.
Собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок является Боровинская Т.И.
Кроме того, на указанный земельный участок установлено ограничение и обременение объекта недвижимости в виде аренды сроком действия с 20.11.2014 по 31.12.2027 в пользу ООО "Зодиак".
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 26.10.2017, составляет 43 367 397,12 руб., определена по состоянию на 26.10.2017 на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Паленная А.А., являясь сособственником земельного участка, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на землю является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка.
Доводы представителя Правительства Хабаровского края об обратном, о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является архивной и пересмотру, в этой связи, не подлежит, основаны на ошибочном толковании положений действующего законодательства.
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.
В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 26.10.2017 в размере 43 367 397,12 руб., о чем 26.10.2017 внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости.
Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, распложенных на территории Хабаровского края. Приказ официально опубликован 24.09.2018. В Единый государственный реестр недвижимости 14.12.2018 внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, ее размер составил 21 807 853,2 руб.
Часть 4 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
28.12.2018 Паленная А.А. обратилась в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, которая утверждена по состоянию на 26.10.2017 постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N 205-пр. Таким образом, сведения о кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 26.10.2017, применяются для расчета земельного налога с 1 января 2018 года.
Следовательно, вопреки доводам представителя Правительства Хабаровского края, административный истец, являясь собственником земельного участка, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на землю является кадастровая стоимость, имеет право, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оспорить кадастровую стоимость земельного участка, утвержденную постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N 205-пр по состоянию на 26.10.2017, и ставшую архивной на день ее обращения с соответствующим заявлением в суд.
В связи с тем, что средние удельные показатели кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов на территории Хабаровского края были определены Правительством Хабаровского края и утверждены Постановлением Правительства Хабаровского края N-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края", а функция подведомственного Росреестру федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии сводилась только к тому, чтобы арифметическим путём умножить определённый Правительством Хабаровского края удельный показатель кадастровой стоимости на площадь земельного участка (2 630,24 * 16 488 = 43 367 397,12 руб.), суд отклоняет довод о том, что Правительство Хабаровского края является ненадлежащим административным ответчиком.
Доводы возражений представителя Правительства Хабаровского края и администрации города Комсомольска-на-Амуре о несоответствии отчета требованиям законодательства, являются несостоятельными.
Устанавливая необходимость представления в суд отчета, составленного на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, в силу взаимосвязанных пунктов 4 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, законодатель предъявляет требования к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки в статье 11 Закона N 135-ФЗ.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об оценке от 21.11.2018 N 495/2018, выполненный оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" Селивановым К.А., согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26.10.2017 определена в размере 13 454 208 руб.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 26.10.2017, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
В этой связи, доводы представителя Правительства Хабаровского края о том, что отчет об оценке на указанную дату не является надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка, являются несостоятельными.
Вопреки доводам представителя Правительства Хабаровского края и администрации города Комсомольска-на-Амуре представленный отчет об оценке соответствует предъявляемым к данному виду документов требованиям, является надлежащим доказательством по делу.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные официального сайта органов местного самоуправления г. Комсомольска-на-Амуре http://www.kmcity.ru, раздел "Продажа объектов имущества муниципальной собственности": информационные сообщения Комитета по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края, а также информация с сайтов объявлений www.avito.ru, www.ruads.ru, www.farpost.ru.
Отобрано 5 объектов-аналогов, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.
Данные об объектах-аналогах представлены в таблице 3.3 Отчета.
В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: дата продажи (предложения), условия продажи (торг), площадь объекта, местоположение, категория земель, вид разрешенного использования, расположение относительно красной линии, выставляющееся право на объект.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки стоимости каждого объекта-аналога по ценообразующим факторам - на дату продажи (предложения), на условия продажи (торг) (для объектов-аналогов N1,2,3( площадь, выставляющееся право на объект (для объектов-аналогов NN1,2,3), на расположение относительно автомагистралей (для объекта-аналога N 2). Расчет и описание корректировок приведены в Отчете.
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в доверительный интервал и приняты к расчету.
Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 13 454 208 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Положения Отчета опровергают доводы Правительства Хабаровского края, администрации г.Комсомольска-на-Амуре о допущенных оценщиком нарушениях.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованны отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам как между объектами аналогами, так и при их сравнении с объектами оценки, в том числе произведена корректировка на площадь земельного участка. Отказ от применения иных корректировок обоснован.
Доводы Правительства Хабаровского края, изложенные в отзыве, о непривлечении к участию в деле Министерства имущественных отношений Хабаровского края, непредоставлении отчета об оценке по состоянию на 01.01.2016, исходя из утверждения результатов определения кадастровой стоимости земельных участков приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42, приняты во внимание быть не могут, поскольку административный истец обратилась в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N 205-пр, требования об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42, не заявлялись. Кроме того, на момент обращения Паленной А.А. в суд кадастровая стоимость, утвержденная Министерством инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского для целей налогообложения не применялась.
Доводы Правительства Хабаровского края о различии видов разрешенного использования оспариваемого земельного участка и объектов-аналогов в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540, не могут быть приняты судом, поскольку в отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Поскольку оцениваемый земельный участок расположен в жилой зоне, то в качестве объектов-аналогов рассматривались только те участки, которые как и объект оценки, расположены в жилых зонах города. Из представленного отчета следует, что объект оценки, как и объекты-аналоги, расположены в зоне жилой зоне Ж-1. Виды разрешенного использования объектов-аналогов определены на основании сведений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В качестве объектов-аналогов рассматривались земельные участки с видом разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания". Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.
В этой связи, не могут быть приняты во внимание доводы представителя администрации города Комсомольска-на-Амуре о несоответствии наиболее эффективного использования объекта оценки его фактическому использованию, исходя из площади объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, превышающего допустимую для указанной зоны площадь объекта капитального строительства.
Довод представителя Правительства Хабаровского края о необходимости использования всех элементов сравнения, перечисленных в ФСО N 7, в том числе транспортной доступности, инфраструктуры, наличие и близость инженерных сетей, условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры, физические характеристики, является необоснованным.
В подпункте "е" пункта 22 ФСО N 7 перечислены элементы сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, которые обычно используются при оценке.
Учитывая ретроспективную дату оценки (26.10.2017) оценщик обоснованно использовал элементы сравнения, по которым имелась достоверная информация в источниках информации.
Согласно пункту 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использовании.
В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы администрации г.Комсомольска-на-Амуре об обременении земельного участка арендой расположенного на нем объекта недвижимости, ипотекой, отсутствия правоустанавливающих документов на объекты капитального строительства.
Вопреки доводам администрации г.Комсомольска-на-Амуре о том, что оценщиком не проведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта за период с I-III кварталы 2017 для определения стоимости недвижимости, оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование объекта оценки и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ рынка недвижимости выполнен в следующей последовательности: оценщиком проведен анализ общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период предшествующий дате оценки; определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки; проведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен объект оценки; кроме того проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, а также сделаны основные выводы относительно рынка недвижимости.
Исходя из даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта оценки - 26.10.2017, для анализа рынка недвижимости, оценщиком основная ценовая информация была принята на основании извлечений из аналитических обзоров ООО РСО "Кредо": "Земельный рынок Хабаровска III квартал 2017 г." и "Рынок нежилой недвижимости Комсомольска. III квартал 2017 г.". В приложении к отчету N 5 оценщиком представлены выкопировки из используемых им источников. Объем проведенных исследований определен оценщиком исходя из принципа достаточности, что в полной мере соответствует п. 1 ФСО N 7.
Администрация г.Комсомольска-на-Амуре указывает, что оценщиком неверно определен диапазон корректировки на дату продажи с января 2015 по июль 2017, исходя из даты оценки - 26.10.2017.
При расчете корректировки на дату продажи оценщиком использовались средние цены на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости г. Комсомольска-на-Амуре в 2014-2017. Были рассчитаны средние стоимости 1 кв.м помесячно за период с января 2015 по октябрь 2017. Расчет произведен за период с января 2015 по октябрь 2017. Если с даты предложения объекта-аналога до даты оценки прошло менее месяца (объявление о продаже объекта-аналога размещено в сентябре 2017 год), оценщиком корректировка на дату продажи по такому объекту-аналогу не вносилась.
В статье 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
В подпункте "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (который является обязательным к применению при оценке недвижимости) определено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В отчете об оценке приведено подробное описание произведенного оценщиком расчета корректировки: "на дату продажи" - учтены изменения цен на рынке коммерческой недвижимости с 01.01.2014 по 01.10.2017. Мнение заинтересованного лица о необходимости применения иного порядка расчета не является установленным законом основанием для признания отчета недостоверным. Представитель администрации города Комсомольска-на-Амуре не является специалистом в области оценки объектов недвижимости, и достоверные доказательства, подтверждающие его позицию, не представлены суду.
Доводы администрации г. Комсомольска-на-Амуре об использовании оценщиком неподтвержденной информации об объекте-аналоге N 1, исходя из отсутствия в скрин-копии указания на год сделки и невозможности проверить объявление по ссылке, представленной оценщиком, судом отклоняются, поскольку при отборе объектов-аналогов оценщиком использованы не только данные, полученные им с сайтов объявлений в сети "Интернет", а также использованы данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в частности данные публичной кадастровой карты, выписки из ЕГРН, позволяющие идентифицировать объекты-аналоги. Выкопировки представлены в приложениях в отчету.
Иные обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края, администрация г.Комсомольска-на-Амуре без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административным ответчиком, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела административным ответчиком, заинтересованным лицом не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Административное исковое заявление подано в суд 28 декабря 2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 26.10.2017.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость действует с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки (до 14 декабря 2018 года).
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Паленной А.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 16 488 кв.м, расположенного по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26.10.2017 в размере 13 454 208 руб. на период с 1 января 2018 года до 14 декабря 2018 года.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 28 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 27.09.2019.
Судья Хабаровского краевого суда И.А.Романова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка