Дата принятия: 22 мая 2020г.
Номер документа: 3а-16/2020
СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 22 мая 2020 года Дело N 3а-16/2020
Смоленский областной суд в составе:
председательствующего, судьи Савушкиной О.С.
при секретаре Семакове В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ильина А.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,
установил:
Ильин А.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений: с кадастровым номером N, площадью N кв.м., этаж N, расположенного по адресу: ..., и с кадастровым номером N, площадью N кв.м., этаж N, расположенного по адресу: ...
Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определена на (дата): нежилого помещения с кадастровым номером N - как <данные изъяты>; нежилого помещения с кадастровым номером N - как <данные изъяты>.
Просил установить кадастровую стоимость указанных нежилых помещений равной их рыночной стоимости по состоянию на (дата) в размере <данные изъяты> и <данные изъяты> соответственно.
В обоснование административного иска указал, что кадастровая стоимость объектов недвижимости завышена, чем нарушаются его права как плательщика налога на доходы физических лиц при получении дохода от продажи объекта недвижимого имущества, поскольку административный истец намерен осуществить продажу данных объектов недвижимости.
В обоснование требований административный истец представил отчет об оценке от (дата) N, выполненный ООО "Д", в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью N кв.м., этаж N расположенного по адресу: ... по состоянию на (дата) составляет <данные изъяты>.
Также административный истец представил отчет от (дата) N, выполненный ООО "Д", в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью N кв.м., этаж N, расположенного по адресу: ... по состоянию на (дата) составляет <данные изъяты>.
Административный ответчик - Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области возражал против удовлетворения заявленного требования, представил альтернативные отчеты, выполненные ОГБУ "С", согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на (дата) года составляет:
- по отчету N от (дата) по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью N кв.м., этаж N, расположенного по адресу: ... по состоянию на (дата) - <данные изъяты>;
- по отчету N от (дата) по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью N кв.м., этаж N, расположенного по адресу: ... по состоянию на (дата) - <данные изъяты>.
(дата) от административного истца поступило уточненное административное исковое заявление, в котором он просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений равной их рыночной стоимости по состоянию на (дата) в размерах, определенных в отчетах ОГБУ "С", представленных Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области: в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью N кв.м., этаж N, расположенного по адресу: ... - <данные изъяты>., в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью N кв.м., этаж N, расположенного по адресу: ... - <данные изъяты>.
В судебном заседании представитель административного истца Шипилов В.А. уточненные требования поддержал.
Представитель административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области Гришутина Е.А. не возражала против удовлетворения уточненных административных исковых требований.
Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, извещенного надлежаще, в судебное заседание не явился, в письменных возражениях против удовлетворения требований Управление не возражало, указало, что полномочия Управления сводятся к внесению в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (л.д. N том N).
Представитель административного ответчика - Администрации Смоленской области, извещенного надлежаще, в судебное заседание не явился, в письменных возражениях просил отказать в удовлетворении административных исковых требований к Администрации Смоленской области, поскольку в силу закона полномочиями по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки наделен Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (л.д. N том N).
Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
По состоянию на (дата) государственная кадастровая оценка на территории Смоленской области проведена на основании Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (Постановление Администрации Смоленской области от (дата) N "Об установлении даты перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области").
В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При этом рыночная стоимость объекта недвижимости в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
В силу требований подпункта 4 пункта 2 статьи 246 КАС РФ административный истец при подаче административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости должен представить отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта.
Данное процессуальное требование корреспондирует установленному в пунктом 5 статьи 247 КАС РФ правилу, согласно которому обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (Определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).
Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно, с учетом осмотра объекта оценки выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить его износ, качество отделки, наличие парковки и другие влияющие на итоговое расчетное значение параметры.
Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью N кв.м., этаж N, расположенное по адресу: г..., и нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью N кв.м., этаж N расположенное по адресу: ... (л.д. N том N).
Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости определена в размере <данные изъяты> (с кадастровым номером N) и <данные изъяты> (с кадастровым номером N) по состоянию на (дата), что подтверждено Выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. N том N).
В соответствии с отчетами N и N об оценке рыночной стоимости данных объектов недвижимости, проведенных по заказу административного истца, оценщиком ООО "Д" рыночная стоимость объектов недвижимости составляет <данные изъяты> (с кадастровым номером N) и <данные изъяты> (с кадастровым номером N) по состоянию на (дата) (л.д. N, N том N).
В ходе рассмотрения настоящего дела Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области в качестве возражений против удовлетворения заявленного требования, представил альтернативные отчеты N и N от (дата), выполненные ОГБУ "С", согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости составляет <данные изъяты> (с кадастровым номером N) и <данные изъяты> (с кадастровым номером N) по состоянию на (дата) (л.д. N, N том N).
Представитель административного истца и представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы не заявляли, административный истец уточнил требования и согласился с отчетами N и N от (дата), проведенными по заказу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области ОГБУ "С".
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", спор о пересмотре кадастровой стоимости может быть урегулирован соглашением сторон, основанном на имеющихся в деле доказательствах (одном из представленных сторонами отчетов об оценке объекта недвижимости).
Оснований не доверять представленным административным ответчиком отчетам у суда не имеется.
Оценивая отчеты об оценке как доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости, суд полагает, что они являются допустимыми, относимыми и достоверными доказательствами, которые соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, положениям Закона об оценочной деятельности, выполнен компетентным лицом, имеющим длительный стаж работы в области оценки.
Указанные отчеты выполнены оценщиком Р.М.Г., членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", имеющим высшее образование и прошедшим переподготовку по программе "<данные изъяты>, застраховавшим свою профессиональную деятельность в установленном порядке, имеющим квалификационный аттестат по оценке недвижимости, стаж работы в оценочной деятельности которого свыше (дата). Данные подтверждающие квалификацию оценщика и его соответствие требованиям Приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности" (далее - Приказ Минтруда России от 26.11.2018 N 742н) приведены в приложении к отчету об оценке.
В отчетах об оценке дано описание объектов оценки, объекты оценки отнесены к сегменту рынка объектов недвижимости нежилого назначения.
Оценщиком проведен анализ рынка нежилых помещений торгово-офисного и производственного назначения г. Смоленска по состоянию до (дата).
При определении рыночной стоимости нежилых помещений оценщик применил сравнительный и доходный подходы, обосновал отказ от использования затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода был проведен анализ рынка предложений по продаже нежилых помещений в г. Смоленске и путем сопоставления характеристик объекта исследования и выбранных объектов для расчета оценщиком были отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения (функциональному, конструктивному и параметрическому сходству) к оцениваемому имуществу. При применении доходного подхода были исследованы рынок арендных ставок по объектам, расположенным в г. Смоленске. Информация об объектах - аналогах проанализирована полно оценщиком и приведена в таблицах.
Таким образом, отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости.
Учитывая согласие административного истца и административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области руководствоваться для определения рыночной стоимости нежилых помещений отчетами ОГБУ "С", результаты которых относительно кадастровой стоимости отличаются от отчетов, представленных административным истцом, оценивая данные отчеты по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в них выводами и полагает, что рыночная стоимость по состоянию на (дата) нежилого помещения с кадастровым номером N составляет <данные изъяты>, с кадастровым номером N - <данные изъяты>.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Ильин А.А. обратился в суд (дата), соответственно, данная дата подлежит указанию в резолютивной части решения.
При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, в котором указано, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
С учетом изложенного и того, что административным истцом реализуется право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной вышеназванных объектов недвижимости, которая административными ответчиками не оспаривалась, судебные расходы, понесенные административным истцом в рамках данного дела, необходимо отнести на его счет.
По смыслу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" снованиями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
При таких обстоятельствах, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
Административные исковые требования Ильина А.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью N кв.м., этаж N, расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на (дата), равном - <данные изъяты>.
Датой подачи заявления Ильиным А.А. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, равной его рыночной стоимости, считать 31 (дата).
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью N кв.м., этаж N, этаж N, расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на (дата), равном - <данные изъяты>.
Датой подачи заявления Ильиным А.А. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, равной его рыночной стоимости, считать (дата).
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Смоленский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.С. Савушкина
Решение в окончательной форме принято (дата).
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
