Решение Верховного Суда Республики Калмыкия от 28 марта 2018 года №3а-16/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

РЕШЕНИЕ

от 28 марта 2018 года Дело N 3а-16/2018
Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:
председательствующего судьи Говорова С.И.,
при секретаре Манжиковой А.Э.,
с участием представителя административного истца Открытого акционерного общества "Калмавтотранс" - Басхмджиева С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества "Калмавтотранс" к Правительству Республики Калмыкия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Административный истец обратился в суд с указанным иском (с уточнениями от 15 марта 2018 года), ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***, относящегося к землям населенных пунктов и предназначенного под производственную базу. Кадастровая стоимость данного земельного участка, определенная в соответствии с постановлением Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 года N 518, составила 4*** рубля. Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права, поскольку налоговая база по земельному налогу определена как кадастровая стоимость земельного участка, истец обратился за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету независимого оценщика К. от 19 декабря 2017 года N *** рыночная стоимость земельного участка составила 3*** рублей. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости от 26 января 2018 года заявление ОАО "Калмавтотранс" (далее - Общество) о пересмотре кадастровой стоимости отклонено. Реализуя свое право на пересмотр кадастровой стоимости, просит суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом оценщика.
В судебном заседании представитель административного истца Басхмджиев С.С. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
Представители ответчиков - Правительства Республики Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не сообщив суду о причинах неявки и не представив доводов и возражений по поводу заявленных исковых требований.
Поскольку установленных статьями 150, 152 КАС РФ оснований отложения судебного разбирательства административного дела не имеется, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, признав причину их неявки неуважительной.
Исследовав материалы дела и представленные доказательства, заслушав представителя административного истца Басхмджиева С.С., суд приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Из материалов дела усматривается, что сведения о кадастровой стоимости принадлежащего ОАО "Калмавтотранс" объекта недвижимости внесены в реестр объектов недвижимости 21 января 2013 года, то есть срок, предусмотренный ч. 3 ст. 245 КАС РФ, истек 21 января 2018 года. Вместе с тем, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец обратился 2 марта 2018 года.
Согласно п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судам дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пропуск срока, предусмотренного ч. 3 ст. 245 КАС РФ, не является основанием для отказа в принятии заявления.
Исследовав материалы дела, суд учитывает, что до момента обращения ОАО "Калмавтотранс" в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости данного объекта, время, затраченное на производство оценки и получение отчета независимого оценщика К., изготовленного 19 декабря 2017 года, а также факт обращения Общества 27 декабря 2017 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости, решение которой вынесено 26 января 2018 года, то есть за пределами пятилетнего срока обращения в суд. Указанные обстоятельства свидетельствуют об уважительности причин пропуска предусмотренного ч. 3 ст. 245 КАС РФ срока, в связи с чем заявление Общества о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка подлежит рассмотрению по существу, оснований для прекращения производства по делу в связи с пропуском обращения в суд не имеется.
Разрешая требования административного искового заявления, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с чч. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса РФ кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ).
В силу ч. 1 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из материалов дела, Открытое акционерное общество "Калмавтотранс" является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***, относящегося к землям населенных пунктов и предназначенного под производственную базу, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности от * мая 2010 года (* РК ***).
Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 года N 518 "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Калмыкия" утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Калмыкия, состоящих на кадастровом учете на 1 июня 2012 года.
В соответствии с указанным нормативным актом кадастровая стоимость принадлежащего на праве собственности ОАО "Калмавтотранс" земельного участка с кадастровым номером ***, составила *** рубля; датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 1 июня 2012 года; датой внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка в реестр объектов недвижимости указано 21 января 2013 года (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от * февраля 2018 года N ***).
Не согласившись с указанным выше размером установленной кадастровой стоимости, истец обратился к независимому оценщику за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету независимого оценщика К. от 19 декабря 2017 года N *** рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 июня 2012 года составила *** рублей.
Вышеуказанный отчет об оценке земельного участка от 19 декабря 2017 года представлен истцом 27 декабря 2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, от 25 октября 2012 года N П/473 в Республике Калмыкия.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 26 января 2018 года заявление ОАО "Калмавтотранс" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено.
В силу абз. 38 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
В соответствии с ч. 1 ст. 3, ст. 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 названного Федерального закона.
Пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Из отчета об определении рыночной стоимости земельного участка от 19 декабря 2017 года N *** следует, что оценщиком применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж.
Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает положения, в числе которых: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания; е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
В отчете об оценке от 19 декабря 2017 года N *** приведено описание объекта исследования - земельного участка, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки; проведено изучение рынка земельных участков, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования. В результате выбора подходов оценщиком для оценки объекта исследования отобран сравнительный подход. Отказ от использования затратного и доходного подхода, а также соответствующих методов оценки мотивирован. В процессе применения сравнительного подхода использован метод сравнения продаж как наиболее полно учитывающий факторы стоимости объекта оценки и имеющуюся о нем информацию. Сведения об объектах-аналогах проанализированы и приведены в таблице. При проведении оценки за единицу сравнения принята "цена за 1 кв.м. общей площади", данная единица сравнения используется как показатель удельной кадастровой стоимости земельного участка, корректировки приведены по всем значимым группам элементов сравнения. Корректировка на площадь участка не применялась, так как все аналоги и объект оценки меньше 1 га (справочник оценщика недвижимости, 2016 год, под редакцией Л.А. Лейфера, том 3 (Земельные участки) стр. 213 таблица 61). Расчет рыночной стоимости произведен исходя из скорректированной стоимости 1 кв.м. объектов-аналогов, является математически верным. На основании полученных данных оценщиком произведено согласование результатов оценки, которые проверены применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка, определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 1 июня 2012 года.
Отчет от 19 декабря 2017 года N *** об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, составлен независимым оценщиком К., который включен в реестр оценщиков общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" * июля 2014 года под регистрационным N *** (свидетельство N *** от *** 2017 года), обладает необходимыми специальными знаниями и правом на проведение оценочной деятельности: диплом **ого государственного строительного университета о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" серии ** N *** от 10 июня 2006 года; ответственность оценщика застрахована в Страховом акционерном обществе "***" (страховой полис N *** от *** 2016 года).
С учетом изложенного представленный отчет о рыночной стоимости объекта оценки соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы в отчете предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Оценив представленный истцом отчет об оценке от 19 декабря 2017 года N *** в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, прихожу к выводу, что в целом отчет соответствует требованиям действующего законодательства. Доказательств обратного ответчиками не представлено.
При таких обстоятельствах суд признает требования Открытого акционерного общества "Калмавтотранс" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости подлежащими удовлетворению и считает возможным установить указанную стоимость в размере *** рублей по состоянию на 1 июня 2012 г.
В соответствии с положениями абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона
N 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 27 декабря 2017 года.
Таким образом, кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере рыночной стоимости подлежит установлению на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Открытого акционерного общества "Калмавтотранс" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости - *** (***) рублей по состоянию на 1 июня 2012 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Калмыкия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Калмыкия С.И. Говоров


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка