Решение Липецкого областного суда от 13 ноября 2018 года №3а-16/2018

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 ноября 2018 года Дело N 3а-16/2018
Липецкий областной суд в составе:
председательствующего Михалевой О.В.
при секретаре Бобылевой К.И.
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "РЖДстрой" к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Росреестра по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество "РЖДстрой" обратилось в суд с административным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Росреестра по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование для размещения СМП N663 - структурного подразделения СМТ N 7 филиала ОАО "РЖД", общей площадью 26469 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу : <адрес>,разрешенное использование - для размещения Елецкого участка по изготовлению столярных изделий Воронежского завода ЖБК и СД Строительно-монтажного треста N 7 ОАО "РЖД", общей площадью 79044 кв.м. в размере равной рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15.01.2016 г. установлена в размере 49107671,01 руб., земельного участка с кадастровым номером N- 71665242,6 руб. Вместе с тем, согласно Отчету N 909-12-2017-В /48 от 21.12.2017 г. об оценке рыночной стоимости, выполненному ООО "ЦЭО "Церта" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 15796000 руб., с кадастровым номером N составляет 43 410000 руб. В связи с этим считает кадастровую стоимость завышенной и просит с учетом уточнения требований установить ее равной рыночной в отношении земельного участка с кадастровым номером N -17534654 руб., земельного участка с кадастровым номером N -45055870 руб.
В судебном заседании представитель административного истца Чечеткина М.В. заявленные требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельных участков, равной рыночной в соответствии с заключением дополнительной судебной экспертизы от 8 ноября 2018 года, а именно :земельного участка с кадастровым номером N в размере 17534 654 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 45055 870 руб.
Представитель ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Уколова Т.В. против иска возражала, полагая, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков, представленных истцом и проведении судебных экспертиз допущены нарушения, при которых результаты определения рыночной стоимости земельных участков являются не достоверными, имеются основания для назначения по делу повторной судебной экспертизы.
Представители ответчика Управления Росреестра по Липецкой области, заинтересованных лиц ФГБУ ФКП Управления Росреестра по Липецкой области, администрации г.Ельца в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что административный истец АО "РЖДстрой" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование для размещения СМП N663- структурного подразделения СМТ N 7 филиала ОАО "РЖД", общей площадью 26469 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>,разрешенное использование - для размещения Елецкого участка по изготовлению столярных изделий Воронежского завода ЖБК и СД Строительно-монтажного треста N 7 ОАО "РЖД", общей площадью 79044 кв.м.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15.01.2016 г. установлена в размере 49107671,01 руб., земельного участка с кадастровым номером N- 71665242,6 руб.
Указанные сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, АО "РЖДстрой" " представило отчет об оценке земельных участков N 909-12-2017-В/48, выполненный ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта".
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области N 2 и N 3 от 06.02.2018 г. отклонены заявления АО "РЖДстрой" от 29.12.2017 г. об установлении в отношении земельных участков кадастровой стоимости равной рыночной на основании вышеназванного отчета.
В силу положений ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости объектов недвижимости) судом исследовался представленный административным истцом отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, в том числе с учетом письменных возражений ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области.
В связи с наличием явных противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке на основании определения суда от 13.04.2018 года ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" проведена судебная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости вышеназванных земельных участков и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Согласно заключению судебной экспертизы ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" на основании проведенного исследования отчета об оценке N 909-12-2017-В/48, выполненного ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта", выявлены несоответствия п.5 ФСО N 3, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки; выявлены несоответствия п.5 ФСО N3,л.11ФСО N7, косвенно влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, а именно не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов, не приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, не обоснованы значения или диапазоны значений ценообразующих факторов, не применена корректировка на имущественные права объекта-аналога N 3, использована корректировка по данным сайта Росриэлт, которая не подлежит применению в официальных данных, при обосновании применяемых корректировок оценщик использует различные источники, не обосновывая их выбор
Таким образом, при составлении отчета об оценке ООО "ЦЭО "ЦЕРТА" N 909-12-2017-В/48 не в полной мере соблюдены требования, предъявляемые к составлению отчета, допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, при этом информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.
Учитывая наличие вышеуказанных противоречий, отчет ООО "ЦЭО "ЦЕРТА" N 909-12-2017-В/48 об оценке рыночной стоимости земельного участка не позволяет делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении и итоговой величины стоимости объекта оценки, и, как следствие, не может быть использован в качестве допустимого доказательства по делу.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Согласно заключению судебной экспертизы от 28.05.2018 г., выполненного ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 29301183 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 69637764 руб.
Проанализировав заключение судебной экспертизы от 28.05.2018 г., выполненное ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" в части определения рыночной стоимости земельных участков, представленные административным истцом замечания и возражения, суд не считает возможным принять в основу решения названное заключение по следующим основаниям.
В соответствии с п.20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Согласно подп.б п.22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Как следует из заключения судебной экспертизы от 28.05.2018 г., эксперт использовал объект-аналог N 1, который согласно публичной кадастровой карте имеет улучшения - объект капитального строительства -гараж. Однако эксперт указанную характеристику объекта в расчете не учел.
В соответствии с п.5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Из заключения судебной экспертизы следует, что при описании ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, при введении корректировки на местоположение в пределах области, и местоположение в пределах города эксперт ссылается на данные цен земельных участков под офисно-торговую застройку, в то время как объекты исследования относятся к сегменту земельных участков под индустриальную застройку.
В связи имеющимися сомнениями в достоверности заключения, определением суда от 21.06.2018 года в порядке части 2 статьи 83 КАС РФ было назначено проведение повторной судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельных участков, производство которой поручено эксперту ООО "Бюро независимой экспертизы "Версия".
Согласно заключению судебной экспертизы N 1156 от 11 октября 2018 г., выполненному ООО "Бюро независимой экспертизы "Версия", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 19550797 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 50237 205 руб.
На основании определения суда от 7.11.2018 г. ООО "Бюро независимой экспертизы "Версия" была проведена дополнительная судебная экспертиза, согласно выводам которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 17534 654 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 45055 870 руб.
Анализируя вышеназванные заключения, суд полагает возможным принять их в основу решения в совокупности, учитывая, что заключением дополнительной судебной экспертизы N 1257 от 8 ноября 2018 г. устранены недостатки, имеющиеся в заключении судебной экспертизы N 1156 от 11 октября 2018 г.
Оценивая экспертное заключение N 1156 от 11 октября 2018 г. (с учетом заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы), суд учитывает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
Вместе с тем, суд соглашается с доводами представителя ответчика о недопустимости использования при проведении экспертизы объекта-аналога N2 <адрес> на котором расположено здание гаража, что свидетельствует о том, что земельный участок не является свободным, по своим характеристикам отличается от объектов исследования, а определение его рыночной стоимости путем исключения из стоимости предложения о продаже земельного участка кадастровой стоимости здания, является не корректным, нарушает п.5 ФСО N 3, пп.20,22 ФСО N 7.
С целью устранения указанного нарушения, на основании определения суда от 7.11.2018 г. перед экспертом ООО "Бюро независимой экспертизы "Версия" был поставлен вопрос о возможности определения рыночной стоимости земельных участков без использования объекта-аналога N2 ( путем его замены или исключения из расчета).
Как следует из заключения дополнительной судебной экспертизы N 1257 от 8 ноября 2018 г., сведениями об иных, сопоставимых объектах-аналогах, эксперт не располагает, провести замену объекта-аналога N2 не представилось возможным, вследствие чего расчет произведен на основании оставшихся двух объектов-аналогов.
Доводы ответчика о том, что при расчете корректировки на наличие ж/д ветки в дополнительном заключении допущена арифметическая ошибка в 1 копейку, которая в результате приводит к недостоверности величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N на 790,44 руб. (в сторону снижения ), не свидетельствует о существенном отклонении рыночной стоимости, определенной экспертным путем.
В остальной части суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение экспертов относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Выводы экспертов, имеющих необходимую квалификацию, предупрежденных об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводивших исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены. Эксперты обладают достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщиков, в связи с чем, оснований для признания подготовленного ими заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ)..
Экспертами составлено точное описание объектов оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, в частности площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на его стоимость.
При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа экспертов от использования доходного и затратного подходов к оценке. Согласно пунктам 12 - 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертами выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, наличие инженерных коммуникаций, состав оцениваемых прав, площадь земельного участка.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (периодическая печать, интернет-сайты). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Эксперты проанализировали каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвели необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании изучения материалов дела, а также картографического материала публичной кадастровой карты.
В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).
Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.
Экспертами приведено и обоснование согласования результатов, расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСОN1, ФСО N2, ФСО N7. Экспертами приведена градация земельных участков по площади.
Доводы административного ответчика о том, что в разделе обзор рынка приведены объявления о продаже земельных участков из других сегментов рынка, неправильно указана площадь объектов N 1-7, предложения о продаже объектов-аналогов, используемых в расчете рыночной стоимости, не участвуют в анализе рынка, не влекут признания выводов экспертов ошибочными. Как следует из раздела экспертного исследования "Обзор рынка земель Липецкой области", таблицы 2 "Предложения к продаже земельных участков в Липецкой области", экспертами отражены 36 предложений не только из одного сегмента рынка, но и иного назначения для определения общих тенденций, сложившихся на дату оценки. При этом, указывая площадь участков, эксперт переводил ее в кв.метры, что не противоречит требованиям закона. Равным образом не свидетельствует о допущенном нарушении невключение объявлений о продаже объектов-аналогов, используемых в расчете рыночной стоимости, в анализ рынка.
Вопреки утверждению ответчика о необоснованности выводов экспертов о низкой ликвидности объектов исследования и применении поправок для неактивного рынка, в экспертном заключении содержится исследование, согласно которому в первой половине 2015 г. практически в 2 раза стоимость земельных участков превышала стоимость по сравнению с 2018 г. Под неактивным рынком понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на аналогичные объекты. Из представленных 36 предложений о продаже следует, что имел место значительный разброс цен ( от 3.5 руб. до 2748,8 руб.кв.м,), что давало эксперту основания для использования корректирующих коэффициентов для неактивного рынка, отказа от применения корректировки на дату предложения.
Указание представителя ответчика на то, что в тексте объявления о продаже аналога N 3 указано, что все сети проходят рядом с участком, однако расчет рыночной стоимости объектов исследования ведется из условия, что на участке -аналоге N 3 имеются все инженерные коммуникации, не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта, влекущей необоснованное снижение рыночной стоимости. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г. N568-р.
Как следует из письменных пояснений эксперта ФИО7 в объявлениях объектов-аналогов содержится типовая информация об обеспечении земельных участков инженерными коммуникациями, однако их состав, объем и работоспособность установить на момент составления заключения у экспертов нет объективной возможности, т.к. проводится ретрооценка. В связи с этим было принято решение об обеспечении идентичными коммуникациями объектов-аналогов и объектов оценки, в связи с чем корректировка не вводилась.
Суд считает не состоятельными доводы ответчика о недостоверности выводов эксперта, поскольку назначение исследуемого земельного участка площадью 26469 кв.м. установлено как "для объектов общественно-делового значения", а расчет рыночной стоимости основан на данных о продаже земель под индустриальную застройку.
Из справочника оценщика недвижимости Том 3 "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" (издание третье) под редакцией Лейфера Л.А., 2014 г., следует, что для целей применения корректирующих коэффициентов земельные участки разделены на земельные участки: под офисно-торговую застройку, под индустриальную застройку, под объекты рекреации, под МЖС, под ИЖС, сельскохозяйственного назначения.
К землям под индустриальную застройку отнесены земельные участки для размещения гаражей и автостоянок, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок...При этом, как следует из пояснений в указанном справочнике, классификация земель по категориям и принятая классификация по видам разрешенного использования с точки зрения формирования пакета корректирующих коэффициентов для реализации сравнительного подхода при индивидуальной оценке земельных участков не совсем удобна. Поэтому, основываясь на опыте оценки земли, авторами принята за основу несколько иная классификация в большей степени отвечающая процессу ценообразования на рынке земель, приведено примерное соответствие между предложенными группами (классами) объектов и соответствующими категориями и видами разрешенного использования, применяемого при кадастровой оценке. Исходя из анализа фактического или предполагаемого использования, земельный участок следует отнести к соответствующему классу, даже в том случае, когда нет полного соответствия приведенным категории и виду разрешенного использования. Таким образом, при оценке рыночной стоимости земельных участков и выборе аналогов, возможно, что объекты с различными видами разрешенного использования по классификатору могут быть включены в один сегмент рынка. Несоответствие видов разрешенного использования, указанное истцом со ссылкой на вышеназванные нормативные акты, при оценке рыночной стоимости земельного участка не является безусловным основанием для применения корректирующих коэффициентов.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Согласно справочника оценщика недвижимости том1 часть 1 "производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов" к таким типам объектов отнесены объекты производственно-складского назначения различных конструктивных систем, объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства- объекты, расположенные на придорожной полосе и предназначенные для обслуживания транспортных средств(станции технического обслуживания, шино-монтажи, автосервисы, мойки), которые могут быть перепрофилированы под универсальные производственно-складские объекты.
При проведении рыночной оценки территория городов, поселков, сельских населенных пунктов дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости от функционального использования земли. При этом среди основных зон выделяется промышленная и коммунально-складская зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства.
Разрешенное использование оцениваемого земельного участка с кадастровым номером N - для объектов общественно-делового значения, объекты-аналоги - индустриальная застройка.
В соответствии с пунктами 12, 16, 17, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования объекта оценки. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Вопреки доводам ответчика, в соответствии с требованиями пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, пункта 11 ФСО N 3, пунктов 22, 25 ФСО N 7 по результатам изучения правоустанавливающих документов на участок, с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию и условиям рынка. Исследуемый земельный участок расположен в промышленной зоне, используется для размещения СМП N 663-структурного подразделения СМТ N 7-филиала ОАО "РЖД". Основными строениями на данной территории являются производственно складские здания. Экспертом проведен анализ и сделан вывод, что наиболее эффективным использованием земельных участков является их текущее использование - размещение производственно-складской базы.
Следовательно, объект оценки, так же как и объекты-аналоги по ценообразующему фактору - разрешенное использование сопоставимы, относится к сегменту рынка " земли населенных пунктов, для размещения объектов промышленного назначения (индустриальная застройка), оснований для применения корректировки на разрешенное использование не имеется.
Доводы ответчика о том, что в экспертном исследовании не обоснованно применяются объекты, расположенные в областном центре в г.Липецк при наличии предложений о продаже в г.Ельце, не могут быть приняты, поскольку суд учитывает, что выбор аналогов, как и методики исследования - это исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Подобранные экспертом аналоги сопоставимы с объектами исследования по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7. Принимая во внимание изложенное, и с учетом того, что экспертом применена корректировка на местоположение, расположение объектов -аналогов в 1 ценовой зоне, а объектов исследования в 11 ценовой зоне, использована методика, основанная на Справочнике оценщика недвижимости, 2014 года издания, под редакцией Лейфера Л.А., не противоречащая целям оценки и примененному экспертом подходу, оснований для вывода о том, что экспертом подобраны не сопоставимые аналоги, не имеется.
Все иные доводы представителя административного ответчика о необходимости использования иных размеров корректировок, ненадлежащем обосновании экспертом используемых методик расчетов рыночной стоимости, являются несостоятельными, какими-либо научными данными не подтверждены и основаны на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности.
Суждения экспертов основываются на анализе и сопоставлении нескольких источников информации, как находящихся в открытом доступе, так и содержащихся в архиве эксперта, на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных ими выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. Оснований сомневаться в верности профессиональных выводов экспертов, являющихся субъектами оценочной деятельности и обладающих опытом и знаниями в данной области, суд не находит.
Оценив вышеназванные экспертные заключения в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что они являются достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемых земельных участков. Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при проведении экспертизы судом не выявлено, в связи с чем, оснований для признания данного доказательства недопустимым не имеется (статья 61 КАС РФ).Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено. Само по себе наличие иного результата оценки или мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.
Оценив заключение судебной экспертизы N 1156 от 11 октября 2018 г., выполненному ООО "Бюро независимой экспертизы "Версия", и заключение дополнительной экспертизы N 1257 от 8 ноября 2018 года по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной в размере 17534 654 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 45055 870 руб.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. Из материалов дела следует, что АО "РЖДстрой" заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области поданы 29.12.2017 г., соответственно, установленная решением суда кадастровая стоимость земельных участков с подлежит применению для целей, установленных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 г.
Исходя из предмета заявленного спора и положений действующего законодательства, Управление Росреестра по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков является не надлежащим ответчиком по делу, вследствие чего в удовлетворении требований к нему суд отказывает.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> разрешенное использование для размещения СМП N663- структурного подразделения СМТ N 7 филиала ОАО "РЖД", общей площадью 26469 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости -17534 654 (семнадцать миллионов пятьсот тридцать четыре тысячи шестьсот пятьдесят четыре) рубля.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>,разрешенное использование - для размещения Елецкого участка по изготовлению столярных изделий Воронежского завода ЖБК и СД Строительно-монтажного треста N 7 ОАО "РЖД", общей площадью 79044 кв.м.- 45055 870 (сорок пять миллионов пятьдесят пять тысяч восемьсот семьдесят ) рублей.
Датой подачи Акционерного общества "РЖДстрой" заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 декабря 2017 г.
Установленная решением суда кадастровая стоимость земельных участков подлежит применению для целей, установленных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 г.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.
В удовлетворении иска Акционерного общества "РЖДстрой" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области отказать
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий
Решение в окончательной
форме принято 19.11.2018 г.
12


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка