Дата принятия: 09 октября 2018г.
Номер документа: 3а-16/2018
СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 9 октября 2018 года Дело N 3а-16/2018
судьи суда ЕАО Токмачевой Н.И.
с участием административного истца Грабова В.Г.,
представителя административного ответчика
правительства ЕАО Гурулева В.В.
при секретарях судебного заседания Князь Т.В.,
Сушковой А.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Биробиджане
административное дело по административному иску Грабова В. Г. к правительству Еврейской автономной области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости
УСТАНОВИЛ:
Грабов В.Г. обратился в суд с административным иском к правительству ЕАО, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО (далее - Управление Росреестра по ЕАО), уточнённым в порядке части 4 статьи 2, части 1 статьи 46 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ), об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <...> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, находящегося в границах бывшего <...>, примерно в 100 м по направлению на юго-восток от ориентира (почтовый адрес ориентира: <...>), равной его рыночной стоимости по состоянию на <...> в размере 269 464 руб., установленной заключением эксперта от <...> N <...>.
Требования мотивированы тем, что администрацией муниципального образования "Октябрьский муниципальный район" Еврейской автономной области (далее - администрация Октябрьского муниципального района, администрация) принято решение о продаже упомянутого земельного участка его арендатору Грабову В.Г. (договор аренды от <...> N <...>), как лицу, имеющему право приобрести участок без торгов, по цене равной кадастровой стоимости, утверждённой постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 N 680-пп по состоянию на <...>, в размере 1 681 295,12 руб.
Вместе с тем, согласно отчёту об оценке от <...> N <...>, изготовленному ООО "<...>", рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на <...> составляет 180 623,74 руб., следовательно, административный истец имеет законный интерес о пересмотре его кадастровой стоимости.
Определением судьи от <...> к участию в административном деле в качестве заинтересованных лиц на стороне административного ответчика привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрация Октябрьского муниципального района.
В судебном заседании административный истец Грабов В.Г. уточнённые требования поддержал. Просил восстановить срок для обращения в суд, поскольку в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) очередные результаты определения кадастровой стоимости не внесены.
Представитель административного ответчика правительства ЕАО Гурулев В.В., действующий на основании доверенности от <...> N <...>, требования не признал. Пояснил, что правительством области при утверждении кадастровой стоимости не допущено нарушений методики её расчёта и требований федерального законодательства.
Представители административного ответчика Управления Росреестра по ЕАО, заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации Октябрьского муниципального района в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены заблаговременно надлежащим образом. ФГБУ "ФКП Росреестра" просил рассмотреть дело в отсутствие представителя. Ходатайство администрации об отложении судебного разбирательства с учётом мнения лиц, участвующих в деле, возражавших об отложении, судом оставлено без удовлетворения. В связи с этим административное дело на основании статьи 150 КАС РФ рассмотрено в их отсутствие.
В письменном отзыве административный ответчик Управление Росреестра по ЕАО не возражало в удовлетворении требований в случае установления судом соответствия отчёта об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности.
В письменных возражениях заинтересованное лицо администрация Октябрьского муниципального района возражала относительно заявленных требований.
Исследовав материалы административного дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, прихожу к выводу об удовлетворении требований.
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде.
В соответствии с частью 3статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в ГКН не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 N 680-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО по состоянию на <...>, в том числе земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <...> кв.м, в размере 1 681 296,1 руб.
Сведения об оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости внесены в ГКН <...>, следовательно, установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок для обращения в суд с административным иском истёк <...>. В суд Грабов В.Г. обратился <...>, то есть за пределами указанного пятилетнего срока.
Руководствуясь разъяснениями, данными в абзаце 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", учитывая, что по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении административному истцу срока для обращения в суд.
Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом РФ.
В соответствии с Земельным кодексом РФорганами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (пункт 2 статьи 11).
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункты 2 и 3 пункта 1 статьи 39.1).
Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (пункт 9 части 2 статьи 39.3).
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3 части 2 статьи 39.4).
Пунктом 1 решения Собрания депутатов Октябрьского муниципального района ЕАО от 27.08.2015 N 108 цена земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства и переданного в аренду гражданину или юридическому лицу, при его продаже без проведения торгов этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка, установлена в процентном отношении от его кадастровой стоимости и в зависимости от истечения сроков аренды: от 03 до 10 лет - 100 процентов.
Из анализа приведённых норм права в их совокупности следует, что цена гражданско-правовых сделок с земельными участками между муниципальным образованием - собственником земельных участков и гражданами - покупателями, арендаторами земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, определяется, исходя из их кадастровой стоимости.
Земельный участок с кадастровым номером N <...>, площадью <...> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, находящегося в границах бывшего <...>, примерно в 100 м по направлению на юго-восток от ориентира (почтовый адрес ориентира: <...>), является собственностью муниципального образования "Октябрьский муниципальный район" ЕАО. В Едином государственном реестре недвижимости <...> под N <...> зарегистрировано право собственности; сведения об участке в ГКН внесены <...>.
Названный земельный участок передан собственником в аренду Грабову В.Г. по договору от <...> N <...> сроком с <...> по <...>.
По результатам рассмотрения заявления Грабова В.Г. администрацией Октябрьского муниципального района ЕАО принято постановление от <...> N <...>з о предоставлении ему поименованного земельный участок в собственность за плату без проведения торгов.
Согласно договору купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от <...> N <...> цена земельного участка определена в соответствии с решением Собрания депутатов от <...> N <...> и составляет 1 681 296,12 руб.
Из совокупности приведённых доказательств следует, что Грабов В.Г. вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка, поскольку затрагиваются его права и законные интересы.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закон об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке объекта оценки.
Выше установлено, что кадастровая стоимость поименованного земельного участка определена на основании постановления правительства ЕАО от 29.11.2012 N 680-пп по состоянию на <...> в размере 1 681 296,12 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от <...> N <...>, изготовленный ООО "<...>" (оценщик Б.В.Т., свидетельство от <...> N <...> о членстве в саморегулирующей организации оценщиков, регистрационный N <...> от <...>, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от <...> N <...>), согласно которому рыночная стоимость поименованного земельного участка по состоянию на <...> составляет 180 623,74 руб.
Вместе с тем из заключения эксперта от <...> N <...> следует, что названный отчёт об оценке от <...> N <...> не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Оценщиком не в полном объёме проведён анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; использованная оценщиком информация, является достоверной и проверяемой, но недостаточной; допущены нарушения требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Имеющиеся нарушения вводят в заблуждение пользователей отчёта, а также допускают неоднозначное толкование полученных результатов в нарушение пунктов 5, 8, 13 ФСО N 3, пункта 20 ФСО N 7, статьи 11 Закона об оценочной деятельности.
Оснований не согласится с мнением эксперта, о том, что рыночная стоимость упомянутого объекта недвижимости, установленная данным отчётом об оценке, является недостоверной, у суда не имеется. В судебном заседании лица, участвующие в деле, возражений относительно указанного обстоятельства не высказали.
На основании определения суда от <...> по настоящему делу была проведена судебная экспертиза ООО "<...>" (эксперт С.Н.В., свидетельство от <...> N <...> о членстве в саморегулирующей организации оценщиков, регистрационный N <...> от <...>, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от <...> N <...>, квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена эксперта - члена Экспертного совета саморегулирующей организации оценщиков от <...> N <...>).
Согласно заключению названного эксперта от <...> N <...> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <...> кв.м, по состоянию на <...> составила 269 464 руб.
Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы по правилам, установленным статьёй 84 КАС РФ, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установил, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.
В связи с этим заключение эксперта от <...> N <...> является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...> по состоянию на <...> в размере 269 464 руб.
Доказательств, опровергающих изложенные выводы об определении рыночной стоимости данного земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено и по делу не имеется.
В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Административный истец Грабов В.Г. обратился в суд с административным иском <...>, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость поименованного земельного участка в размере 269 464 руб. подлежит применению на период с <...> и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ГКН в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
В соответствии с частью 14 статьи 49 и частью 3 статьи 108 КАС РФ государственному судебно-экспертному учреждению, а также эксперту, выполнившему работу, которая не входит в круг его служебных обязанностей в качестве работника государственного учреждения, производятся оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
ООО "<...>", изготовившим экспертное заключение от <...> N <...> на основании определения суда ЕАО от <...>, заявлено ходатайство об оплате работы по его производству в размере 111 850 руб.
Из материалов дела следует, что в связи с возникшими сомнениями о достоверности рыночной стоимости поименованного земельного участка, определённой в отчёте об оценке от <...> N <...>, представленного административным истцом, по ходатайству заинтересованного лица администрации Октябрьского района определением суда от <...> назначена судебная экспертиза проверки названного отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, производство которой поручено ООО "<...>". Этим же определением суда перед экспертным учреждением был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости поименованного объекта. Расходы по производству экспертизы возложены на административного истца и заинтересованное лицо администрацию.
Согласно счетам от <...> расходы на производство экспертизы от <...> N <...> составили: 60 500 руб. - определение рыночной стоимости объекта (счёт N 103); 51 350 руб. - за проверку отчёта об оценке (счёт N 104).
В судебном заседании стороны не оспаривали факт не оплаты экспертному учреждению расходов, связанных с проведением экспертизы.
В силу части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ на административном истце лежит обязанность доказать величину рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Пленум Верховного Суда РФ в пункте 31 постановления от 30.06.2015 N 28 разъяснил, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости (абзац 2).
В случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлечённым к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов (абзац 3).
Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ в связи с жалобами гражданки С.Н.Б. и ФГБУ "Российский сельскохозяйственный центр", присуждение судебных расходов административному истцу возможно в случае значительного превышения ранее определённой в порядке массовой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости его кадастровой стоимости, установленной судом в размере его рыночной стоимости, что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости.
При сравнении значений кадастровой стоимости по состоянию на <...> упомянутого земельного участка: 1 681 296,12 руб. (по постановлению от 29.11.2012 N 680-пп) и 269 464 руб. (по настоящему судебному решению), установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной в 6,23 раза (1 681 296,12: 269 464), что бесспорно является значительным превышением.
Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела судебные издержки, понесённые заинтересованными лицами (статья 47 КАС РФ), участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят итоговый судебный акт по делу, могут быть возмещены этим лицам исходя из того, что их фактическое процессуальное поведение способствовало принятию данного судебного акта.
Таким образом, поскольку указанное значительное превышение кадастровой стоимости, установленной судом в размере равном рыночной стоимости, над кадастровой стоимостью, утверждённой правительством ЕАО, свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к поименованному земельному участку, а значит, и о нарушении прав административного истца, учитывая, что судебная экспертиза проведена с целью правильного рассмотрения и разрешения административного дела, а возложенная на административного истца и заинтересованного лица обязанность по оплате расходов на её проведение не исполнена своевременно, в пользу ООО "<...>" следует взыскать с административного ответчика правительства ЕАО подлежащую выплате эксперту денежную сумму в размере 111 850 руб.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Грабова В. Г. к правительству Еврейской автономной области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <...> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, находящегося в границах бывшего <...> примерно в 100 м по направлению на юго-восток от ориентира (почтовый адрес ориентира: <...>), равной его рыночной стоимости по состоянию на <...> в размере 269 464 (двести шестьдесят девять тысяч четыреста шестьдесят четыре) руб. на период с <...> и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам очередной государственной кадастровой оценки.
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать <...>.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <...> кв.м, находящегося в границах бывшего <...> примерно в 100 м по направлению на юго-восток от ориентира (почтовый адрес ориентира: <...>), в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Взыскать с правительства Еврейской автономной области за счёт казны Еврейской автономной области в пользу общества с ограниченной ответственностью "<...>", ИНН N <...> за производство судебной экспертизы 111 850 (сто одиннадцать тысяч восемьсот пятьдесят) руб.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам суда Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через суд, принявший решение.
Судья суда ЕАО Н.И. Токмачева
решение в окончательной форме изготовлено <...>
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
