Решение Верховного Суда Республики Дагестан от 07 декабря 2018 года №3а-16/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

РЕШЕНИЕ

от 7 декабря 2018 года Дело N 3а-16/2018
Верховный Суд Республики Дагестан в составе:
судьи Верховного Суда Республики Дагестан Хавчаева Х.А.,
при секретаре судебного заседания ФИО1,
с участием: от административного истца - АО "Стеклопласт" представителя ФИО8, от административных ответчиков: Правительства Республики Дагестан - представителя ФИО4; Управления Росреестра по Республике Дагестан - представителя ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО "Стеклопласт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
АО "Стеклопласт" в лице представителя ФИО8 обратилось в Верховный Суд Республики Дагестан с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра России по Республике Дагестан и Правительству Республики Дагестан об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равной их рыночной стоимости, указав в обоснование, что Общество является собственником земельного участка площадью 16472 кв.м., с кадастровым номером 05:40:000057:25, кадастровой стоимостью в размере 37636708,08 рублей; земельного участка площадью 6248 кв.м., с кадастровым номером 05:40:000057:771, кадастровой стоимостью в размере 13685931,60 рублей и земельного участка площадью 2290 кв.м., с кадастровым номером 05:40:000057:1179, кадастровой стоимостью в размере 5089987,66 рублей, расположенных по адресу г.Махачкала, ул.Бейбулатова, 28. Просило установить кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков по состоянию на <дата> в размере их рыночной стоимости, как это установлено отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от <дата>, составленного оценщиком ФИО2 (ООО "ИМА-КОМ"), соответственно, 14096900 рублей, 5813900 рублей и 3085340 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО8 заявленные требования уточнила и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 05:40:000057:25 площадью 16472 кв.м. в размере 16675000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 05:40:000057:771 площадью 6248 кв.м. в размере 7903000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 05:40:000057:1179 площадью 2290 кв.м. в размере 2717000 рублей, т.е. в размере их рыночной стоимости по состоянию на <дата>, как это установлено заключением дополнительной судебной экспертизы от <дата> N.
Представители административных ответчиков: Управления Росреестра по Республике Дагестан - ФИО3 и Правительства Республики Дагестан - ФИО4 исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать, полагая установленную кадастровую стоимость земельных участков законной и обоснованной.
Заинтересованные лица: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Дагестан и администрация ГОсВД "город Махачкала", надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (ч.8 ст.96 КАС РФ), своих представителей в суд не направили, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем административное дело рассмотрено в отсутствие их представителей.
Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав отчет об оценке, заключения проведенных по делу судебных экспертиз и письменные доказательства, допросив эксперта, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения уточненных требований административного истца по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, административному истцу ОАО "Стеклопласт" (ОГРН 1030502521983) на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 05:40:000057:25, площадью 16472 кв.м., кадастровой стоимостью 37636708,08 рублей; земельный участок с кадастровым номером 05:40:000057:771, площадью 6248 кв.м., кадастровой стоимостью 13685931,60 рублей, земельный участок с кадастровым номером 05:40:000057:1179, площадью 2290 кв.м., кадастровой стоимостью 5089987,66 рублей, расположенные по адресу: г.Махачкала, ул.Бейбулатова, 28, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН); категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для производственных целей.
Основанием внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков послужило Постановление Правительства Республики Дагестан от <дата> N "Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан".
Согласно части 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Под кадастровой стоимостью, согласно абзацу 8 статьи 3 Федерального закона от <дата> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 данного Федерального закона.
В соответствии с частью 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (части 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель на территории Российской Федерации регулируется положениями главы III.1 Федерального закона от <дата> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Статьей 24.18 указанного Федерального закона предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу ч.2 ст.24.15 Федерального закона "Об оценочной деятельности" датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Датой формирования перечня объектов недвижимости, в отношении которых Постановлением Правительства Республики Дагестан от <дата> N утверждены удельные показатели кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан, является <дата>, в связи с чем рыночная стоимость указанных объектов недвижимости должна быть установлена по состоянию на эту дату.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Предусмотренный статьей 24.18 Федерального закона от <дата> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обязательный для юридических лиц досудебный порядок урегулирования спора о результатах определения кадастровой стоимости путем обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию, административным истцом соблюден.
<дата> Общество обратилось с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков в Комиссию.
Решениями Комиссии от <дата> в удовлетворении данных заявлений отказано.
Полагая установленную и внесенную в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков необоснованной и не соответствующей их рыночной стоимости в целях налогообложения, Общество обратилось в суд с настоящим административным иском, представив в обоснование заявленных требований отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от <дата> N, составленный оценщиком ФИО2 (ООО "Има-Ком"), согласно которому рыночная стоимость вышеуказанных земельных участков по состоянию на <дата> составляла, соответственно, 14096900 рублей, 5813900 рублей, 3085340 рублей.
В соответствии со ст.11 Федерального закона от <дата> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Как видно из вышеуказанного отчета о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 05:40:000057:771, оценщик применил в отношении объектов аналогов корректировку на конфигурацию 0,87, в обоснование которой в мотивировочной части отчета указал, что длина оцениваемого земельного участка значительно превышает его ширину, что ограничивает размеры проектируемых зданий, создает сложности с размещением коммуникаций и проездов.
Однако, из таблицы на стр.44 отчета следует, что диспропорция длины и ширины земельного участка обуславливает необходимость применения данной корректировки в том случае, если длина земельного участка превышает его ширину более чем в четыре раза. Между тем, такие обстоятельства оценщиком не устанавливались, из материалов дела они не усматриваются, представителем административного истца о наличии таких данных не указывается.
Применяя корректировку на инфляцию в отношении объекта-аналога N относительно вышеуказанных земельных участков, оценщик определилскорректированную цену одного квадратного метра в размере 1420,86 руб., однако результат применения данной корректировки составляет 1427,20 руб.
Вышеизложенное повлияло на выводы отчета относительно рыночной стоимости земельных участков.
Исходя из статьи 77 КАС РФ и согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
В связи с изложенным судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату установления их кадастровой стоимости.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы (эксперт ФИО5, ООО "Аудиторская компания "Цестрис-Аудит") от <дата> N/Э рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 05:40:000057:25, 05:40:000057:771, 05:40:000057:1179 по состоянию на <дата> составляла 15110589 руб., 6103921 руб., 2773396 руб., соответственно.
Как видно из вышеуказанного заключения эксперта, при определении рыночной стоимости спорных земельных участков применен сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж с использованием сведений, содержащихся в предложениях о продаже земельных участков, рассматриваемых в качестве объектов-аналогов. При этом из предложения о продаже земельного участка, использованного в качестве объекта-аналога N, следует, что местонахождение земельного участка - г.Махачкала, ул.Шуринского. Между тем в заключении эксперта указано иное местонахождение данного объекта-аналога, а именно, Северная промзона г.Махачкалы.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 показал, что информация об ином местоположении данного объекта-аналога была им получена в ходе уточнения в телефонном разговоре с автором предложения, фактически данный земельный участок находится в районе поста ДПС "Аляска" Кировского района города при выезде из г.Махачкалы. Между тем мотивировочная часть экспертного заключения не содержит таких данных, а объективных доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство, суду не представлено.
Принимая во внимание, что местоположение объекта недвижимости является одним из значимых ценообразующих факторов, а вывод эксперта о местоположении одного из объектов-аналогов материалами дела не подтвержден, данное обстоятельство могло повлиять на результат оценки.
В связи с сомнениями в выводах эксперта определением суда от <дата> по ходатайству представителя Общества ФИО8 назначена повторная судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков.
Согласно заключению повторной судебной экспертизы (эксперт ФИО6, ООО "Фирма "Аском") от <дата> N рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 05:40:000057:25, 05:40:000057:771, 05:40:000057:1179 по состоянию на <дата> составляла 22815000 руб., 10469000 руб., 3464000 руб., соответственно.
Согласно п. 10 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость
В силу п.13 ФСО N сравнительный подход применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
В соответствии с подп. "д" п.22 ФСО N при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Как видно из вышеуказанного заключения эксперта, при определении рыночной стоимости спорных земельных участков применен сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж с использованием сведений, содержащихся в предложениях о продаже земельных участков, рассматриваемых в качестве объектов-аналогов. При этом из предложений о продаже следует, что земельный участок, использованный в качестве объекта-аналога N, предлагается к продаже вместе с действующим мини заводом по производству шлакоблоков; земельный участок, использованный в качестве аналога N, продается вместе с бетонным заводом, расположенным на его территории; из объявления же о продаже аналога N следует, что объектом продажи является не земельный участок, а производственная база.
Между тем различие объектов-аналогов с объектом оценки по вышеуказанным элементам сравнения не принято во внимание, корректировка по указанным ценообразующим факторам, исходя из вклада этих элементов в стоимость объекта, не применена.
Кроме того, при применении корректировки на местоположение экспертом допущены ошибки в расчете размера корректировки: в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:40:000057:25 - по объекту аналогу N и N (7% вместо 6,25%), по объекту-аналогу N (45% вместо 18,7%); в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:40:000057:771 - по объекту-аналогу N (36% вместо 26,6%); в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:40:000057:1179 - по объекту-аналогу N (27% вместо 7,1%).
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 вышеуказанные обстоятельства не оспаривал, указав, что в случае назначения дополнительной экспертизы указанные недостатки будут им устранены без дополнительной оплаты.
Поскольку заключение эксперта не соответствовало требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, определением суда от <дата> по ходатайству представителя Общества ФИО8 назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено тому же эксперту.
Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы от <дата> N, проведенной экспертом ФИО6 (ООО "Фирма "Аском"), рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 05:40:000057:25, 05:40:000057:771, 05:40:000057:1179 по состоянию на <дата> составляла 16585000 руб., 7805000 руб., 2491000 руб., соответственно.
Как видно из вышеуказанного заключения эксперта, при определении рыночной стоимости спорных земельных участков применен сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж с использованием сведений, содержащихся в предложениях о продаже земельных участков, рассматриваемых в качестве объектов-аналогов.
При этом из объявления о продаже аналога N следует, что объектом продажи является не земельный участок, а производственная база.
Между тем данное различие объекта-аналога с объектом оценки не принято во внимание, корректировка по ценообразующим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта оценки, исходя из вклада этих элементов в стоимость объекта-аналога, не применена.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 вышеуказанные обстоятельства не оспаривал, указав, что в случае назначения дополнительной экспертизы указанные недостатки будут им устранены без дополнительной оплаты.
Согласно ч.1 ст.83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).
Поскольку заключение эксперта не соответствовало требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, являлось неполным, определением суда от <дата> по ходатайству представителя Общества ФИО8 назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено тому же эксперту.
Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы от <дата> N, проведенной этим же экспертом, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 05:40:000057:25, 05:40:000057:771, 05:40:000057:1179 по состоянию на <дата> составляла 16585000 руб., 7805000 руб., 2491000 руб., соответственно.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6, будучи предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения и заведомо ложных показаний, изложенные в заключении от <дата> N выводы о размере рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков полностью подтвердил.
В соответствии с ч.1 ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Оценивая указанное экспертное заключение по правилам ст. ст. 84 и 168 КАС РФ, суд исходит из того, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка объектов оценки с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.
В свою очередь административными ответчиками и заинтересованными лицами каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных земельных участков, не представлено, выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости земельных участков, указанной в выписках из ЕГРН, рыночной стоимости данных земельных участков ими не представлено, оснований для постановки вопроса о назначении дополнительной либо повторной судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости земельных участков в ином размере судом не установлено.
С учетом вышеизложенного у суда не имеется оснований ставить заключение дополнительной судебной экспертизы под сомнение, данное заключение судебного эксперта по настоящему делу является допустимым и достоверным доказательством, объективно подтверждающим рыночную стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков по состоянию на дату установления их кадастровой стоимости.
Таким образом, заявленные Обществом по настоящему делу исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости подлежат удовлетворению; датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дату обращения Общества в Комиссию с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка (п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 28).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
В связи с вышеизложенным, уплаченная административным истцом по настоящему делу государственная пошлина подлежит взысканию с Правительства Республики Дагестан как с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, представитель которого в судебном заседании возражал против удовлетворения административного искового заявления.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление АО "Стеклопласт" (ОГРН 1030502521983) удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 05:40:000057:25, площадью 16472 кв.м., расположенного по адресу г.Махачкала, ул.Бейбулатова, 28, равной его рыночной стоимости по состоянию на <дата> в размере 16675000 (шестнадцать миллионов шестьсот семьдесят пять тысяча) рублей, на период с <дата> и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 05:40:000057:771, площадью 6248 кв.м., расположенного по адресу г.Махачкала, ул.Бейбулатова, 28, участок Б ЗУ2, равной его рыночной стоимости по состоянию на <дата> в размере 7903000 (семь миллионов девятьсот три тысяча) рублей, на период с <дата> и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 05:40:000057:1179, площадью 2290 кв.м., расположенного по адресу г.Махачкала, ул.Бейбулатова, 28, уч.А, ЗУ2/15, ЗУ1, ЗУ12, равной его рыночной стоимости по состоянию на <дата> в размере 2717000 (два миллиона семьсот семнадцать тысяча) рублей, на период с <дата> и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков считать <дата>.
Взыскать с Правительства Республики Дагестан в пользу АО "Стеклопласт" судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 (шесть тысяча) рублей.
Решение суда в части взыскания судебных расходов подлежит исполнению Министерством финансов Республики Дагестан за счет казны Республики Дагестан.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено <дата>.
Судья Верховного Суда
Республики Дагестан Х.А.Хавчаев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка