Дата принятия: 09 ноября 2021г.
Номер документа: 3а-1617/2021
БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 ноября 2021 года Дело N 3а-1617/2021
Брянский областной суд в составе:
судьи областного суда Бобылевой Л.Н.
при секретаре Шалатоновой Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Центр-Капитал" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Центр-Капитал" обратилось в Брянский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости объектов недвижимости:
- нежилого здания, наименование - материальный склад, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого составляет 3 091 696,25 руб.;
- нежилого здания, наименование - павильон, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого составляет 2 408 687,65 руб.;
- нежилого здания, наименование - павильон, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого составляет 2 392 260,11 руб.;
- нежилого здания, наименование - здание СПК 4-этажное, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого составляет 54 556 614,9 руб.;
- нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого составляет 29 581 814,99 руб.
Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, что влечет нарушение прав как плательщика налога.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года:
- нежилого здания, наименование - материальный склад, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 792 000 руб.;
- нежилого здания, наименование - павильон, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 913 000 руб.;
- нежилого здания, наименование - павильон, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 907 000 руб.;
- нежилого здания, наименование - здание СПК 4-этажное, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 35 323 000 руб.;
- нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 27 934 000 руб.
В обоснование заявленного требования истец представил отчеты об оценке ООО "Бизнес Фаворит" от 10 июня 2021 года N 142/3-06/22Н, от 8 июня 2021 года N 142/1-06/21Н, от 7 июня 2021 года N 142-06/21Н, от 9 июня 2021 года N 142/2-06/21Н.
Представитель административного истца в судебном заседании отсутствовал, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом.
Представитель административного ответчика управления имущественных отношений Брянской области в судебном заседании отсутствовал, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом. Из представленного отзыва представителя управления имущественных отношений Брянской области следует, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но возражает против удовлетворения иска, поскольку установление кадастровой стоимости в размере заявленной рыночной стоимости приведет к понижению консолидируемого бюджета Брянской области.
Представитель административного ответчика управления Росреестра по Брянской области в судебное заседание не явился. Из представленного отзыва на иск следует, что разрешение дела оставляет на усмотрение суда, считая Управление ненадлежащим ответчиком по делу. По существу иска не возражает, так как заявленные требования сводятся к реализации права в судебном порядке на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Данное право, а также представленные административным истцом документы Управлением не оспариваются.
Представитель ГБУ "Брянскоблтехинвентаризация" в судебное заседание не явился, представив отзыв на иск, в котором просит в удовлетворении иска отказать, так как оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости соответствует анализу предложений представленных на рынке недвижимости Брянской области. Заявленная же административным истцом рыночная стоимость не соответствует действительности, идентичные объекты недвижимости на открытом рынке по данной стоимости приобрести невозможно.
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Брянской области, Правительства Брянской области в судебном заседании отсутствовали, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, в соответствии с ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "Центр-Капитал" является собственником объектов недвижимости:
- нежилого здания, наименование - материальный склад, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, дата постановки на кадастровый учет - 05.12.2011;
- нежилого здания, наименование - павильон, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, дата постановки на кадастровый учет - 05.12.2011;
- нежилого здания, наименование - павильон, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, дата постановки на кадастровый учет - 05.12.2011;
- нежилого здания, наименование - здание СПК 4-этажное, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, дата постановки на кадастровый учет - 05.12.2011;
- нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, дата постановки на кадастровый учет - 21.05.2013.
Право собственности административного истца на указанные объекты недвижимости подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Брянской области утверждены приказом управления имущественных отношений Брянской области от 22.11.2019 N 1498 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области".
В соответствии с указанным приказом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Брянской области данные об установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости 23.01.2020.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости составляет по состоянию на 1 января 2019 года:
- нежилого здания, наименование - материальный склад, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, - 3 091 696,25 руб.;
- нежилого здания, наименование - павильон, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, - 2 408 687,65 руб.;
- нежилого здания, наименование - павильон, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, - 2 392 260,11 руб.;
- нежилого здания, наименование - здание СПК 4-этажное, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, - 54 556 614,9 руб.;
- нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, - 29 581 814,99 руб.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ).
Исходя из положений указанного Федерального закона понятие кадастровая стоимость определяется как стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст.ст. 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 3).
Согласно ч.ч. 1 и 7 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость используется в основном для целей налогообложения, и законодательство прямо допускает возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, прямо допускает возможность определения кадастровой стоимости недвижимого объекта, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается, в том числе, для целей налогообложения.
В силу пункта 3 ст. 3 Налогового кодекса РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав. Связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней должны отвечать требованиям экономической обоснованности.
В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 установлено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (пункт 1).
С учетом указанных разъяснений, а также положений Федерального закона N 237-ФЗ о наделении органа регистрации права полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (ст.ст. 9, 13. 14), доводы представителя управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу суд находит несостоятельными.
В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В силу ст.ст. 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.
В подтверждение заявленных требований ООО "Центр-Капитал" представило отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО "Бизнес Фаворит" от 10 июня 2021 года N 142/3-06/22Н, от 8 июня 2021 года N 142/1-06/21Н, от 7 июня 2021 года N 142-06/21Н, от 9 июня 2021 года N 142/2-06/21Н, согласно которым размер рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года составляет:
- нежилого здания, наименование - материальный склад, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, - 1 792 000 руб.;
- нежилого здания, наименование - павильон, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, - 913 000 руб.;
- нежилого здания, наименование - павильон, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, - 907 000 руб.;
- нежилого здания, наименование - здание СПК 4-этажное, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, - 35 323 000 руб.;
- нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, - 27 934 000 руб.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объектов оценки с кадастровыми номерами N, в целях проверки доводов сторон и установления юридически значимых обстоятельств, по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "Брянский центр оценки и экспертизы", на разрешение которой были поставлены вопросы о соответствии представленных административным истцом отчетов ООО "Бизнес Фаворит" от 8 июня 2021 года N 142/1-06/21Н, от 7 июня 2021 года N 142-06/21Н, от 9 июня 2021 года N 142/2-06/21Н требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и определении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно заключению эксперта ООО "Брянский центр оценки и экспертизы" от 17.09.2021 N 01-253/Э-2021 указанные отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, представленные административным истцом, в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами N соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки.
Проверяя отчет об оценке в отношении другого объекта недвижимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд, исходит из требований Федеральных стандартов оценки (далее - ФСО) N 1, 2, 3, 7, согласно которым в отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Суд считает, что содержание отчета свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; оценщиком учтено месторасположение объекта недвижимости, проанализирован рынок аналогичных объектов недвижимости, идентичных району расположения объекта оценки.
В соответствии с абзацем 1 статьи 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Отчет о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости составлен оценщиком, который является членом саморегулируемой организации оценщиков "Экспертный совет", имеет право осуществлять оценочную деятельность по направлению "Оценка недвижимости", ответственность оценщика застрахована, что подтверждается договором обязательного страхования ответственности.
При разрешении дела суд также исходит из того, что в силу ч. 3 ст. 3 Закона об оценочной деятельности и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановления от 05.07.2016 N 15-П, согласно которым кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данные объекты оценки могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объектов к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
Представители административных ответчиков, заинтересованных лиц не представили суду конкретных замечаний на отчет, которые бы свидетельствовали о несоответствии его требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также не представили доказательств иного размера рыночной стоимости, ходатайств о назначении по делу экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах суд, оценивая отчеты об определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, заключение эксперта, считает их допустимыми доказательствами по делу и приходит к выводу об удовлетворении административного иска и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере заявленной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года.
Поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости была установлена на 01.01.2019, то кадастровая стоимость объектов равной их рыночной стоимости должна быть установлена на указанную дату.
С учетом изложенного, административное исковое заявление ООО "Центр-Капитал" подлежит удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, то датой обращения о результатах определения кадастровой стоимости административного истца следует считать 28 июня 2021 года.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Центр-Капитал" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года объектов недвижимости:
- нежилого здания, наименование - материальный склад, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 792 000 руб.;
- нежилого здания, наименование - павильон, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 913 000 руб.;
- нежилого здания, наименование - павильон, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 907 000 руб.;
- нежилого здания, наименование - здание СПК 4-этажное, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 35 323 000 руб.;
- нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 27 934 000 руб.
Датой обращения о результатах определения кадастровой стоимости считать 28 июня 2021 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 17 ноября 2021 года.
Судья Брянского областного суда Л.Н. Бобылева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
