Решение Московского областного суда от 21 декабря 2020 года №3а-1615/2020

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 декабря 2020 года Дело N 3а-1615/2020
Московская область
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Палагиной А.А.,
при секретаре Романове Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1615/2020 по административному исковому заявлению Крисака О.А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Крисак О.А. (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности объекта недвижимости - земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.
В судебное заседание представитель административного истца не явился, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Против выводов судебной оценочной экспертизы не возражал, решение оставил на усмотрение суда.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, согласился с выводами судебной экспертизы, решение по делу оставил на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" в судебное заседание не явился. Направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, с выводами судебной оценочной экспертизы не согласился, направил замечания в письменном виде.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 17 093 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для предпринимательской деятельности, для размещения промышленных объектов, расположенный по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>
В силу требований статьи 391 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.
В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.
Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 10.08/07-20 от 27 августа 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2018 года в размере 18 664 153 рубля.
С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена по состоянию на 1 января 2018 года, утверждена актом N 15ВР-1633 от 27 ноября 2018 года и составляет 44 321 294,35 рублей.
Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Апхилл", эксперту Вусову А.В.
Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.
По мнению эксперта, рыночная стоимость спорного земельного участка отлична, от кадастровой стоимости и стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке и составляет 30 459 726 рублей.
Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной оценочной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.
Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны участников процесса представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорных земельных участков.
Не доверять представленному заключению судебной экспертизы, а также письменным пояснениям эксперта Вусова А.В. не имеется.
Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельных участков.
По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся оценщиком первой категории, кандидатом экономических наук, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
В представленных письменных пояснениях эксперт Вусов А.В. подтвердил свое заключение и опроверг письменные замечания ГБУ МО "Центр кадастровой оценки".
Так, представитель ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" ссылается на п. 3 ст. 79 КАС, в соответствии с которой лица, участвующие в деле, могут присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, если их присутствие может помешать исследованию, либо эксперты совещаются или составляют заключение. Однако, ГБУ "ЦКО", являющееся стороной по делу не было уведомлено о проведении экспертного осмотра.
При этом, согласно предоставленным материалам дела, а также информации, размещенной на сайте Московского областного суда, административными ответчиками по делу N За-1615/2020 являются Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Московской области и Министерство имущественных отношений. При проведении экспертизы административным ответчикам, а также истцу были направлены телеграммы о проведении осмотра. При отправке телеграмм использовался сервис ПАО "Центральный телеграф" - "Телеграф Онлайн" (https://telegraf.ru/). Текст писем-уведомлений, а также подтверждение об отправке телеграмм, представлены на стр. 65-68 заключения эксперта.
Кроме этого, согласно замечаниям на заключение эксперта в соответствии с информацией, представленной на стр. 62-64 экспертизы, экспертный осмотр проводился не назначенным судом экспертом, а сторонним человеком по доверенности. Экспертный осмотр и фотоматериалы, являющиеся неотъемлемой частью экспертизы, были выполнены лицом, не соответствующим требованиям ст. 49 КАС, который также не был предупрежден об ответственности, предусмотренной Уголовным кодексом Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения. Перепоручая часть экспертных действий, эксперт нарушил требования ст. 16 73 ФЗ и п. 9. ст. 49 КАС (эксперт не вправе перепоручить проведение экспертизы другому эксперту).
Эксперт Вусов А.В. пояснил, что объектом исследования по вопросу N 2 является рыночная стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 17 093 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для предпринимательской деятельности, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: <данные изъяты>, по состоянию на 1 января 2018 года. Согласно п. 20 ФСО N 7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Исключительно для целей проведения визуального осмотра земельного участка в рамках подготовки настоящей экспертизы был привлечен сотрудник ООО "Апхилл" Белый С.И.. Для данных целей была составлена и подписана доверенность N 22/20 от 10.08.2020 года, от ООО "Апхилл" в лице генерального директора Сёмина А.А., действующего на основании Устава и эксперта Вусова А.В.. Доверенность представлена на стр.61 заключения эксперта N АБ- 475-20. На основании данной доверенности, Белый С. И. провел осмотр объекта экспертизы, по итогам которого был составлен Акт осмотра, подписанный лицами, присутствовавшими на осмотре (Крисак А.О., главный бухгалтер - Курникова Ю. А.).
При этом, Белый С.И. не проводил экспертизу объекта исследования и не ознакамливался с материалами дела, а лишь проводил фотосъемку объекта исследования для последующего использования фотоматериалов экспертом. При проведении осмотра объекта исследования не требовалось проведение каких - либо инструментальных или иных натуральных измерений, поэтому эксперт считает допустимым проведение фотосъемки сотрудником экспертной организации. Кроме того, сложившаяся практика проведения судебных экспертиз в целях оспаривания кадастровой стоимости в Московском городском суде, в Апелляционных судах общей юрисдикции, в судах Кассационных инстанций, а также Московском областном суде позволяет проводить осмотр объектов исследований сотрудниками экспертных учреждений.
В качестве еще одного замечания к заключению эксперта, представитель ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" указывает на то, что при определении сегмента рынка экспертом на стр. 39 допущена грубая методологическая ошибка. Так, по мнению каких-то аналитических отчетов (ссылка на которые в экспертизе отсутствует, нарушение п. 11) эксперт отнес объект исследования к земельным участкам под объекты производственно-складского назначения. Однако, в соответствии с п. 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства,... для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. По данным открытых источников информации, в том числе https://yandex.ru/maps/ с функцией панорама, а также по данным публичной кадастровой карты, одним из объектов капитального строительства, расположенном на участке, является "Здание продовольственного магазина" с КН <данные изъяты>. Также на данном участке расположены объекты придорожного сервиса и производственно-складской недвижимости, однако, эксперт использовал рыночную информацию из наиболее дешевого сегмента. Таким образом, некорректное определение сегмента рынка привело к некорректному подбору объектов аналогов, что является нарушением пункта 5 ФСО N 3.
Из экспертного заключения следует, что при проведении визуального осмотра объекта экспертизы было установлено, что на оцениваемом земельном участке располагается множество объектов промышленно-складского назначения, а также здание по продаже стройматериалов "Апельсин", а не продовольственный магазин, как об этом указано представителем ГБУ МО "Центр кадастровой оценки". Данное здание также выполняет функцию склада. Кроме того, земельный участок используется в качестве открытой складской площадки. Фотографии с осмотра представлены на стр. 69-72 заключения эксперта. Также представлено расположение промышленных объектов на спутниковой публичной кадастровой карте.
Таким образом, земельный участок используется для размещения производственно-складских объектов, а также в одном из зданий осуществляется продажа строительных товаров и услуг. Исходя из данных визуального осмотра, было определено, что оцениваемый участок относится к сегменту рынка - под объекты производственно-складского назначения, что соответствует разрешенному виду использования оцениваемого земельного участка - для размещения промышленных объектов, для предпринимательской деятельности.
В качестве еще одного замечания к заключению эксперта представитель заинтересованного лица указывает на то, что в соответствии с п. 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, однако, как видно на стр. 58 экспертизы, валовая коррекция по выбранным экспертом объектам аналогам составила до 137,4%.
Между тем, эксперт Вусов А.В. пояснил, что в соответствии пунктами ФСО объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, п. 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Данных о величине возможных корректировок или "валовой коррекции" нет, как нет и требований по применению или неприменению корректировок. Эксперт не видит оснований для каких-либо замечаний по подобранным объектам-аналогам, так как по всем основным характеристикам (местоположение, направление, площадь, назначение и др.), они схожи с оцениваемым земельным участком.
Однако, эксперт считает необходимым пояснить размер величины суммарной корректировки по подобранным аналогам.
Прежде всего, следует отметить, что экспертиза проводится на ретроспективную дату и выбор объектов- аналогов достаточно ограничен и нет возможности подобрать совершенно однородные аналоги без внесения различных корректировок. А при внесении корректировок эксперт использует только общепринятые и широко известные в оценочных кругах справочники и исследования (под редакцией Лейфера Л. А., Яскевича Е. Е. и др.) для внесения корректировок.
При подборе аналогов эксперт провел анализ предложений на дату оценки. Анализ представлен на стр. 42-44 заключения эксперта, где приведены фактические цены сделок/предложений. Анализировались объекты (земельные участки), расположенные по направлению Дмитровского шоссе. В ходе проведенного анализа выявлен ценовой диапазон на рынке земельных участков производственно-складского назначения.
Итоги анализа рынка показали, что рассчитанная рыночная стоимость оцениваемого земельного участка за 1 кв. м. входит в рамки диапазона фактических предложений.
Одним из главных ценообразующих факторов для объекта экспертизы являются вид разрешенного использования, местоположение и общая площадь. Именно данные факторы изначально определяют степень коммерческой привлекательности объекта недвижимости.
Подобранные объекты-аналоги расположены в одном направлении от МКАД, имеют аналогичный вид разрешённого использования.
Согласно приведенному анализу, на рынке превалируют объекты общей площадью более 10 га, так же анализ показал, что объекты-аналоги расположены в различных населенных пунктах и на разном удалении от МКАД. Эксперт, принимая во внимание данные различия, применил аргументированные и обоснованные корректировки для исключения разницы в характеристиках между объектами-аналогами и объектом исследования.
Введение данных корректировок и привело к высокой величине суммарной корректировки. Однако, без внесения корректировок невозможно произвести корректный расчет рыночной стоимости объекта экспертизы.
Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению.
С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной оценочной экспертизы.
Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 11 сентября 2020 года.
Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Крисака О.А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 11 сентября 2020 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 17 093 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для предпринимательской деятельности, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, определенную по состоянию на 1 января 2018 года в размере 30 459 726 (тридцать миллионов четыреста пятьдесят девять тысяч семьсот двадцать шесть) рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.А. Палагина
Мотивированное решение изготовлено 30 декабря 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка