Решение Пермского краевого суда от 19 января 2021 года №3а-1614/2020, 3а-23/2021

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 января 2021 года Дело N 3а-23/2021
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Алексеева А.А.,
при ведении протокола помощником судьи Силенок О.В.,
с участием представителя административного истца Лебедева А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гулиева Вагифа Алигая оглы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Гулиев В.А. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости путем установления в отношении одноэтажного пристроенного здания кафе с боулингом с кадастровым номером **, площадью 981,1 кв.м, расположенного по адресу ****, равной его рыночной стоимости в размере 7343000 рублей по состоянию на 1.01.2018.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником здания, кадастровая стоимость которого определена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по состоянию на 1.01.2018 в размере 17793102,06 руб. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке от 5.07.2020 N 88.06/07.20 оценщика Ш., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1.01.2018 составляла 7343000 рублей. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика налога на имущество физических лиц.
Административный истец Гулиев В.А. о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Представитель административного истца Лебедев А.В. в суде на доводах и требованиях административного иска настаивал, с заключением эксперта о рыночной стоимости здания не согласен, просил назначить повторную экспертизу. Считает заключение эксперта недопустимым доказательством в связи с нарушением экспертом требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требований Федеральных стандартов оценки.
Административные ответчики Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", заинтересованные лица администрация Чусовского муниципального района, Управление Росреестра по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.
Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства административного дела.
Согласно частям 1, 7 статьи 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Гулиев В.А. является собственником одноэтажного пристроенного здания кафе с боулингом с кадастровым номером **, площадью 981,1 кв.м, расположенного по адресу ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Правовой интерес Гулиева В.А. к определению кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости основан на положениях статьи 402, пунктов 1, 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Как собственник здания, Гулиев В.А. является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ** определена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по состоянию на 1.01.2018 в размере 17793102,06 руб.
Административным истцом представлен в суд отчёт об оценке от 5.07.2020 N 88.06/07.20 оценщика Ш., согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** по состоянию на 1.01.2018 составляла 7343000 руб.
По ходатайству административного ответчика на основании определения Пермского краевого суда от 3.11.2020 экспертом Б. проведена судебная экспертиза, составлено экспертное заключение N 20/1119-8, согласно которому отчёт об оценке от 5.07.2020 N 88.06/07.20, подготовленный оценщиком Ш., не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федеральных стандартов оценки, содержит недостатки, влияющие на итоговый результат рыночной стоимости объекта капитального строительства. Экспертом по состоянию на 1.01.2018 определена рыночная стоимость одноэтажного пристроенного здания кафе с боулингом с кадастровым номером **, площадью 981,1 кв.м, расположенного по адресу **** в размере 13041508 рублей.
Эксперт соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность. Перед проведением судебной экспертизы эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведённые в заключении судебного эксперта выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Рыночная стоимость здания определена экспертом с применением затратного подхода, приведено обоснование невозможности использования в рассматриваемом случае сравнительного и доходного подходов. Расчеты произведены с учетом характеристик объекта оценки, материала конструктивных элементов и инженерных систем, прибыли от инвестиции в строительство, коэффициента физического износа с момента ввода здания в эксплуатацию, процента потери стоимости в зависимости от местоположения объекта.
В заключении эксперта приведён алгоритм расчёта рыночной стоимости здания затратным подходом, а именно: указано, что изначально производится оценка стоимости затрат на замещение объекта недвижимости на действительную дату оценки, затем производится определение прибыли предпринимателя, определение износа и устаревания, расчёт стоимости объекта происходит путём суммирования затрат на создание объекта и прибыли предпринимателя за вычетом их физического износа и устаревания.
По доводам представителя административного истца о недостатках судебной экспертизы экспертом даны пояснения, подтверждающие правильность проведенных исследований и составленного заключения, которые суд находит обоснованными.
В частности, выбор экспертом затратного подхода к оценке мотивирован. Указано, что в доступных объявлениях о продаже коммерческой недвижимости объекты капитального строительства - нежилые здания коммерческого назначения как отдельно стоящие здания (без учета прав на земельный участок) - не представлены. Предлагаются к продаже части зданий либо единичные здания с земельными участками, однако информация о земельных участках и правах на них ограничена либо отсутствует. Исходя из имеющейся информации, невозможно сделать вывод о стоимости объекта капитального строительства в составе единого объекта недвижимости. В связи с невозможностью идентифицировать объекты-аналоги и корректно выделить стоимость прав на земельный участок, относящийся к каждому из аналогов, сравнительный подход экспертом не применяется. Поскольку объектом оценки является отдельно стоящее здание, рыночная стоимость объекта недвижимости определяется как стоимость объектов капитального строительства.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.
В силу подпунктов "а", "в" пункта 24 ФСО N 7 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).
Суд приходит к выводу, что право эксперта выбрать затратный метод для оценки стоимости объекта капитального строительства соответствует статье 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пунктам 24, 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.
Довод административного истца о нарушении экспертом требований пункта 20 ФСО N 1 при оценке затрат на создание кафетерия без учета наличия в объекте оценки боулинга и гостиницы суд находит несостоятельным.
Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, в рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.
В расчете рыночной стоимости экспертом принят объект-аналог кафетерий от 1 до 2 этажей (по сборнику "Общественные здания 2016") с характеристиками наиболее близкими для объекта оценки, отличия от объекта-аналога учтены применением соответствующих корректировок.
Использование экспертом при расчете ценообразующих факторов из раздела "Банки и офисы" сборника "Общественные здания 2016" не повлияло на размер рыночной стоимости объекта оценки, поскольку ценообразующие факторы раздела "Рестораны" сборника "Общественные здания 2016", подлежащего применению в данном случае, имеют тот же состав и диапазон значений, что следует из сопоставления содержания указанных разделов.
Данные об интенсивности и объеме промышленного производства в г. Чусовом учены экспертом путем применения в расчете коэффициентов физического износа и экономического устаревания. Оснований полагать, что факты уменьшения объема производства Чусовского металлургического завода и прекращения деятельности пищекомбината не нашли отражения в использованных экспертом коэффициентах устаревания, суд не находит.
Доводы административного истца о наличии ошибки в определении зоны расположения объекта оценки, ненужной информации по мировому экономическому анализу, не основаны на положениях Федеральных стандартов оценки.
Суд приходит к выводу, что заключение эксперта составлено с соблюдением требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке. Суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами.
На основании изложенного суд приходит к выводу о возможности принять в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости заключение эксперта Б.
По заключению судебной экспертизы, представленный истцом отчёт от 5.07.2020 оценщика Ш. об оценке рыночной стоимости здания не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федеральных стандартов оценки, содержит недостатки, влияющие на итоговый результат рыночной стоимости объекта капитального строительства. Следовательно, выводы оценщика о рыночной стоимости здания торгово-развлекательного комплекса являются неправильными и не могут быть использованы для определения рыночной цены объекта недвижимости.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости. При этом, в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости, определенной в результате судебной экспертизы, в размере 13041508 рублей по состоянию на 1.01.2018.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 23.09.2020, на что суд указывает в резолютивной части настоящего решения.
Согласно разъяснению, данному в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Поскольку оспариваемая кадастровая оценка определена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" является ненадлежащим ответчиком по рассматриваемому административному исковому заявлению. В удовлетворении требований Гулиева В.А. к ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания суд отказывает.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Гулиева Вагифа Алигая оглы к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером **, площадью 981,1 кв.м, расположенного по адресу ****, равной его рыночной стоимости в размере 13041508 рублей по состоянию на 1.01.2018.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 23.09.2020.
В удовлетворении административного искового заявления Гулиева Вагифа Алигая оглы к ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий
Подлинник решения суда находится в материалах административного дела N 3а-23/2021 Пермского краевого суда
Мотивированное решение суда изготовлено 25.01.2021.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка