Решение Ярославского областного суда от 21 августа 2020 года №3а-161/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 августа 2020 года Дело N 3а-161/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кузьмина Дмитрия Евгеньевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Кузьмин Д.Е. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 4 224 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 022 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Кузмин Д.Е. является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО Оценочная компания "Канцлер" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 11 022 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 18 970 298, 86 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель Кузьмина Д.Е. на основании доверенности Калугин Д.Е. административный иск поддержал.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованное лицо МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля в письменном отзыве на административный иск возражало в его удовлетворении в связи с недоказанностью величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", соарендатор земельного участка ООО "Ладо" своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Витвицкого Ю.В., допросив в качестве свидетеля оценщика Ромали Ю.Г., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Кузмина Д.Е. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Кузьмин Д.Е. является арендатором земельного участка площадью 4 224 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением мэрии города Ярославля от 13 марта 2013 года N 516, за основу при определении размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 3 Порядка.
Из материалов дела следует, что Кузьмин Д.Е. является арендатором находящегося в муниципальной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативного акта органа местного самоуправления города Ярославля, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 29 декабря 2018 года N 26036-МЛ, заключенного Кузьминым Д.Е. с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, по условиям которого (приложение к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Кузьмин Д.Е. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером 76:23:011206:26 вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 18 970 298, 86 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 11 022 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Ромали Ю.Г., а также выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом Витвицким Ю.В., дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Так, к ценам объектов - аналогов оценщиком применены корректировки на имущественные права, на расположение в пределах города, на расположение относительно "красной линии", на площадь.
Датой продажи объектов - аналогов является 2016 - 2017 годы. Однако, корректировка на дату продажи оценщиком не вводилась, исходя из того, что существенных изменений в ценах на недвижимости за период с даты продажи указанных объектов до даты оценки не произошло.
Указанный вывод оценщика в Отчете достаточно подтвержден, в том числе справочной литературой. В отчете приведены данные о том, что среднегодовые темпы роста, равные отношению цены объекта в конце следующего года к дате выпуска использованного оценщиком Справочника для объектов офисно - торгового назначения за период 1 января 2016 года - декабрь 2017 года составили - 0,9 %; за период с 1 июня 2017 года - декабрь 2018 года 0,8 %.
Таким образом, оценщиком сделан вывод об отсутствии в исследуемый период влияния времени продажи на цену объектов.
Суд находит данные выводы оценщика вполне обоснованными, сделанными в пределах его компетенции, предоставленной оценщику пунктом 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, пунктом 8 "и" Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299.
В возражениях на Отчет Департаментом приведены сведения также о трех предложениях, которые по мнению административного ответчика являются аналогами оцениваемому объекту и подлежали включению оценщиком в расчеты.
Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.
Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части также являются несостоятельными.
Кроме того, проведенный оценщиком в судебном заседании анализ предложений Департамента указывает на то, что данные объекты с объектом оценки не сопоставимы, либо требуют существенной корректировки их цены и большого объема исследований.
Так, аналоги, расположенные в Ярославском районе в деревне Мостец Пестрецовского сельского округа, в селе Толгоболь Рютневского сельского округа Ярославской области не сопоставимы с объектом оценки по местоположению, исходя из категории населенных пунктов, в которых они расположены.
Аналог, расположенный на улице Гудованцева в городе Ярославле относится к сегменту рынка земельных участков для жилищного строительства.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
При этом, согласно выводам судебной экспертизы, проведенной экспертом Витвицким Ю.В., Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в нем рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> является достоверной.
Из экспертного заключения следует, что эксперт не согласился с исключением оценщиком из окончательной выборки части аналогичных предложений выявленных им по результатам анализа рынка
В связи с этим, экспертом произведен перерасчет рыночной стоимости объекта с учетом данных объектов. По результатам расчета эксперта итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составила 10 940 000 рублей, то есть отклонилась от результата оценщика на 1 %.
Указанный факт является доказательством достоверности полученной величины рыночной стоимости объекта оценки в Отчете.
Таким образом, анализ Отчета в полном объеме и иные собранные по делу доказательства дают суду основания для установления рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в размере, определенном Отчетом, 11 022 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Кузьмина Д.Е. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Кузьмина Д.Е. с настоящим административным иском в суд - 28 апреля 2020 года.
Разрешая заявление эксперта Витвицкого Ю.В. об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд приходит к следующему:
Из материалов дела следует, что административный ответчик не оспаривал права Кузьмина Д.Е. на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере рыночной стоимости данного объекта по основаниям его возникновения.
Со стороны административного ответчика были заявлены возражения относительно достоверности представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.
Учитывая возникновение в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, в том числе с учетом данных возражений, по делу проведена судебная экспертиза достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и определения величины его рыночной стоимости.
На основании Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и экспертного заключения судом установлена величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в 11 022 000 рублей, что не превышает кадастровую стоимость данного объекта недвижимости на 45 %.
Суд полагает, что такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при определении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца.
При таких обстоятельствах, несение судебных расходов по оплате судебной экспертизы подлежит возложению на административного истца Кузьмина Д.Е.
В соответствии с ходатайством эксперта оплата за проведенную судебную экспертизу подлежит взысканию в пользу ЗАО "Ярославский центр недвижимости", работником которого является эксперт Витвицкий Ю.В.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Кузьмина Дмитрия Евгеньевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 224 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 022 000 (одиннадцать миллионов двадцать две тысячи) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 11 022 000 (одиннадцать миллионов двадцать две тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 28 апреля 2020 года.
Взыскать с Кузьмина Дмитрия Евгеньевича в пользу Закрытого акционерного общества "Ярославский центр недвижимости" оплату судебной экспертизы в размере 55 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 4 сентября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка