Решение Ленинградского областного суда от 26 ноября 2018 года №3а-161/2018

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 ноября 2018 года Дело N 3а-161/2018
Санкт-Петербург 26 ноября 2018 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Епифанцевой Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Купцова Владимира Константиновича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Купцов В.К. обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по адресу: Ленинградская <адрес> в размере равном его рыночной стоимости, составляющей <данные изъяты> руб., указав, что 05.12.2009 вступил в члены ДНП "<данные изъяты>" и заключил с ДНП "<данные изъяты>" договор субаренды в отношении вышеуказанного участка. ДНП "<данные изъяты>" арендует данный земельный участок у Российской Федерации в лице ТУ Росимущества в Ленинградской области. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб. Согласно отчету об оценке N Н4273 от 15.06.2018 рыночная стоимость земельного участка на дату определения кадастровой стоимости составляет <данные изъяты> руб. Кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости и нарушает права истца, поскольку он является собственником объекта недвижимости на данном земельном участке и имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов. Выкупная стоимость земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство является ненадлежащим административным ответчиком, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Из представленного административным истцом отчета следует, что оценщиком применена скидка на торг по данным продажи земельных участков, имеющих несопоставимые с объектом оценки характеристики. Проводя сравнение объектов по элементу "местоположение" оценщик не указал источник информации. Корректировка по объектам-аналогам произведена на основании данных ГУП ГУИОН по Санкт-Петербургу и по категории земли населенных пунктов. А объект оценки расположен в Ленинградской области и имеет категорию земель - земли сельскохозяйственного назначения.
В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что земельный участок с кадастровым номером N не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N 382. Земельный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером N. Кадастровая стоимость определена исходя из площади <данные изъяты> кв.м. и УПКС 750,83 руб./кв.м. Дата определения кадастровой стоимости 01.11.2013. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление Росреестра по Ленинградской области не имеет.
В судебное заседание административный истец, представители административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области и заинтересованного лица МТУ Росимущества в г.Санкт-Петербурге и Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Епишенкова С.Ф. поддержала доводы, изложенные в административном исковом заявлении. Просила удовлетворить заявленные требования.
Представители административных ответчиков Правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. и ФГБУ "ФКП Росреестра" Насонов Д.И. в судебном заседании сообщили, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости оставляют на усмотрение суда.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Исходя из положений ст.39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Судом установлено, что 31.03.2017 ТУ Росимущества в Ленинградской области передало в аренду ДНП "<данные изъяты>" 806 земельных участков, образованных в результате раздела земельного с кадастровым номером N, в том числе, и земельный участок с кадастровым номером N.
Согласно п.4.3.2 договора аренды от 31.03.2017 ДНП "<данные изъяты>" вправе с предварительного письменного уведомления Арендодателя сдавать участки в субаренду.
26.05.2018 ДНП "<данные изъяты>" передало Купцову В.К. в субаренду земельный участок с кадастровым номером N на срок до 25.04.2019.
06.08.2018 за Купцовым В.К. зарегистрировано право собственности на нежилое здание по адресу: <адрес>. Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером N.
Из выписки из ЕГРН от 30.01.2018 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 27.01.2018 составляет <данные изъяты> руб. Дата утверждения кадастровой стоимости, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости, дата определения кадастровой стоимости - 01.11.2013 (т.1 л.д.21).
Согласно выписке из ЕГРН от 01.11.2013 кадастровый номер N присвоен земельному участку 31.10.2013. Земельный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N. Категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для организации дачного некоммерческого партнерства.
Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 15.06.2018 N Н4273 следует, что по состоянию на 01.11.2013 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
В соответствии со ст.247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как разъяснено в п.19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках - Правительстве Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" и Управление Росреестра по Ленинградской области.
Суд, исследовав отчет об оценке от 15.06.2018 N Н4273 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что отчет отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования,
Из отчета об оценке от 15.06.2018 N Н4273 следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход.
В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж. Оценщиком проанализирован рынок земельных участков, аналогичных оцениваемому, и выбрано четыре объекта, наиболее схожих по характеристикам с оцениваемым, для использования в качестве объектов-аналогов.
К отобранным объектам-аналогам сделаны корректировки на торг, площадь, местоположение и инженерно-техническое обеспечение. Размеры корректировок в отчете обоснованы, приведены ссылки на соответствующие источники информации.
Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО8 пояснила методику отбору объекта-аналогов, необходимость проведения корректировок. Дала пояснения относительно размера произведенных корректировок.
Исходя из пояснений свидетеля ФИО8 суд не соглашается с доводом представителя административного ответчика Правительства Ленинградской области о необоснованном применении скидки на торг в размере 17%, поскольку указанный размер применен с учетом установленной для оцениваемого земельного участка категории земель.
Указание в отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области на невозможность применения при определении корректировок сведений ГУП ГУИОН по Санкт-Петербургу, с учетом пояснений оценщика о том, что исследуемый рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области следует расценивать как единой рынок загородной недвижимости, судом оценивается критически и не может свидетельствовать об ошибке, допущенной оценщиком, при определении рыночной стоимости объекта оценки.
Доводы о том, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям ст.247 КАС РФ.
Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости равной 430000 руб.
Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление Купцова Владимира Константиновича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления Купцова Владимира Константиновича о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 15 октября 2018 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 30 ноября 2018 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка