Решение Приморского краевого суда от 12 июля 2018 года №3а-161/2018

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 июля 2018 года Дело N 3а-161/2018
Приморский краевой суд в составе:
судьи Приморского краевого суда Римского Я.А.,
при секретаре Петровой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Шилкинская" к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованное лицо администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Шилкинская" (далее - ООО "Шилкинская") обратилось в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 1830 кв.м, категория земель: Земли населённых пунктов разрешённое использование: Для строительства первой очереди торгово-сервисного комплекса (торгового комплекса), адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, Ориентир 10-этажный дом. Участок находится примерно в 53 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, город Владивосток, улица Шилкинская, 21 в размере его рыночной стоимости равной - .... В обоснование заявленных требований, представитель юридического лица указал, что ООО "Шилкинская" на основании соглашения от 25 декабря 2012 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 01-Ю-10712 от 14 ноября 2008 заключённого с Обществом с ограниченной ответственностью "Остия" (далее - ООО "Остия") является арендатором земельного участка с кадастровым номером N.
Постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края" были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года. B соответствии с данным постановлением и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 2 мая 2017 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет сумму - .... Вместе с тем, рыночная стоимость указанного земельного участка, согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости земельного участка от 2 ноября 2017 года N 17-01.1428/1 подготовленному Обществом с ограниченной ответственностью "Центр развития инвестиций" (далее - ООО "Центр развития инвестиций" по состоянию на 1 февраля 2015 года составляет - .... Считает, что несоответствие установленной кадастровой стоимости спорного земельного участка величине его рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика арендной платы в отношении данного земельного участка. Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере - ....
До рассмотрения дела по существу суд привлёк к участию в деле в качестве заинтересованного лица администрацию города Владивостока.
Представитель административного истца ООО "Шилкинская" - Гончаров А.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал, суду пояснили, что в материалы административного дела был представлен отчёт о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N составленный оценщиком ООО "Центр развития инвестиций" - Макеевой М.Ю., которая имеет высокую квалификацию, большой стаж работы в области оценочной деятельности. Считают, что отчёт полностью обоснован, соответствует требованиям действующего законодательства.
Представитель заинтересованного лица администрации города Владивостока - Ткаченко Е.А. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала по основаниям и доводам, указанным в представленном отзыве. По существу пояснила, что Отчёт об оценке спорного земельного участка не соответствует требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством. Так для определения рыночной стоимости спорного земельного участка в Отчёте оценщиком был использован сравнительный подход, путём применения метода прямого сравнения, однако выбор объектов-аналогов N 2, N 3, N 5 является необоснованным, поскольку данные объекты имеют иной вид разрешённого использования, кроме того, объекты аналоги N 3, N 4 не могут быть использованы в качестве объектов для сравнительного анализа, так как имеют отличную от объекта оценки площадь. Кроме того, в имеющихся в отчёте оценщика объявлениях о продаже земельных участков, которые были использованы в качестве объектов-аналогов N 1и N 5 отсутствуют даты продажи указанных объектов.
Генеральный директор ООО "Центр развития инвестиций" - Макеева М.Ю., допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста, суду пояснила, что при просмотре объявлений, датированных прошлыми годами, в дате объявления отображаются года подачи объявлений, однако принт-скрины объектов-аналогов N 1 и N 5 сделаны в год опубликования объявлений, в связи с чем год в объявлении не отображён. В стандартах об оценочной деятельности не указана необходимость введения корректировки на "время продажи", данная корректировки вводится при необходимости, когда существует факт существенного изменения цены на рынке. Срок экспозиции согласно проведённому исследованию рынка коммерческой недвижимости составляет 6-18 месяцев в зависимости от ликвидности предлагаемых участков земли. При составлении Отчёта корректировка на назначение земель не применялась. Выбранные объекты аналоги для исследуемого участка сопоставимы по физическим и экономическим свойствам, имеют одинаковое функциональное назначение и относятся к одному сегменту рынка. Корректировка на площадь была принята в соответствии со "Справочником недвижимости Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков". При расчёте стоимости земельного участка, который входит в диапазон от 0,1 до 0,5 га, в отношении объектов-аналогов N 1, N 5 вводится понижающая корректировка 4 %. В отношении объектов-аналогов N 2, N 3, N 4 корректировка не вводится, так как находится в диапазоне от 0,1 га до 0,5 га как и объект оценки.
Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, департамента земельных имущественных отношений Приморского края в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения административного дела были извещены надлежащим образом.
Выслушав представителя административного истца ООО "Шилкинская" - Гончарова А.В., представителя заинтересованного лица администрации города Владивостока - Ткаченко Е.А., генерального директора ООО "Центр развития инвестиций" - Макееву М.Ю., исследовав материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
В соответствии с абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В суде установлено и подтверждается материалам дела, что ООО "Шилкинская" на основании соглашения от 25 декабря 2012 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N-Ю-10712 от 14 ноября 2008 заключённого с ООО "Остия" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1830 кв.м, категория земель: Земли населённых пунктов разрешённое использование: Для строительства первой очереди торгово-сервисного комплекса (торгового комплекса), адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, Ориентир 10-этажный дом. Участок находится примерно в 53 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, город Владивосток, улица Шилкинская, 21.
Постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 2 мая 2018 года, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:010021:90 в размере - ... определена по состоянию на 1 февраля 2015 года, утверждена 1 января 2016 года и внесена в реестр объектов недвижимости 22 января 2016 года на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края".
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Так, в обоснование заявленных требований ООО "Шилкинская"" был представлен Отчёт от 2 ноября 2017 года N 17-01.1428/1 об оценке рыночной стоимости земельного участка составленный ООО "Центр развития инвестиций", из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет - ....
В соответствии со статьёй 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд, оценивая Отчёт N 17-01.1428/1 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 2 ноября 2017 года, составленный ООО "Центр развития инвестиций" приходит к выводу о том, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности и признаёт его достоверным доказательством.
Указанное заключение выполнено экспертом ООО "Центр развития инвестиций" - Макеевой М.Ю. имеющей необходимое образование, специальность, стаж экспертной работы, указанное заключение отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьёй 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Так, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в Заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых экспертом при расчёте итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости. Также, в заключении объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов. В Заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие возможность проверить сделанные выводы и результаты.
Исходя из правил распределения бремени доказывания, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости земельного участка выполнена, а административными ответчиками не доказано, что Отчёт об оценке N 17-01.1428/1 от 2 ноября 2017 года, выполненный ООО "Центр развития инвестиций" имеет недостатки, которые могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемого объекта недвижимости, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчёта, отсутствуют, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось, суд приходит к выводу о том, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:010021:90 по состоянию на 1 февраля 2015 года в размере - ... подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости на основании представленного отчёта.
Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, ООО "Шилкинская" указало на несоответствие определённой в установленном порядке и внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло своё подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость спорного земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении его прав, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ООО "Шилкинская" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере - ....
На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Шилкинская" - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1830 кв.м, категория земель: Земли населённых пунктов разрешённое использование: Для строительства первой очереди торгово-сервисного комплекса (торгового комплекса), адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, Ориентир 10-этажный дом. Участок находится примерно в 53 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, город Владивосток, улица Шилкинская, 21 в размере - ... по состоянию на 1 февраля 2015 года, на период с 1 января 2017 года до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:010021:90 считать 28 ноября 2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через <адрес>вой суд.
Судья Я.А. Римский


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка