Решение Самарского областного суда от 25 октября 2018 года №3а-1608/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 октября 2018 года Дело N 3а-1608/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Матвеевой О.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1608/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Модус" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,
с участием представителя административного истца по доверенности Захаревского А.Д.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Модус" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 2054,8 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 31 588 644,96 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, затрагивая его права и обязанности как плательщика налога на имущество.
В судебном заседании общество с ограниченной ответственностью "Модус" в лице представителя по доверенности Захаревского А.Д. поддержало заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске.
Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрация городского округа Тольятти не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменные пояснения, Администрация г.о. Тольятти - письменный отзыв.
Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные обществом с ограниченной ответственностью "Модус" требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Модус" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 2054,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости в Самарской области определена Постановлением Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" от 14 марта 2012 года N 118.
Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения определена по состоянию на 21 декабря 2013 года в размере 61 371 389, 68 рублей.
В силу статьи 1.1 Закона Самарской области " О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" от 25 ноября 2013 года N 98-ГД налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Нежилое помещение включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения на 2018 год, утверждённый приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 18 октября 2017 года N 164 под пунктом 27481, кадастровая стоимость спорного помещения затрагивает права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество.
Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого помещения и считая свои права нарушенными, общество 30 августа 2018 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N заявление общества было отклонено, после чего общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках настоящего административного дела.
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N 07/18, выполненный 27 июля 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью Агентство Независимой Оценки и Экспертизы "АВАНТИ" ФИО1, являющейся членом некоммерческого партнерства "Деловой союз оценщиков".
Указанным отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 21 декабря 2013 года в размере 31 588 644,96 рублей без учета НДС.
Согласно статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объектов оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 21 декабря 2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.
Отчет содержит сведения о заказчике и оценщике, о допущениях и ограничительных условиях, использованных при проведении оценки, о применяемых стандартах оценочной деятельности, принципах оценки.
Исходя из предполагаемого использования результатов оценки в качестве вариантов наиболее эффективного использования нежилого помещения оценщиком принято текущее использование (торговые, офисные и складские помещения торгового дома).
В качестве сегмента рынка определен сегмент коммерческой недвижимости, расположенной в городе Тольятти, а именно, к недвижимости торгово-офисного назначения - торговых, офисных, складских и вспомогательных помещений торгового дома. К дальнейшему анализу принимались объекты, расположенные в Автозаводском районе г. Тольятти.
Исследование земельного участка производилось методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.
В рамках этого подхода оценщиком по данным Базы "Волга-Инфо" и открытых источников информации в результате изучения фактических данных о ценах предложений отобрано 3 объекта-аналога - земельные участки, расположенные в Автозаводском районе г. Тольятти, имеющие назначение - под размещение объектов коммерческого назначения. Описание объектов аналогов земельного участка приведено в таблице 12.2 на странице 85 отчета.
Оценщиком выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки с объектами-аналогами.
Вводя корректировки на торг, на потенциал местоположения, на транспортную доступность, используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщик определилрыночную стоимость спорного земельного участка в размере 1 580 087, 52 рублей. Расчет стоимости представлен в таблице 12.9 на стр.93 отчета.
Исследование объекта недвижимости (объекта оценки) производилось методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, методом капитализации в рамках доходного подхода и методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода.
В соответствии с пунктом 11 "г" Федерального стандарта оценки N 7 оценщик проводит анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов.
В рамках сравнительного подхода оценщиком по данным Базы "Волга-Инфо", в результате изучения фактических данных о ценах предложений из сегмента рынка объекта оценки отобрано 3 объекта-аналога - нежилые помещения, расположенные в Автозаводском районе г. Тольятти, имеющие торгово-офисное назначение. Описание объектов-аналогов приведено в таблице 12.11 на странице 97 отчета.
Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости приведён оценщиком на страницах 59-65 отчета, среди которых им выделены такие факторы, как состав передаваемых прав, условия финансирования сделки купли-продажи, дата предложения, особенности сделки, назначение помещения, потенциал местоположения, транспортная доступность, этаж, наличие отдельного входа, площадь, физическое состояние помещения ( уровень и состояние отделки), присутствие налога НДС, условия договора аренды.
Наличие эскизного, рабочего проекта у аналога N 2 не описано оценщиком в отчете в связи с невозможностью определить затраты продавца на создание этого проекта.
Сведения о наличии у аналога N 3 договора с ТЭВИС рассмотрено оценщиком как возможность подведения коммуникации к участку, и указанный фактор описан им на страницах 70-71 отчета
Сопоставив объекты-аналоги с объектом оценки, оценщиком введены корректировки на торг, на транспортную доступность. Используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщик определилрыночную стоимость спорного нежилого помещения в рамках сравнительного подхода в размере 32 279 525, 58 рублей.
В рамках доходного подхода оценщик применил метод капитализации доходов. Оценка производилась на основании потенциально возможных доходов от эксплуатации аналогичного строения, аналогичного назначения, на основании информации, представленной в свободных источниках. По итогам расчетов чистый операционный доход для помещения составил 2 995 966 рублей 47 копеек в год. Ставка капитализации как норма доходности инвестора составила в данном случае 8,15 %.
В рамках доходного подхода величина рыночной стоимости объекта оценки определена оценщиком в размере 29 813 760,40 рублей.
В рамках затратного подхода оценщик определилполную восстановительную стоимость объекта оценки, прибыль предпринимателя и три вида износа - физический, внешний и функциональный. Таким образом, стоимость оцениваемого объекта капитального строительства в рамках затратного подхода составила - 32 672 648,91 рублей.
В ходе согласования полученных результатов оценщиком была определена итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания, составляющая 31 588 644,96 рублей.
Методики исследования, объём и этапы проведения оценки, выполнение расчетов, согласование полученных результатов соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.
Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилого помещения на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенных в рамках выбранного оценщиком подхода, согласования полученных результатов. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого помещения является достоверной.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 декабря 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости установленной отчетом об оценке.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 30 августа 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования общества с ограниченной ответственностью "Модус" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 2054,8 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 21 декабря 2013 года в размере 31 588 644,96 рублей.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Модус" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 30 августа 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка