Дата принятия: 02 февраля 2021г.
Номер документа: 3а-1603/2020, 3а-309/2021
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 февраля 2021 года Дело N 3а-309/2021
Именем Российской Федерации
"02" февраля 2021 года город Краснодар
Краснодарский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Сидорова В.В.,
при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,
рассмотрел в порядке упрощенного (письменного) производства дело по административному исковому заявлению ООО "АЛМА ПРОДАКШН" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиалу ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,
УСТАНОВИЛ:
ООО "АЛМА ПРОДАКШН" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 23:01:0601000:385, площадью 7 630 198 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, в границах земель СПК (колхоза) "Нива", восточнее <Адрес...>; земельного участка с кадастровым номером 23:01:0601000:437, площадью 475 800 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, восточнее <Адрес...>.
С учетом уточнения исковых требований, просит суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.
В обоснование заявленных требований ссылается на то, что согласно отчету независимого оценщика ИП Юрченко А.И. рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:01:0601000:385 по состоянию на 01 декабря 2019 года составляет 54 709 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером 23:01:0601000:437 по состоянию на 01 декабря 2019 года составляет 4 225 000 рублей.
Однако, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:01:0601000:385 определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2019г. в размере 104 381 108, 64 рублей; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:01:0601000:437 определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2019г. в размере 5 999 838 рублей.
Административный истец считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанных объектов недвижимости являются неверными и нарушают его права, в связи с чем, обратился в суд с вышеуказанными требованиями.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.
До судебного заседания от представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Лаврентьевой И.А. поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором она указывает на недоказанность нарушения прав административного истца установленным размером кадастровой стоимости земельных участков.
В силу ст. 291 КАС РФ административное дело может быть рассмотрено в порядке упрощенного (письменного) производства в иных случаях, предусмотренных КАС РФ, если в судебное заседание не явились все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной или не признана судом обязательной, или представители этих лиц.
Суд считает возможным рассмотреть данное дело по существу в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке упрощенного (письменного) производства, поскольку о месте и времени рассмотрения дела стороны были извещены надлежащим образом.
Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из материалов дела следует, что административному истцу на праве аренды принадлежат объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 23:01:0601000:385, площадью 7 630 198 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, в границах земель СПК (колхоза) "Нива", восточнее <Адрес...>; земельный участок с кадастровым номером 23:01:0601000:437, площадью 475 800 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, восточнее <Адрес...>.
В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:01:0601000:385 определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2019г. в размере 104 381 108, 64 рублей; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:01:0601000:437 определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2019г. в размере 5 999 838 рублей.
Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных земельных участков, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 01 января 2019 года верной датой определения кадастровой стоимости земельных участков, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов.
Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков N ОЦ-003/20 от 03.03.2020г., подготовленного оценщиком ИП Юрченко А.И. рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:01:0601000:385 по состоянию на 01 декабря 2019 года составляет 54 709 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером 23:01:0601000:437 по состоянию на 01 декабря 2019 года составляет 4 225 000 рублей.
Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 06 ноября 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 21.12.2020г., выполненному ООО "Независимый центр оценки и экспертизы", отчет об оценке N ОЦ-003/20 от 03.03.2020г., не соответствует требованиям законодательства РФ, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки по содержанию и достоверности информации, содержащейся в отчете, что могло существенно повлиять на итоговый результат рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельных участков участка с кадастровыми номерами 23:01:0601000:385 и 23:01:0601000:437 на дату определения - 01 декабря 2019 года, указанная в отчете, не может быть признана обоснованной, достаточной и достоверной.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:01:0601000:385 по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2019 года составляет 69 256 670 рублей; земельного участка с кадастровым номером 23:01:0601000:437 по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2019 года составляет 4 649 020 рублей.
Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки, при производстве арифметических расчетов, не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.
Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.
Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленный вопрос.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.
Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.
При оценке спорных объектов недвижимости был применен сравнительный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснованна). Экспертом было проведено исследование рынка земельных участков Краснодарского края в районах, ближайших к районам расположения объектов оценки и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемыми и участками.
Применяемые экспертом корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.
В заключении эксперта принята скидка на торг, произведены корректировки на местоположение, плодородность почвы, масштаб (площадь), на наличие объектов повышающих, снижающих стоимость, наличие коммуникаций, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.
Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 23:01:0601000:385 по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2019 года составляет 69 256 670 рублей; земельного участка с кадастровым номером 23:01:0601000:437 по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2019 года составляет 4 649 020 рублей.
Доказательств того, что рыночная стоимость указанных земельных участков является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы не просили.
В возражениях на заключение эксперта представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Лаврентьева И.А. указывает, что заключение эксперта не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства по настоящему делу, поскольку выполнено с нарушениями требований ст. 11, 15 ФЗ N 135-ФЗ, ст. 8, 16 ФЗ N 73-ФЗ, федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (СФСО N 3)" (далее - ФСО N 3) утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. N 290.
Так, при определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 23:01:0601000:385, 23:01:0601000:437 в заключении эксперта от 21.11.2020г. N С02/14-2020 допущены следующие нарушения п. 5 ФСО N 3: :применение экспертом величины скидки на торг для неактивного рынка в размере среднего значения 23,9% из расширенного интервала необоснованно. Среднее значение для активного рынка, к которому может быть отнесен сегмент рынка объекта экспертизы, составляет 15,4%. Указанное замечание ведет к занижению итоговой рыночной стоимости; объект-аналог N 1 представляет собой пай земельного участка, что является частью общедолевой собственности без уточнен границ участка. Учитывая, что объект оценки вынесен в натуру и имеет четкие границы, данный объект-аналог не сопоставим с объектом оценки; рынок купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в <Адрес...> достаточно развит. Выбранные оценщиком объекты-аналоги N 1 и N 4, используемые для расчета рыночной стоимости объектов оценки, не сопоставимы с ними по площади. Внесенные оценщиком на размер земельного участка понижающие коэффициенты (0.67 и 0,83 соответственно для объектов экспертизы с кадастровыми номерами 23:01:0601000:385,23:01:0601000:437) существенно занижают рыночную стоимость объектов недвижимого имущества; итоговая скорректированная стоимость объектов-аналогов существенным образом отличается друг от друга, что свидетельствует о некорректном подборе объектов-аналогов и вводит в заблуждение пользователей заключения относительно величины рыночной стоимости объекта оценки. На стр. 63-65 экспертизы экспертом приведены предложения о продаже объектов сравнения, расположенных в районе объекта экспертизы. При этом, экспертом неоднозначно описаны правила отбора объектов сравнения для проведения расчетов. Выборка объектов сравнения для расчета рыночной стоимости объекта экспертизы не может рассматриваться как однородная, так как данная выборка характеризуется значительным разбросом цен, что приводит к погрешности расчетов. При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером 23:01:0601000:385 итоговая скорректированная стоимость объекта-аналога N 1 ниже стоимости объекта-аналога N 2 в 3 раза, объектов-аналогов N 3 и N 4 в 2,5 и 2 раза соответственно. При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером 23:01:0601000:437 итоговая скорректированная стоимость объекта-аналога N 1 ниже стоимости объекта-аналога N 2 в 3 раза, объектов-аналогов N 3 и N 4 в 2,5 и 2 раза соответственно.
Таким образом, по мнению представителя Департамента имущественных отношений Краснодарского края, наличие в отчете нарушений законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отраженных в заключении эксперта, составленном по результатам судебной экспертизы, ставит под сомнение достоверность выводов эксперта.
Между тем, как следует из письменных пояснений эксперта ООО "Независимый центр оценки и экспертизы" Велитченко О.Г., проанализировав количество предложений, объем совершенных сделок, уровень торговой активности, разброс цен на подобные земельные участки, эксперт пришел к выводу, что рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения в г. Абинске не может быть отнесен к активному рынку. В связи с чем, возражение представителя Департамента имущественных отношений Краснодарского края о применении среднего значения величины скидки на торг в размере 23,9 % не обосновано.
Эксперт в Заключении на стр.стр. 15, 17, 18 пояснил, что согласно данным справочной информации по объектам недвижимости Росреестра (портал Росреестра), объект экспертизы является Единым объектом землепользования и поэтому участок нельзя точно отобразить на карте, а значит и границы участка. Пай является собственностью физического лица.
Понижающие коэффициенты (0,67 и 0,83 соответственна для объектов экспертизы с кадастровыми номерами 23:01:0601000:385, 23:01:0601000:437) используются экспертом согласно данным "Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки сельскохозяйственного назначения" под редакцией Л.А. Лейфера (Таблице 35, стр. 104) на стр. 34 Заключения.
Таким образом, возражение административного ответчика о применении понижающих коэффициентов 0,67 и 0,83 соответственно для объектов экспертизы с кадастровыми номерами 23:01:0601000:385, 23:01:0601000:4371, не обосновано.
Коэффициент вариации - это величина, равная отношению стандартного (среднеквадратичного) отклонения случайной величины к ее математическому ожиданию, выражается в процентах.
Формула коэффициента вариации: V=f х 100%
В статистике принято, что: при коэффициенте вариации меньше 10%, степень рассеивания данных считается незначительной; если коэффициент от 10% до 20% - средней; больше 20% и меньше или равно 33% - значительной.
Совокупность считается однородной если коэффициент не превышает 33%, а если больше 33%, то - неоднородной.
Одно из основных применений коэффициента вариации - оценка инвестиционных рисков, например, для расчет начальной максимальной цены контракта (НМЦК).
После корректировки объектов-аналогов экспертом получен коэффициент вариации - 40%, что для неактивного рынка земельных участков считается однородным, не превышающий рассеивания данных в значительной степени.
Следовательно, как указано экспертом, возражение административного ответчика о неоднородности объектов-аналогов после корректирования и приведения их к сопоставимости объекту экспертизы, не обосновано.
Таким образом, суд критически оценивает доводы возражений административного ответчика на заключение эксперта и признает их несостоятельными.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд находит его допустимым доказательством и полагает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора данных объектов недвижимости.
Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании положений статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Административный истец обратился с настоящим иском в суд 19 октября 2020 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 19 октября 2020 года.
При таких обстоятельствах, административный иск ООО "АЛМА ПРОДАКШН" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы, подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административный иск ООО "АЛМА ПРОДАКШН" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной - удовлетворить.
Установить в отношении объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером 23:01:0601000:385, площадью 7 630 198 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, в границах земель СПК (колхоза) "Нива", восточнее <Адрес...> кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2019 года в размере 69 25 670 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером 23:01:0601000:437, площадью 475 800 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, восточнее <Адрес...> кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2019 года в размере 4 649 020 рублей.
Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:01:0601000:385 и 23:01:0601000:437.
Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:01:0601000:385 и 23:01:0601000:437 считать 19 октября 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.
Судья В.В. Сидоров
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
