Дата принятия: 08 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-160/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 сентября 2020 года Дело N 3а-160/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Рыбинский комбикормовый завод" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Акционерное общество (АО) "Рыбинский комбикормовый завод" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит (с учетом уточненений):
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 14 172 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 3 698 000 рублей;
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 137 260 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 31 295 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что АО "Рыбинский комбикормовый завод" является собственником указанных земельных участков и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчетам (с учетом уточнений), выполненным ИП Свининой Н.В. (далее - Отчеты), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 3 698 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 31 295 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 11 802 692, 44 рубля; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 82 211 382, 86 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Соколова Л.А. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Административный ответчик ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" в судебное заседание своих представителей не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.
Заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск в письменном отзыве на административный иск возражала в его удовлетворении, поддержала правовую позицию Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Канцырева Р.А., допросив в качестве свидетеля оценщика Свинину Н.В., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление АО "Рыбинский комбикормовый завод" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что АО "Рыбинский комбикормовый завод" является собственником следующих земельных участков:
площадью 14 172 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий, расположенного по адресу: <адрес>;
площадью 137 260 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципального Совета городского округа г. Рыбинск от 27.10.2010 года N 51 на территории городского округа город Рыбинск установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что АО "Рыбинский комибикормовый завод" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельные участки административного истца с кадастровыми номерами <данные изъяты> вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 11 802 692, 44 рубля; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 82 211 382, 86 рубля.
Административным истцом представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 3 698 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 31 295 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза на предмет соответствия указанных Отчетов законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчетах величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
В соответствии с выводами судебной экспертизы, проведенной экспертом Канцыревым Р.А., Отчеты не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, а определенные в Отчетах величины рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты> в размере 3 698 000 рублей и 31 295 000 рублей соответственно не являются достоверными.
Лица, участвующие в деле, возражений против выводов экспертного заключения в указанной части не заявили.
Суд также не находит оснований не согласиться с данными выводами эксперта.
Из экспертного заключения следует, что при проверке Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> экспертом установлено, что в нарушение статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, Отчет содержит противоречивые выводы относительно итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, относительно факта проведения осмотра данного объекта, относительно отобранных для расчета аналогов, относительно введенных корректировок. Выводы оценщика о том, что земельный участок является застроенным, противоречит фактическим обстоятельствам.
В нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61, полученные оценщиком величины корректировок путем повторного расчета не подтверждаются.
В приложении к Отчету присутствуют правоустанавливающие документы на иные объекты недвижимости.
В нарушение пункта 11 ФСО N 7 отсутствует анализ рынка, в результате которого оценщиком отобраны участвующие в расчете аналоги.
Нарушения федеральных стандартов оценки в части расхождения между описанными оценщиком корректировками и принятыми в расчетной таблице, а также в части неподтверждения величин полученных корректировок повлияли на результат оценки.
При проверке отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> эксперт установил, что в нарушение статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, Отчет содержит противоречивые выводы относительно факта проведения осмотра данного объекта, относительно отобранных для расчета аналогов и их числа, относительно введенных корректировок.
В нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61, полученные оценщиком величины корректировок путем повторного расчета не подтверждаются.
В приложении к Отчету отсутствуют правоподтверждающие документы, поименованные в тексте Отчета.
В нарушение пункта 11 ФСО N 7 отсутствует анализ рынка, в результате которого оценщиком отобраны участвующие в расчете аналоги.
Нарушения федеральных стандартов оценки в части расхождения между описанными оценщиком корректировками и принятыми в расчетной таблице, а также в части неподтверждения величин полученных корректировок повлияли на результат оценки.
Приведенные выводы эксперта полно и подробно в экспертном заключении изложены, подтверждаются содержанием Отчета и соответствуют законодательству об экспертной и об оценочной деятельности.
В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что представленные административным истцом Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты> не являются достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, определение величин рыночной стоимости данных объектов в соответствии с выводами представленных Отчетов необоснованно.
Поскольку эксперт пришел к выводу о несоответствии Отчетов законодательству об оценочной деятельности и недостоверности установленной ими величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, в соответствии с определением о назначении экспертизы им произведен собственный расчет рыночной стоимости указанных объектов.
В соответствии с выводами экспертного заключения по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составила 7 605 120 рублей 36 копеек; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - 69 115 900 рублей 40 копеек.
Экспертом рассчитана рыночная стоимость объектов сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Из экспертного заключения следует, что экспертом проанализирован рынок земельных участков под индустриальную застройку в пределах города Рыбинска Ярославской области и достаточных аналогов для производства расчета методом сравнения продаж не установлено.
В связи с этим, в соответствии с пунктом 11 ФСО N 7, который суд полагает возможным применять и при экспертном определении величины рыночной стоимости объекта недвижимости, экспертом расширен рынок исследования и проведен анализ рынка земельных участков с тем же назначением в городе Ярославле, как наиболее сопоставимом с городом Рыбинск населенном пункте Ярославской области.
Суд полагает данные действия эксперта вполне обоснованными и соответствующими законодательству об оценочной деятельности.
Для сопоставления объектов оценки с аналогами при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> эксперт учел наличие у данного объекта железнодорожной ветки, в связи с чем в соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 корректировал цены аналогов, таким инженерным сооружением не обеспеченные.
В свою очередь при расчете рыночной стоимости объекта с кадастровым номером <данные изъяты> эксперт данный факт как ценообразующий для указанного участка не принимал, так как, несмотря на нахождение железнодорожной ветки на смежном земельном участке, объект оценки ею не обеспечен.
Суд полагает данные выводы эксперта вполне обоснованными, непротиворечивыми, подтвержденными фактическими данными и соответствующими федеральным стандартам оценки.
Экспертом к ценам аналогов применены корректировка на нахождение их в областном центре.
При этом, цена аналогов по такому ценообразущему фактору, как расположение относительно районов города, экспертом не корректировалась, поскольку экспертом установлено, что как оцениваемые объекты, так и аналоги расположены в районах крупных автомагистралей.
Суд находит данные выводы эксперта убедительными, подтвержденными сведениями о месте нахождения как объектов оценки, так и аналогов.
Доводы представителя административного истца о том, что объекты оценки находятся в отдаленном районе города Рыбинска в данном случае правового значения не имеют, поскольку они не опровергают вывод о том, что указанные объекты находятся вблизи крупных автомагистралей города.
Необоснованны также возражения представителя административного истца о том, что отобранные экспертом для расчетов аналоги в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> имеют существенный ценовой разброс.
Данные доводы о допущенных при расчете нарушениях не свидетельствуют.
В экспертном заключении эксперт указывает на неразвитость рынка земельных участков под индустриальную застройку, одним из признаков которого является широкий ценовой диапазон предлагаемых в данном сегменте объектов.
Вместе с тем, согласно пунктам 11 и 22 ФСО N 7 критериями отбора объектов для проведения расчетов являются их качественные характеристики, но не цена.
Экспертное заключение содержит подробное описание установленных экспертом критериев для отбора аналогов - местонахождение в пределах города (район крупных автомагистралей) и площадь.
Все отобранные аналоги данным критериям соответствуют, в связи с чем сомнений в обоснованности их отбора у суда нет.
Таким образом, исследование экспертного заключения в части произведенного экспертом расчета, с учетом тех возражений, которые принесены на экспертное заключение стороной административного истца, дает суду основания для вывода о том, что величина рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, полученная экспертом, вполне обоснована и является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты> подлежит установлению в размере, определенном экспертным заключением, - 7 605 120, 36 рубля, 69 115 900, 40 рубля соответственно.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление АО "Рыбинский комбикормовый завод" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения АО "Рыбинский комбикормовый завод" с настоящим административным иском в суд - 27 апреля 2020 года.
Разрешая заявление эксперта Канцырева Р.А. об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд приходит к следующему:
Из материалов дела следует, что административный ответчик не оспаривал права АО "Рыбинский комбикормовый завод" на установление кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости в размере рыночной стоимости данных объектов по основаниям его возникновения.
В свою очередь, возражения административного ответчика относительно достоверности выводов Отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости были подтверждены выводами проведенной по делу судебной экспертизы.
На основании экспертного заключения судом установлена величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 7 605 120, 36 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - 69 115 900, 40 рубля, что не превышает кадастровую стоимость каждого из данных объектов недвижимости на 40 %.
Суд полагает, что такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при установлении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объектов недвижимости административного истца.
При таких обстоятельствах, несение судебных расходов по оплате судебной экспертизы подлежит возложению на административного истца АО "Рыбинский комбикормовый завод".
В соответствии с ходатайством оплата подлежит взысканию в пользу ООО "Оценочная компания "Канцлер", работником которого является эксперт Канцырев Р.А.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Акционерного общества "Рыбинский комбикормовый завод" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 14 172 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 7 605 120 (семь миллионов шестьсот пять тысяч сто двадцать) рублей 36 копеек.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 7 605 120 (семь миллионов шестьсот пять тысяч сто двадцать) рублей 36 копеек.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 137 260 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 69 115 900 (шестьдесят девять миллионов сто пятнадцать тысяч девятьсот) рублей 40 копеек.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 69 115 900 (шестьдесят девять миллионов сто пятнадцать тысяч девятьсот) рублей 40 копеек.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 27 апреля 2020 года.
Взыскать с Акционерного общества "Рыбинский комбикормовый завод" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Канцлер" оплату судебной экспертизы в размере 65 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 22 сентября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
