Дата принятия: 06 мая 2020г.
Номер документа: 3а-160/2020
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 мая 2020 года Дело N 3а-160/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Рязанский трубный завод" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором 3 земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Новочеркасске. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца не явился, извещен надлежаще, представил заявление об уточнении административного иска в соответствии с выводами заключения эксперта по вопросу об определении рыночной стоимости земельных участков. Дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца согласно правилам статьи 150 КАС РФ.
Представитель Правительства Ростовской в суд не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении не заявил возражений против заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта, дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика согласно правилам статьи 150 КАС РФ.
Представители КУМИ г.Новочеркасска, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие в силу статьи 150 КАС РФ. Представителем КУМИ г.Новочеркасска представлены письменные возражения против выводов заключения эксперта.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является арендатором следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:
1) площадью 12 298 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для размещения промышленных объектов, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 18 074 493,58 рублей;
2) площадью 15 146 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование - для размещения промышленных объектов, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 21 370 703,08 рублей;
3) площадью 27 634 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для размещения промышленных объектов, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 39 400 280,86 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776.
Рассматриваемые земельные участки в их настоящих характеристиках были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер арендной платы по условиям договоров аренды, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика N 1232 от 25 ноября 2019 года, согласно которому при применении сравнительного подхода рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года составляет:
1) участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 5 805 000 рублей (отличие от кадастровой стоимости 67,9 %),
2) участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 7 974 000 рублей (отличие от кадастровой стоимости 62,7 %),
3) участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 15 729 000 рублей (отличие от кадастровой стоимости 60,1 %).
Заявление правообладателя земельных участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 30 декабря 2019 года (дата обращения в комиссию - 16 декабря 2019 года). В решении комиссии указано на наличие 10 нарушений требований федеральных стандартов оценки - ФСО N 3, ФСО N 7, влияющих на результат оценки. Обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно корректности определения рыночной стоимости, назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Оценочно-экспертный Центр" (заключение от 20 марта 2020 года N 907).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельных участков на дату определения кадастровой стоимости составляет:
1) участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 8 672 537,26 рублей,
2) участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 12 129 930,16 рублей,
3) участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 23 792 684,42 рублей
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений (таблица 5) о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (участки индустриального назначения).
В качестве объектов-аналогов использовано 4 объявления о продаже земельных участков, расположенных в Ростовской области, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов с использованием коэффициента вариации случайной величины (таблица 9).
Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости приведен в таблицах N 10-12. Применение конкретных корректировок в отношении каждого участка (на торг, местоположение, обеспеченность коммуникациями, площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники использованной информации, с приведением математических действий, исходя из разницы между исследуемыми земельными участками и описанием аналогов в объявлениях.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости каждого оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд в результате исследования доказательств приходит к выводу о том, что отчет оценщика, отклоненный решением комиссии при Управлении Росреестра по Ростовской области, не может служить надлежащим доказательством рыночной стоимости земельных участков, принимая во внимание, что отмеченные в решении комиссии и поддержанные Правительством Ростовской области нарушения федеральных стандартов оценки N N3,7 не опровергнуты.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, конкретных и значимых возражений против которого не представлено. Возражения КУМИ г.Новочеркасска против заключения эксперта основаны на предположении о наличии иной рыночной стоимости (более высокой), конкретных доводов о рыночной стоимости не приведено. Поскольку все суждения, изложенные в заключении, подробно разъяснены, у суда отсутствуют основания для согласия с возражениями, не содержащими доводов о нарушении экспертом существенных положений федеральных стандартов оценки, влияющих на итоговый результат.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, принимая во внимание положения Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11.07.2017, главы 10 КАС РФ, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом. Разница между итоговой рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий. Данных о существенном нарушении методики определения кадастровой стоимости не установлено, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, расчет стоимости услуг эксперта признается разумным.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 12 298 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для размещения промышленных объектов, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 8 672 537,26 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 15 146 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для размещения промышленных объектов, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 12 129 930,16 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 27 634 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для размещения промышленных объектов в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 23 792 684,42 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 16 декабря 2019 года.
Возложить судебные расходы на административного истца.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
