Решение Калининградского областного суда от 17 сентября 2020 года №3а-160/2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 сентября 2020 года Дело N 3а-160/2020
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Корнюшенкова Г.В.,
при помощнике судьи - Корженко И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Роменко Алексея Владимировича об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:15:110852:23,
УСТАНОВИЛ:
Роменко Алексей Владимирович (далее также - административный истец) обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области, заинтересованное лицо: администрация городского округа "Город Калининград", в котором просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 484+/-8 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2019 года.
В обоснование иска административный истец указал, что кадастровая стоимость указанного земельного участка, установленная постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 по состоянию на 01 января 2019 года составляет 861 287, 68 руб.
Вместе с тем, указанная кадастровая стоимость, не учитывает всех индивидуальных характеристик названного земельного участка, вследствие чего является завышенной. Спорный земельный участок имеет неправильную многоугольную форму, ровный рельеф, низкую вероятность подтопления, присутствуют зеленые насаждения, коммуникации, однако подъездные пути отсутствуют, земельный участок с четырех сторон ограничен смежными земельными участками, проход к нему осуществляется только через земельный участок с кадастровым номером N.
Ранее административный истец уже обращался в суд с аналогичным административным исковым заявлением, оспаривая предыдущую кадастровую стоимость этого земельного участка. Вступившим в законную силу решением Калининградского областного суда от 05 августа 2019 года по делу N 5а-52/2019 кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена по состоянию на 18 декабря 2018 года в размере его рыночной стоимости - 339509 руб. Однако вышеуказанным постановлением Правительства Калининградской области по состоянию на 01 января 2019 года установлена новая кадастровая стоимость земельного участка в размере 861 287, 68 руб.
Административный истец указывает, что завышение кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка влечет необоснованное завышение как размера уплачиваемых административных истцом арендных платежей, так и выкупной цены земельного участка, что нарушает его права и законные интересы.
Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также на представленный им суду в обоснование заявленных административных исковых требований отчет N 41156 об оценке рыночной стоимости названного земельного участка, выполненный оценщиком ООО "Бюро судебных экспертиз" Чеботаревым А.Н., административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равную его рыночной стоимости в размере 300 000 рублей на дату определения его кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2019 года.
Относительно административного искового заявления Роменко А.В. административным ответчиком - Управлением Росреестра по Калининградской области представлены письменные пояснения (т.1, л.д. 239-240), из которых следует, что данный административный ответчик не возражает против удовлетворения требований, заявленных административным истцом.
Определением Калининградского областного суда от 07 августа 2020 года по ходатайству административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Центр оценки недвижимости и консалтинга" Окомелко Н.В. Производство по административному делу приостановлено.
Определением Калининградского областного суда от 07 сентября 2020 года производство по административному делу возобновлено.
14 сентября 2020 года в суд от административного истца поступило письменное заявление об уточнении административного искового заявления в соответствии с результатами судебной экспертизы (т.2, л.д. 81), согласно которому административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 484 +/- 8 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: <адрес>, равную его рыночной стоимости в размере 360 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
В судебное заседание Калининградского областного суда 17 сентября 2020 года административный истец Роменко А.В. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель административного истца - Рубашкин В.В. в судебном заседании поддержал заявленные административным истцом требования с учетом их уточнения.
Представитель заинтересованного лица - администрации городского округа "Город Калининград" Князева А.П. в судебном заседании, считая установленную по результатам судебной экспертизы рыночную стоимость земельного участка заниженной, полагала разрешение заявленных административным истцом требований на усмотрение суда.
Административные ответчики - Правительство Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.
С учетом мнения иных участников процесса и положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца - Рубашкина В.В., представителя заинтересованного лица - администрации городского округа "Город Калининград" Князевой А.П., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено и никем не оспаривается, что Роменко Алексей Владимирович является арендатором на срок по 06 июня 2050 года земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью 484 +/- 8 кв.м, имеющего адрес (местоположение): "Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, вид разрешенного использования: сверхнормативная площадь, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 7 июля 2020 года N КУВИ-002/2020-5975604 (т.1, л.д. 222-224), а также копиями договора N 7100-и аренды земельного участка от 20 декабря 2006 года (т.1, л.д. 103-110), договора переуступки права аренды земельного участка от 17 апреля 2018 г. (т.1, л.д. 111-113).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Принятым в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N на 01 января 2019 года (дата определения кадастровой стоимости) установлена в размере 861 287 рублей 68 копеек. Указанные сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 30 января 2020 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 июля 2020 года N КУВИ-002/2020-7390293 (т.1, л.д. 237).
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1.6 Положения "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Городской округ "Город Калининград", и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов", утвержденного решением окружного Совета депутатов Калининграда от 28 ноября 2007 года N 376, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Городской округ "Город Калининград" при наличии кадастровой стоимости осуществляется по формуле: Ап = Кс х Кз, где Ап - размер арендной платы, Кс - кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, Кз - коэффициент, определяемый по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка.
Исчисление арендной платы в отношении арендуемого административным истцом земельного участка с кадастровым номером N исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости администрацией городского округа "Город Калининград" не оспаривается.
Поскольку несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав административного истца, обязанного уплачивать за период владения земельным участком на праве аренды арендные платежи, исчисляемые из кадастровой стоимости земельного участка, Роменко А.В. вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Кроме того, лицо, которое имеет право выкупа земельного участка, находящегося в публичной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если исходя из нее определяется выкупная цена данного земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
В обоснование административного иска Роменко А.В. представлен суду отчет N 41156 от 28 мая 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Бюро судебных экспертиз" Чеботаревым А.Н. (т.1, л.д. 134 - 216), согласно которому рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего на праве аренды административному истцу, на дату 01 января 2019 года определена в размере 300 000 рублей.
По результатам назначенной определением Калининградского областного суда от 07 августа 2020 года по ходатайству административного истца судебной экспертизы экспертом ООО "Центр оценки недвижимости и консалтинга" Окомелко Н.В. суду представлено экспертное заключение от 03 сентября 2020 года N 19-09/ЭС-2020, в соответствии с которым (т.2, л.д. 4-74) рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 484 +/- 8 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: сверхнормативная площадь, адрес (местоположение): "Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> на дату 01 января 2019 года составляет 360 000 рублей.
В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 настоящего Кодекса.
Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В данном деле определяя рыночную стоимость вышеуказанного объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N на 01 января 2019 года суд принимает за основу экспертное заключение эксперта ООО "Центр оценки недвижимости и консалтинга" Окомелко Н.В. от 03 сентября 2020 года N 19-09/ЭС-2020.
Эксперт Окомелко Н.В., обладающая правом на проведение подобного рода исследования, имеющая необходимое образование, стаж работы в сфере оценочной деятельности - 23 года, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности "Оценка недвижимости", являющаяся членом саморегулируемой организации оценщиков, будучи предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в представленном суду экспертном заключении использовала сравнительный подход (метод сравнительного анализа цен и предложений).
Экспертом на основе анализа доступных публичных источников информации: специализированных региональных печатных изданий и электронных архивных данных по земельным торгам и тогам приватизации в городе Калининграде, а также использования архивных данных оценочных компаний и базы данных регионального отделения Российского общества оценщиков из общей выборки предложений сегмента рынка земельных участков, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, отобраны семь объектов-аналогов, наиболее близкие к оцениваемому объекту по местоположению и разрешенному использованию.
Использованные экспертом источники информации приведены в экспертном заключении.
Экспертом обосновано применение или отказ от применения при расчетах рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости соответствующих корректировок. Определено итоговое значение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки.
По своему содержанию экспертное заключение от 03 сентября 2020 года N 19-09/ЭС-2020 соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны. Противоречие в выводах эксперта отсутствует.
Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что заключение эксперта содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, суду не представлено.
Суд также принимает во внимание, что вступившим в законную силу решением Калининградского областного суда от 05 августа 2020 года по делу N 3а-52/2019, в том числе по результатам проведения судебных экспертиз, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 18 декабря 2018 года была установлена в размере его рыночной стоимости - 339 509 рублей.
Поскольку в настоящем административном деле оспаривается кадастровая стоимость того же объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года, т.е. в сопоставимом временном интервале, полученный в данном деле результат судебной экспертизы сопоставим по своему значению с размером рыночной стоимости этого объекта недвижимости установленной вступившим в законную силу решением суда по делу N 3а-52/2019 по состоянию на 18 декабря 2018 года.
Административными ответчиками возражений на административное исковое заявление Роменко А.В. не представлено.
Доводы представителя заинтересованного лица - администрации городского округа "Город Калининград" о заниженном размере рыночной стоимости земельного участка какими-либо объективными доказательствами не подтверждены. Ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы не заявлено, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации оснований для разрешения вопроса о ее назначении по своей инициативе суд не усматривает.
С учетом изложенного, положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, проанализировав полученное судом экспертное заключение в совокупности с другими представленными в материалы дела доказательствами, суд приходит к выводу, что оснований для признания экспертного заключения от 03 сентября 2020 года N 19-09/ЭС-2020 недостоверным доказательством, а указанной в экспертном заключении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости - недостоверной, не имеется.
При вышеприведенных обстоятельствах суд считает доказанным, что по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 484+/-8 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: сверхнормативная площадь, имеющего адрес (местоположение): "Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> составляет 360 000 рублей 00 копеек, в связи с чем уточненное административное исковое заявление Роменко А.В. подлежит удовлетворению.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.
В данном деле, поскольку административный истец не прибегал к досудебному порядку урегулирования спора и такой порядок не является обязательным, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N является дата обращения Роменко А.В. с административным исковым заявлением в Калининградский областной суд - 03 июля 2020 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Роменко Алексея Владимировича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 484+/-8 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: сверхнормативная площадь, имеющего адрес (местоположение): "Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> на дату 01 января 2019 года в размере его рыночной стоимости - 360 000 (Триста шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек.
Датой подачи Роменко А.В. заявления об установлении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать дату его обращения с административным исковым заявлением в Калининградский областной суд - 03 июля 2020 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, после его вступления в законную силу, является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 24 сентября 2020 года.
Судья Калининградского
областного суда Г.В. Корнюшенков


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка