Решение Хабаровского краевого суда от 25 ноября 2020 года №3а-160/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 ноября 2020 года Дело N 3а-160/2020
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Наседкиной А.С., с участием представителя административного истца Шихова Г.В. - Великоцкой Т.И., представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края Гладкова Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шихова Г.В. к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Шихов Г.В. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 442,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. в размере 5 267 893 руб.
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником данного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019г. N 103 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости" по состоянию на 01.01.2019г. определена в размере 9 669 976,51 руб. Отчетом об оценке N 420/2020-2, выполненным оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка", рыночная стоимость помещения определена в размере 5 267 893 руб., что в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, исходя из которой, исчисляется уплачиваемый налог на имущество.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Шихова Г.В., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Великоцкая Т.И. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края Гладков Е.С. не возражал против удовлетворения административного иска, пояснил, что кадастровая стоимость объекта капитального строительства, определенная в порядке массовой и индивидуальной оценки, укладывается в приемлемый результат.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва заинтересованного лица администрации города Хабаровска следует, что администрация возражает против удовлетворения административного иска по тем основаниям, что представленный административным истцом отчет об оценке объекта недвижимости не является надлежащим доказательством, подтверждающим его рыночную стоимость.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, нежилое помещение (подвал N -1) с кадастровым номером N, площадью 442,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, с 23.11.2015г. принадлежит на праве собственности Шихову Г.В.
Согласно статье 400 Налогового кодекса РФ физические лица являются плательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.
В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 01.01.2020г. единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015г. N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01.01.2017г.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость помещения, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 10.02.2020г., составляет 9 669 976,51 руб., определена по состоянию на 01.01.2019г. приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019г. N 103 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости". Дата начала применения кадастровой стоимости - 01.01.2020г.
Указанный приказ министерства имущественных отношений Хабаровского края принят в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке).
Согласно частям 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическим лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Шихов Г.В., являясь собственником помещения, налог на которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, в силу приведенной нормы имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещения, административным истцом представлен Отчет об оценке N 420/2020-2 от 21.10.2020г., составленный оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" Селивановым К.А., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 5 267 893 руб.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2019г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Изучив содержание Отчета об оценке N 420/2020-2 от 21.10.2020г., суд приходит к выводу, что он соответствует вышеизложенным требованиям.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использован доходный подход, в рамках которого применен метод прямой капитализации, который предполагает расчет рыночной стоимости на основе капитализации постоянных доходов, поступающих через равные промежутки времени.
В рамках данного метода для определения рыночной стоимости необходимо рассчитать текущую стоимость от поступающих денежных потоков. В качестве денежного потока использована величина возможных денежных поступлений от сдачи в аренду оцениваемого объекта недвижимости.
Из Отчета следует, что объект оценки представляет собой нежилое помещение, расположено в подвальном помещении, является частью нежилого здания - торгового центра. Здание введено в эксплуатацию в 2006 году. Общая площадь помещения 442,5 кв.м., материал стен - кирпичные, смешанные; проемы - оконные - пластиковые стеклопакеты, дверные - пластиковые; полы - плитка; отделка- окраска; инженерное обеспечение- отопление и вентиляция, водоснабжение и канализация, электроосвещение, слаботочные устройства.
В ходе анализа рынка аренды коммерческой недвижимости г.Хабаровска, оценщиком выявлено 6 предложений, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, которые могут быть приняты в качестве объектов-аналогов.
Оценщиком обоснованы и внесены корректировки на дату аренды (предложения), наличие коммунальных расходов в ставке аренды (торг), функциональное решение, на площадь, местоположение, этаж расположения, на наличие отдельного входа, расположение относительно красных линий, на состояние отделки помещений. Расчеты приведены в отчете.
Рыночная арендная ставка за 1 кв.м. без учета коммунальных расходов объекта оценки, определена оценщиком в размере 254 руб.
Определены потенциальный и действительный валовый доход, постоянные расходы, спрогнозирован денежный поток и определена ставка капитализации для коммерческой недвижимости, расположенной в Железнодорожном районе г.Хабаровска, в размере 13,8 %.
Доля стоимости, приходящейся на улучшение в общей стоимости единого объекта недвижимости, оценщиком определена в размере 0,77.
После согласования полученных результатов, рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 5 267 893 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости дата применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда - 01.01.2020г., следовательно, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2020г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Шихова Г.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 442,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. в размере 5 267 893 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз
Решение в окончательной форме принято 27 ноября 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка