Дата принятия: 05 октября 2020г.
Номер документа: 3а-1598/2020
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 октября 2020 года Дело N 3а-1598/2020
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при секретаре Хабеевой А.В.,
с участием представителя административного истца - Шипкова М.Ю., действующей на основании доверенности,
представителя ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности, заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Чухаревой Е.А., действующей на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Насосы ППД" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Насосы ППД" (далее по тексту также ООО "Насосы ППД", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, общей площадью 20 767 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 16 140 000 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного выше земельного участка, соответственно, плательщиком земельного налога. Кадастровая стоимость данного земельного участка, определенная по состоянию на 01 января 2019 года, не соответствует рыночной стоимости данного объекта недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Данное обстоятельство, нарушает права и законные интересы Общества, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.
Представитель административного истца Шипков М.Ю. в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях административного иска.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Чухарева Е.А. в судебном заседании возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости в заявленном административным истцом размере.
Заинтересованные лица Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Пермского филиала, Управление Росреестра по Пермскому краю, администрация г. Перми о времени и месте рассмотрения дела уведомлены судом надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили. Представитель Управления Росреестра по Пермскому краю В., представитель администрации г. Перми К. просили рассмотреть дело в из отсутствие, представитель Управления Росреестра по Пермскому краю представила письменный отзыв на административный иск.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Из материалов дела следует, что ООО "Насосы ППД" является собственником земельного участка, общей площадью 20 767 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости, в материалах дела (л.д. 7-17).
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Принимая во внимание, что административный истец является сособственником указанных выше объектов недвижимости, следовательно, плательщиком земельного налога, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, Общество вправе оспорить его кадастровую стоимость земельных участков.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30 июня 2015 года N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Из представленной в материалы выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена по состоянию на 01 января 2019 года приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составила 30334149 рублей 23 копейки, сведения внесены с Единой государственный реестр недвижимости 17 января 2020 года (л.д.6).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не является.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленного требования административным истцом представлен отчет об оценке N 20/0622-6 от 02 июля 2020 года, выполненный оценщиком Б. (ООО "Авангард").
Как следует из отчета об оценке N 20/0622-6 от 02 июля 2020 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 01 января 2019 года составила 16140000 рублей.
Учитывая, что кадастровая стоимость, утвержденная приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01 января 2019 года, рыночная стоимость спорных участков также подлежит определению по состоянию на 01 января 2019 года.
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Анализируя отчет об оценке, суд установил, что оценщик Б. является членом Саморегулируемой организации "Российское общество оценщиков", включена в реестр 30 июля 2008 года за регистрационным номером **. Оценщик имеет образование в области оценки, ответственность оценщика застрахована по полису ** от 24 июля 2019 года СПАО "РЕСО-Гарантия", срок действия полиса с 03 сентября 2019 года по 02 сентября 2020 года.
Исходя из категории земель (земли населенных пунктов) и разрешенного использования земельных участков (под административные здания), оценщиком они отнесен к сегменту рынка земельных участков - участки для объектов коммерческого назначения, расположенные в г. Перми.
В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков производственного назначения на территории г. Перми за 4 квартал 2018 года, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативном вариантах его использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки.
Используя информацию ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", отражающую средние значения показателя цены предложения за кв.м. земли по г. Перми, в отчете об оценке N 20/0622-6 от 02 июля 2020 года оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, установившийся на земельные участки промышленного назначения во 2-3 зонах престижности промышленной недвижимости г. Перми, составляет от 21-44 тыс. руб./сот. до 325-485 тыс. руб./сот. Учитывая местоположение объекта (2 зона престижности промышленной недвижимости), их площадь (более 1 га), физические характеристики (рельеф ровный), транспортная доступность (хорошая), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от от 50 тыс. руб./сот. до 90 тыс. руб./сот., ближе к средней границе указанного диапазона.
При составлении отчета оценщик определилосновные факторы, влияющие на цены земельных участков коммерческого назначения: имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, рельеф, коммуникации, подъездные пути, разрешенное использование.
При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Оценщиком при выборе аналогов были проанализированы данные о ценах предложений (публичные оферты), опубликованные на официальных сайтах в сети Интернет: https://ruads.org/, https://www.avito.ru, Каталог ПМЛС от 27 февраля 2018 года, Каталог REZON от 04 декабря 2017 года, https://torgi.gov.ru/.
Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, предназначенных промышленную недвижимость, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения (возможность идентификации кадастрового номера объекта и вида прав на объект, отсутствие построек, площадь, соответствие требованиям репрезентативности выборки) объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для оцениваемого участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка (дата предложения/продажи), скидки на торг, местоположения, площади, коммуникаций, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Проанализировав отчет оценщика в данной части, суд также полагает, что каких-либо нарушений требований ФСО при отборе объектов-аналогов оценщиком не допущено.
Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определённую по состоянию на дату кадастровой оценки.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд считает, что при подготовке отчётов об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушений требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащие доказательства в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчетов требованиям закона, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлялось.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке N 20/0622-6 от 02 июля 2020 года является достоверной, вследствие чего требование административного истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 16 сентября 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Насосы ППД" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 20767 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 16140000 рублей.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 16 сентября 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 19 октября 2020 года.
Судья: подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
