Решение Пермского краевого суда от 29 декабря 2020 года №3а-1592/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 декабря 2020 года Дело N 3а-1592/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при секретарях Хабеевой А.В.,
с участием представителя административного истца АО "ОДК-ПМ" - Щенятской Е.В., действующего на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Чухаревой Е.А., действующей на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края - Пономаренко А.А., действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску акционерного общества "ОДК-ПМ" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости,
установил:
акционерное общество "ОДК-ПМ" (по тексту также - АО "ОДК-ПМ", Общество) обратилось в суд с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 224 115 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 98 660 000 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором указанного выше земельного участка, соответственно, плательщиком арендной платы. Кадастровая стоимость данного земельного участка, определенная по состоянию на 01 января 2019 года, не соответствует рыночной стоимости данного объекта недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Данное обстоятельство, нарушает права и законные интересы Общества, поскольку влечет уплату арендной платы в завышенном размере.
Представитель административного истца Щенятская Е.В. в судебном заседании поддержала заявленные требования, доводы, изложенные в письменном пояснении на административный иск, возражениях на заключение судебной экспертизы, считала надлежащим доказательством размера рыночной стоимости земельного участка отчет об оценке, выполненные оценщиком Щенятским А.В. (ООО "УралПрофОценка"), возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка на основании заключения эксперта.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Чухарева Е.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения требований в размере, заявленном в административном иске, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, установленном судебной экспертизой. Полагала невозможным использовать как доказательства отчет об оценке, представленный административным истцом, т.к. заключением судебной экспертизы подтверждено наличие в отчете технических и методологических ошибок, повлиявших на результат оценки.
Заинтересованные лица администрация г. Перми, Управление Росреестра по Пермскому краю, Департамент земельных отношений администрации г. Перми о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, допросив эксперта К. в судебном заседании, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Из материалов дела следует, что АО "ОДК-ПМ" является арендатором земельного участка с кадастровым номером **39, площадью 224115 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и складские объекты II-V классов вредности, расположенного по адресу: ****.
Приведенные обстоятельства подтверждаются договором аренду земельного участка N ** от 11 апреля 2018 года, приложениями к нему, расчетом платы к договору аренды земельного участка, в материалах дела (том 1 л.д. 3-15).
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Принимая во внимание, что административный истец является арендатором указанного выше объекта недвижимости, следовательно, плательщиком арендной платы, которая рассчитывается с учетом размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, Общество вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30 июня 2015 года N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Из представленных в материалы выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка следует, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2019 года приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составила 282689696 рублей 40 копеек (т. 1 л.д. 16).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленного искового требования административным истцом представлен отчет об оценке от 31 августа 2020 года N 3084/2020-3, выполненный оценщиком Щ. (ООО "УралПрофОценка"), из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 01 января 2019 года составила 98660000 рублей.
Представитель Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края возражал против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке N 3084/2020-3 от 31 августа 2020 года, ссылаясь на их несоответствие требованиям федеральных стандартов оценки, ходатайствовал о проведении по делу судебной экспертизы.
С целью определения соответствия вышеуказанного отчета требованиям законодательства, на основании определения Пермского краевого суда от 15 октября 2020 года по данному административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту К. (ООО "Р-Консалтинг).
В процессе проведения экспертизы экспертом К. установлено и в заключении эксперта от 10 ноября 2020 N 38 отражено, что выполненный оценщиком Щ. отчет об оценке от 31 августа 2020 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит неточности и недостатки, повлиявшие на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка. В связи с выявлением недостатков отчета, повлиявших на итоговый результат оценки объектов недвижимости, экспертом произведена оценка спорного земельного участка для определения его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.
Содержание экспертного заключения не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки 01 января 2019 года равной его рыночной стоимости в размере 112788155 рублей.
При проведении оценки рыночной стоимости земельного участка экспертом использован сравнительный подход, приведено обоснование отказа от использования доходного и затратного подходов. Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости объекта, с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, эксперт выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения. При этом эксперт ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объекта оценки достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми эксперт руководствовался.
Выбор аналогов экспертом в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под промышленную застройку.
Из содержания экспертного заключения следует, что эксперт произвел анализ рынка купли-продажи земельных участков под промышленную застройку, то есть того сегмента рынка, к которому относится объект оценки, на территории Пермского края за 4 квартал 2018 года, определилосновные факторы, влияющие на цену объекта оценки, а также диапазон цен, установившийся на участки, аналогичные объекту оценки.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. С учетом изложенного, проведенная экспертом идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Оснований не доверять данному заключению экспертизы у суда не имеется. Заключение судебной экспертизы соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные критерии оценки соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, подробные расчеты и пояснения к изложенным в заключении эксперта выводам, иные сведения, имеющие существенное значение. Изложенные в заключении суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.
Принимая во внимание установленные экспертом недостатки отчета об оценке технического и методологического характера, повлиявшие на результат оценки, суд приходит к выводу о том, что выводы, изложенные в отчете об оценке от 31 августа 2020 года, выполненным оценщиком Щ., нельзя принимать как достоверные, поэтому указанный отчет не может быть положен в основу решения суда, как доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его кадастровой оценки (01 января 2019 года). Представленные представителем административного истца возражения на заключение судебной оценочной экспертизы, не опровергают выводов эксперта К., в том числе пояснений эксперта, данных в судебном заседании.
Обстоятельства, в связи с которыми эксперт пришел к выводу о наличии недостатков в отчете об оценке, подробно изложены в заключении. Осмотр объекта оценки с учетом ретроспективной даты, по состоянию на которую определена рыночная стоимость земельного участка, на результаты и выводы эксперта не повлиял. Выбор объектов-аналогов, использованных при определении рыночной стоимости объекта оценки, произведен в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки. Расчеты и порядок применения корректировок, приведенные в заключении, являются понятными и верными, сомнений не вызывают.
Ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено. Поскольку сомнений в выводах эксперта или противоречий в заключении эксперта не установлено, в том числе после допроса эксперта в судебном заседании, оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы в силу положений статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ, судом не усматривается.
С учетом изложенного, заявленные АО "ОДК-ПМ" требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, подлежат удовлетворению, при этом суд приходит к выводу, что размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка должен быть установлен с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта N ** от 10 ноября 2020 года.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Материалами дела подтверждаются обстоятельства обращения административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд 16 сентября 2020 года, в связи с чем, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения в суд.
Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление акционерного общества "ОДК-ПМ" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка, общей площадью 224 115 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 112 788 155 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 сентября 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 20 января 2021 года.
Судья: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка