Решение Тверского областного суда от 25 декабря 2020 года №3а-159/2020

ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 декабря 2020 года Дело N 3а-159/2020
Тверской областной суд в составе:
председательствующего судьи Пержуковой Л.В.,
при секретаре судебного заседания Османовой Т.Л.,
с участием представителя административного истца Шуляковой Е.В., представителя заинтересованного лица Администрации города Твери Пиуновой Н.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "УМ Гражданстрой" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ООО "УМ Гражданстрой" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости.
Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимого имущества существенно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца как собственника земельного участка и плательщика земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца Шулякова Е.В. поддержала исковые требования, обосновывая их выводами оценщика, содержащимися в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, составленном оценщиком ФИО1 (<данные изъяты>), согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ составила 20479 000 рублей. Критикуя заключение судебной экспертизы, представитель административного истца ссылалась на неправильное применение экспертом корректировки на уторговывание со ссылкой на справочник Л.А. Лейфера 2016 года, по её мнению содержащий иные, отличные от указанных в заключении эксперта, значения; на некорректный подбор объектов-аналогов, расхождение между которыми составляет 47% при допустимом - не более 30%; на невозможность проверки достоверности сведений, содержащихся в объявлениях в отношении аналогов под N 2 и N 3; на правомерность применения в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N корректировки с учетом железнодорожной ветки применительно к аналогу N 2, а также корректировки на коммуникации (теплоснабжение) в соответствии со справочником Л.А. Лейфера.
Представитель заинтересованного лица Администрации города Твери Пиунова Н.Г. пояснила суду, что возражений и замечаний к заключению судебной экспертизы не имеет, при этом указывала на несоответствие отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N федеральным стандартам оценки.
Представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", извещенных о времени и месте рассмотрения настоящего дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области письмом от ДД.ММ.ГГГГ сообщил суду, что возражений и замечаний к экспертному заключению не имеет.
Выслушав объяснения представителей административного истца, заинтересованного лица, разъяснения эксперта ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ООО "УМ Гражданстрой" на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственную базу, расположенный по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ была определена в размере 26719487,52 руб.
Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ данный земельный участок снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ, из него образованы и поставлены на государственный кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами N и N.
В силу части 8 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с абзацем 4 пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Учитывая изложенное и принимая во внимание, что на даты обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области и в суд сохраняется право административного истца на применение результатов такого пересмотра для целей налогообложения, его требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу.
В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В подтверждение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, составленный оценщиком ФИО1 (<данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка на указанную дату составила 20479 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ ООО "УМ Гражданстрой" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данного земельного участка, в удовлетворении которого комиссией было отказано со ссылкой на несоответствие отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке и к описанию информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Принимая во внимание возражения Администрации города Твери и Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области относительно отчета об оценке, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.
Согласно заключению эксперта ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату определения его кадастровой стоимости (ДД.ММ.ГГГГ) составила 23822 000 рублей.
Отвечая на второй поставленный судом вопрос, эксперт указал, что при составлении отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N оценщиком допущено нарушение п. 5 ФСО N 3, выразившееся в том, что при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода ошибочно введена корректировка на наличие на объекте-аналоге N 2 железнодорожной ветки, а корректировка на коммуникации введена по устаревшим на дату оценки исследованиям.
Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости.
Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков города Твери коммерческого назначения из состава земель населенных пунктов под индустриальную застройку, к сегменту которых относится оцениваемый объект недвижимости, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.
В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, в заключении приведены копии объявлений, размещенных в сети Интернет.
Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Достоверность сведений и выводов, содержащихся в экспертном заключении, эксперт ФИО2 подтвердил в судебном заседании.
Эксперт пояснил, что при применении корректировки на уторговывание он использовал справочник оценщика недвижимости-2016, том III Земельные участки под редакцией Л.А. Лейфера, содержащий указанные в экспертном заключении значения корректировок, ссылка на данный источник содержится в заключении.
Возражения представителя административного истца в части некорректно подобранных экспертом объектов-аналогов, расхождение в ценах на которые составляет 47% при допустимом, как считает представитель административного истца, не более 30%, выводы экспертизы не опровергают.
Согласно пункту 22 ФСО N 7 в рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
Данное требование при проведении судебной экспертизы выполнено. Применение корректировок в рамках сравнительного подхода, применение которых экспертом обосновано.
Как следует из показаний эксперта и содержания экспертного заключения, по результатам анализа рынка земельных участков из вышеуказанного сегмента, эксперт отобрал три аналога, расположенных в городе Твери, наиболее сопоставимых с объектом экспертизы с учетом совокупности всех ценообразующих факторов, и по итогам сравнения со спорным земельным участком учел имеющиеся различия, скорректировав цены предложений с использованием весовых коэффициентов.
Требований о допустимости расхождений в ценах при подборе аналогов ни законодательством об оценочной деятельности, ни федеральными стандартами оценки не установлено.
В связи с ретроспективной датой оценки для возможности проверки достоверности сведений, содержащихся в объявлениях в отношении аналогов под N 2 и N 3, в заключении представлены полные скриншоты объявлений по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и на ДД.ММ.ГГГГ, используемые оценщиками при проведении ретроспективных оценок, принятые комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области. Информация по объекту-аналогу N 1 также может быть проверена путем просмотра архива объявлений на сайте авито с идентификационным номером N.
Используемый экспертом справочник оценщика недвижимости-2016, том III Земельные участки под редакцией Л.А. Лейфера такую коммуникацию как теплоснабжение для земельных участков, к сегменту которых относится оцениваемый земельный участок, не относит к ценообразующим факторам, что следует из таблицы 62 на странице 216 справочника и приведено на странице 41 экспертного заключения.
Указанная редакция справочника предназначена для земельных участков не жилой, а индустриальной застройки, учитывает изменения данных, содержащихся в ранее изданном справочнике, в большей степени приближена к дате оценки, а потому правомерно использована экспертом.
Доказательств того, что величина выполненных экспертом корректировок является неверной и должна быть рассчитана иным образом, а рыночная стоимость является иной, чем установлено в заключении судебной экспертизы, суду не представлено.
Используемый в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N в качестве аналога N 2 объект недвижимости был также подобран экспертом для расчета стоимости оцениваемого земельного участка как относящийся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимый с ним по ценообразующим факторам в рамках проведения судебной экспертизы в качестве аналога N 3. При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода было установлено, что на земельном участке-аналоге N 3 (в отчете об оценке объект-аналог N 2) отсутствует железнодорожная ветка (участок граничит с трамвайными путями), ввиду чего эксперт пришел к выводу об ошибочном введении корректировки на наличие на земельном участке железнодорожной ветки в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N и, соответственно, цену предложения данного объекта-аналога с учетом этого обстоятельства не корректировал.
Правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы представители лиц, участвующих в деле, не воспользовались.
С выводами эксперта в части критики отчета об оценке суд соглашается, вместе с тем следует отметить, что допущенные оценщиком неточности существенно на результат определения рыночной стоимости земельного участка не повлияли, поскольку разница между рыночной стоимостью, определенной оценщиком, и рыночной стоимостью, определенной экспертом, составляет 14%.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что в заключении судебной экспертизы определение рыночной стоимости является более точным, чем в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N.
При таких обстоятельствах кадастровая стоимость должна быть определена в размере, указанном в заключении судебной экспертизы.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования ООО "УМ Гражданстрой" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 23822 000 рублей.
Датой подачи заявления считать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области - ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Л.В. Пержукова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка