Решение Самарского областного суда от 28 декабря 2018 года №3а-1589/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 декабря 2018 года Дело N 3а-1589/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,
при секретаре Лещёвой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1589/2018 по административному исковому заявлению Шевченко И.В. к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Шевченко И.В. обратился в Самарский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, мотивируя тем, что ему на праве собственности принадлежат:
- нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 3 377,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;
- нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 2 859,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость указанных выше объектов недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года N 118 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области", и составляет:
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 15 апреля 2012 года - 83 810 446 рублей 49 копеек;
- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 21 ноября 2014 года - 82 545 957 рублей 10 копеек.
Шевченко И.В. не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью объектов недвижимости, считает ее завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество физических лиц.
В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на отчеты об оценке от 2 июля 2018 года NN N и N, подготовленные оценщиком ООО "НПО "Азимут", согласно которым рыночная стоимость указанных выше объектов недвижимости составляет:
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 15 апреля 2012 года - 42 920 917 рублей 08 копеек;
- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 21 ноября 2014 года - 39 053 532 рубля 39 копеек.
При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимого имущества в судебном порядке.
На основании изложенного, Шевченко И.В. просит суд:
- установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 3 377,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 апреля 2012 года в размере 42 920 917 рублей 08 копеек;
- установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 2 859,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 ноября 2014 года в размере 39 053 532 рубля 39 копеек.
В процессе рассмотрения судом настоящего административного дела Шевченко И.В. уточнил административные исковые требования, наравне с указанными выше требованиями просит суд восстановить срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Ахметжанова Г.Х., действующая на основании доверенности от 29 октября 2018 года N N, заявленные требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше, и дополнила, что с выводами заключения судебной экспертизы ООО "Лига-Консалт Оценка" от 30 ноября 2018 года N N она ознакомлена, не согласна с ними. Полагает размер рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, определенный заключением судебной экспертизы, завышенным. Настаивает на удовлетворении заявленных требований, исходя из рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определенной в отчетах об оценке от 2 июля 2018 года NN N и N, подготовленных оценщиком ООО "НПО "Азимут".
Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области и Администрации городского округа Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии со статьями 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором, в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, возражал против удовлетворения заявленных требований.
Представитель Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.
Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.
Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, эксперта ФИО1, проверив дело, полагает административный иск Шевченко И.В. к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что Шевченко И.В. на праве собственности принадлежат:
- нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 3 377,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;
- нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 2 859,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>,
что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 24 сентября 2018 года NN N и N.
Кадастровая стоимость указанных выше объектов недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года N 118 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области", и составляет:
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 15 апреля 2012 года - 83 810 446 рублей 49 копеек;
- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 21 ноября 2014 года - 82 545 957 рублей 10 копеек,
что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 сентября 2018 года NN N и N.
В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.
В силу положений статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года N 107-ГД "Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.
Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ), а также бывший собственник объекта недвижимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.
Таким образом, административный истец, являясь собственником указанных выше объектов недвижимого имущества, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Поскольку на момент обращения Шевченко И.В. в суд с настоящим административным иском в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик нежилого помещения с кадастровым номером N, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.
Административным истцом в обоснование своих требований представлены отчеты об оценке от 2 июля 2018 года NN N и N, подготовленные оценщиком ООО "НПО "Азимут".
Из отчета об оценке от 2 июля 2018 года N N усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером N, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 15 апреля 2012 года составила 42 920 917 рублей 08 копеек.
Согласно отчету об оценке от 2 июля 2018 года N N, объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером N, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 21 ноября 2014 года составила 39 053 532 рубля 39 копеек.
Исследовав отчет об оценке от 2 июля 2018 года N N, подготовленный оценщиком ООО "НПО "Азимут", суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта недвижимости, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.
Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка нежилого здания с кадастровым номером N выполнена на дату определения их кадастровой стоимости, т.е. по состоянию на 21 ноября 2014 года.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика в отношении нежилого здания с кадастровым номером N не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчетам об оценке документами.
Оценщиком определено наиболее эффективное использование спорного нежилого здания - административное здание. Нежилое здание с кадастровым номером N отнесено оценщиком к сегменту рынка коммерческой недвижимости г.Самара, а именно, к недвижимости офисно-торгового назначения. Вышеуказанный объект расположен в Железнодорожном районе г.Самара, на первой линии относительно автодороги. В отчете приведено описание определения рыночной стоимости нежилого здания сравнительным, затратным и доходным подходами.
С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовые основания для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.
С учетом изложенного, суд полагает возможным принять отчет об оценке от 2 июля 2018 года N N, подготовленный оценщиком ООО "НПО "Азимут", в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 21 ноября 2014 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.
Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.
В рамках настоящего судебного разбирательства по ходатайству представителя заинтересованного лица - Администрации городского округа Самара, назначена судебная экспертиза на предмет установления действительной рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N.
По заключению эксперта ООО "Лига-Консалт Оценка" от 30 ноября 2018 года N N, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 3 377,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 15 апреля 2012 года составляет в размере 61 819 356 рублей.
Давая оценку представленным доказательствам, суд принимает во внимание, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года NN 297-299, ФСО N 7 "Оценка недвижимости", утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.
В данном случае судебная экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.
Оценивая экспертное заключение ООО "Лига-Консалт Оценка" от 30 ноября 2018 года N N по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объекте исследования. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта исследования не является произвольной, при оценке нежилого помещения эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости нежилых помещений, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, описание процесса оценки объектов в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объектов исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающие ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.
Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровым номером N эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От применения затратного и доходного подходов эксперт мотивированно отказался.
Отобранные экспертом объекты-аналоги, актуальные на дату исследования, схожи по основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектами исследования и наиболее полно отражают зависимость цены от ценообразующих факторов, примененные экспертом методы оценки позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов исследования.
В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок.
Названное выше заключение судебной экспертизы отвечает требованиям статей 79, 82, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересован в исходе дела.
Более того, допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 полностью подтвердил выводы заключения судебной экспертизы от 30 ноября 2018 года N N и пояснил, что в отчете об оценке от 2 июля 2018 года N N, подготовленном оценщиком ООО "НПО "Азимут", допущена ошибка, а именно, в качестве аналогов оцениваемого объекта оценщиком были взяты нежилые здания, хотя оценке подлежало нежилое помещение с кадастровым номером N. Данная ошибка повлекла неверное установление рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости.
Каких-либо доказательств в опровержение выводов заключения судебной экспертизы ООО "Лига-Консалт Оценка" от 30 ноября 2018 года N N суду не представлено. Ходатайств о назначении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.
С учетом изложенного, суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровыми номерами N в соответствии с отчетом об оценке, подготовленным ООО "НПО "Азимут", не имеется, поскольку выводы экспертного заключения ООО "Лига-Консалт Оценка" от 30 ноября 2018 года N N ничем не опровергнуты, в исходе дела эксперт не заинтересован.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости подлежат удовлетворению в части, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N подлежит определению в соответствии с заключением эксперта ООО "Лига-Консалт Оценка" от 30 ноября 2018 года N N, а кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке от 2 июля 2018 года N N, подготовленным оценщиком ООО "НПО "Азимут".
Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов настоящего административного дела следует, что датой обращения Шевченко И.В. в суд является 18 сентября 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части настоящего решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Шевченко И.В. к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости удовлетворить в части.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 3 377,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 апреля 2012 года в размере 61 819 356 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 2 859,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 ноября 2014 года в размере 39 053 532 рублей 39 копеек.
В остальной части административные исковые требования Шевченко И.В. оставить без удовлетворения.
Датой подачи Шевченко И.В. заявления в суд считать 18 сентября 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 29 декабря 2018 года.
Председательствующий: Непопалов Г.Г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка