Решение Самарского областного суда от 19 октября 2018 года №3а-1584/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 октября 2018 года Дело N 3а-1584/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Арсеньевой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1584/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Содействие" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,
с участием представителя общества с ограниченной ответственностью "Содействие" по доверенности Флегоновой Г.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Содействие" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на 12 сентября 2017 года в размере 6 998 000 рублей; с кадастровым номером N - в размере 30 791 000 рублей.
В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости указанных земельных участков, затрагивая права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Флегонова Г.А. поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.
Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрация городского округа Тольятти, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменные пояснения.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленное административным истцом требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"/.
В связи с этим статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью "Содействие" на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>:
- земельный участок с кадастровым номером N, площадью 10 026 кв. м.,
- земельный участок с кадастровым номером N, площадью 52 997 кв. м.
Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16 августа 2018 года NN.
Постановлением Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" от 13 ноября 2013 года N 610 утверждена кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков по состоянию на 12 сентября 2017 года: земельного участка с кадастровым номером N в размере 19 299 147 рублей 66 копеек, земельного участка с кадастровым номером N в размере 102 014 455 рублей 27 копеек.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как собственника земельных участков от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.
Считая кадастровую стоимость завышенной, общество 06 августа 2018 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.
Комиссия своим решением от ДД.ММ.ГГГГ N отклонила заявление общества, после чего административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке рыночной стоимости N 2018.04-231, выполненный 11 июля 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Гранд Истейт" ФИО1, являющейся членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Свободный Оценочный Департамент". Указанным отчетом рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 12 сентября 2017 года и составила:
- в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере 6 998 000 рублей,
- в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере 30 791 000 рублей.
Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов. В нем указана дата оценки 12 сентября 2017 года, дата составления отчета 11 июля 2018 года. Величина рыночной стоимости спорных земельных участков определена оценщиком в соответствии с заданием на оценку, с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, допущений и ограничительных условий, использованных оценщиком при проведении оценки. В отчете приведен перечень использованных при исследовании нормативных документов, методических материалов, сведения правоустанавливающих документов, представленных заказчиком оценки.
Анализ рынка выполнен оценщиком в соответствии с требованиями пунктов 10, 11 Федерального стандарта оценки N 7.
Расчет рыночной стоимости производился в соответствии с видом фактического использования объектов оценки на дату оценки - для производственной базы.
В качестве сегмента рынка определен сегмент рынка объектов производственно-складского назначения. По данным анализа рынка, проведенного территориальным агентством оценки ГК "Поволжский Центр Развития", средняя цена предложения земельных участков земель населенных пунктов производственно-складского назначения на продажу в Комсомольском районе в первом квартале 2017 года составляет 644 руб./ кв.м., во втором квартале 2017 года - 763 руб./кв.м., при этом стоимость показателей определена без учета скидки на торг. С учетом скидки на торг диапазон рыночной стоимости составляет 548-822 руб./ кв.м. Согласование результатов представлено в Таблицах 24-25 отчета. Определение рыночной стоимости произведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. В рамках этого подхода оценщиком по данным базы "Волга-Инфо", "Авито" и открытых источников информации в результате изучения фактических данных о ценах предложений земельных участков из сегмента рынка объектов оценки отобрано 9 объектов-аналогов - земельные участки, расположенные в промышленной зоне г. Тольятти, назначением: для строительства производственно-складских объектов, сопоставимые по площади с объектами оценки, имеющие доступ к подведению коммуникаций. Описание объектов-аналогов приведено в таблице 14 на страницах 38-39 отчета.Для расчетов выбраны элементы сравнения и 4 объекта-аналога, по каждому из них выявлены отличия с объектами оценки. На страницах 41-44 Отчета оценщиком рассмотрены все ценообразующие факторы, которые отражены в Таблице 21 на странице 56 отчета. В процессе сопоставления объектов оценки и объектов-аналогов по всем элементам сравнения было выявлено отличие лишь по трем элементам сравнения: условия рынка ( изменение цен между датами сделки и оценки), местоположение ( административный район г. Тольятти), площадь. Вводя корректировки на торг, на изменение цен между датами сделки и оценки, на местоположение, на площадь, используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщик определилрыночную стоимость спорных земельных участков. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N составила 6 998 000 рублей, итоговая величина рыночной стоимости с кадастровым номером N составила 30 791 000 рублей. Расчет стоимости представлен в таблице 23 на страницах 61-66 отчета. Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что приведённые в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, к отчету приложены документы и материалы, используемые при проведении оценки, а также документы, подтверждающие квалификацию оценщика. Отчет содержит определение рыночной стоимости земельных участков на основе качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведённых в рамках выбранного оценщиком подхода. Итоговое суждение о величинах рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определённая отчетом об оценке рыночная стоимость земельных участков является достоверной. Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости по состоянию на 12 сентября 2017 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определённом отчетом об оценке. Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 6 августа 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда. На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил: Требование общества с ограниченной ответственностью "Содействие" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 026 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 12 сентября 2017 года в размере 6 998 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 52 997 кв.м., расположенного по адресу ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 12 сентября 2017 года в размере 30 791 000 рублей.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Содействие" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 6 августа 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья: Т.А.Родина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка