Решение Московского областного суда от 25 декабря 2020 года №3а-1583/2020

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 декабря 2020 года Дело N 3а-1583/2020
<данные изъяты>
Московский областной суд в составе
председательствующего судьи Першиной С.В.
при секретаре Гриценко О.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N За-1583/2020 по административному исковому заявлению АО "Родовой герб" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
АО "Родовой герб" обратилось в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости- нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., наименование- магазин-склад, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Одинцовский муниципальный район, с.<данные изъяты>А.
Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает права истца, как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
С учетом изложенного, административный истец просит суд установить в отношении объекта недвижимости- нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Одинцовский муниципальный район, с.<данные изъяты>А кадастровую стоимость в размере <данные изъяты> рублей, что соответствует его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018г.
В судебном заседании представитель административного истца Ювковецкая О.А. по доверенности настаивала на удовлетворении первоначально заявленных исковых требованиях; заключению судебного эксперта просил дать критическую оценку, исключить его из числа доказательств.
Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" в судебное заседание не явились; представили письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебного эксперта не оспаривают, с выводами эксперта согласны, оставляют решение на усмотрение суда, просят рассмотреть дело в их отсутствие.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.
Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения явившегося лица, приходит к следующему.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Из материалов административного дела усматривается, что АО "Родовой герб" является собственником объекта недвижимости- нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., наименование- магазин-склад, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Одинцовский муниципальный район, с.<данные изъяты>А.
В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и <данные изъяты> от <данные изъяты> N 150/2003-ОЗ "О налоге на имущество организаций в <данные изъяты>" в отношении спорного нежилого здания административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.
Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты>г. <данные изъяты>ВР-1633 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки" установлена, в том числе, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты>.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец в обоснование своих доводов представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания от <данные изъяты>-К от 12.08.2020г., подготовленный О. ООО "МСВ Консалт", согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> рублей.
Учитывая возражения Министерства имущественных отношений <данные изъяты> против принятия вышеназванного отчета об оценке в качестве допустимого доказательства, на основании определения Московского областного суда от 21.09.2020г. и в соответствии со статьей 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>-ЭЗ от 30.11.2020г., проведенной экспертом НП "Деловой С. судебных экспертов" Титовым С.Б. О. ООО "МСВ Консалт" при составлении отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>
Представитель административного истца с выводами, содержащимися в заключении эксперта не согласился.
Суд, исследовав материалы дела, заключения О. и судебного эксперта, приходит к выводу о возможности принять заключение судебного эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу, как отвечающего признакам относимости и допустимости доказательств; по тем же основаниям не усматривает оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).
Заключение судебной оценочной экспертизы НП "Делово С. судебных экспертов" <данные изъяты>-ЭЗ от 30.11.2020г. выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта (в том числе приведены мотивы и выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости).
Экспертное заключение и пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.
Определение рыночной стоимости с использованием двух подходов: сравнительного и доходного является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; отказ от применения затратного подхода мотивирован.
Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из типа объекта и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого объекта и сглаживающие их отличия.
В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, скидке на торг, площади объектов, пешеходному трафику.
Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка нежилых зданий, в том числе сегмента рынка объектов коммерческого назначения, к которому относится объекты оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость нежилого здания.
Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.
Эксперт Титов С.Б. является незаинтересованным по делу лицом, перед началом производства судебной экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт имеет высшее образование с присвоением квалификации "Информатик-экономист", имеет диплом о профессиональной переподготовке по курсу "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", является членом некоммерческого партнерства СРО "Деловой С. О.", имеет продолжительный стаж оценочной и экспертной работы, при производстве оценочной и экспертной деятельности гражданская ответственность эксперта застрахована.
Согласно письменным пояснениям эксперта Титова С.Б., приобщенным к материалам дела, замечания административного истца относительно недостоверности экспертного заключения ввиду допущения экспертом существенных методологических ошибок, повлиявших на результаты оценки, несостоятельны. В обоснование объективности и достоверности проведенного исследования эксперт приводит доводы о том, что анализ рынка коммерческой недвижимости был проведен им всесторонне и в полном объеме, о чем указано на стр. 14-17 заключения. Все подобранные им объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка. Так, объект-аналог <данные изъяты>, использованный в рамках сравнительного подхода, задействован для реализации мебели и строительных материалов, равно как и исследуемый объект. Аналоги <данные изъяты> и <данные изъяты> как исследуемый объект имеют парковку перед зданием. Поскольку у объектов-аналогов с исследуемым объектом имелись различия по отдельным ценообразующим факторам (назначение помещений, материал стен и т.д.), при расчете стоимости данные различия были учтены на стр. 28- 36 заключения). Среднерыночная доля стоимости земельного участка, приходящаяся на исследуемый объект определена в размере нижней границы рыночного диапазона исходя из имеющейся в деле информации о том, что на едином участке площадью 20 426 кв.м. расположено 8 зарегистрированных зданий и несколько незарегистрированных строений, а также ввиду отсутствия выделенного земельного участка под исследуемым объектом.
Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом НП "Деловой С. судебных экспертов" рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой вышеуказанный объект недвижимости мог быть отчужден на открытом рынке по состоянию на 01.01.2018г., и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.
При таких обстоятельствах, исходя из правового смысла судебного решения по делам об установлении кадастровой стоимости, установленной в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты>г. <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований АО "Родовой герб" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.
руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление АО "Родовой герб" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости- нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>.м., наименование- магазин-склад, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Одинцовский муниципальный район, с.<данные изъяты>А, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01.01.2018г.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья С.В. Першина
Мотивированное решение изготовлено 11.01.2021г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка