Решение Хабаровского краевого суда от 12 октября 2018 года №3а-158/2018

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 октября 2018 года Дело N 3а-158/2018
Хабаровский краевой суд
в составе председательствующего судьи Унтевской Е.Л.,
при секретаре,
с участием представителя административного истца Енютина Е.Н., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Маслакова А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Хмелева А.А. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Хмелев А.А. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - жилого дома с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012 в размере 8 267 713 руб..
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником указанного объекта капитального строительства, кадастровая стоимость которого по состоянию на 29.06.2012 определена в размере 13 735 599,32 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 г. N 467-пр.
Отчетом об оценке от 10.07.2018 N 614-ОН/2018, выполненным оценщиком ООО "Дальневосточный центр оценки собственности" Борониной О.С., рыночная стоимость жилого дома по состоянию на 29.06.2012 определена в размере 8 267 713 руб..
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Хмелева А.А., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
Хмелев А.А. предоставил заявление о рассмотрении дела в его отсуствие.
В судебном заседании представитель административного истца Енютин Е.Н. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Правительства Хабаровского края Маслаков А.И. заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, поскольку в нарушение подпункта "г" пункта 24 ФСО N 7 не содержит информации о проведенной оценке стоимости прав на земельный участок либо обоснования отсутствия необходимости проведения такой оценки.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что, не имея самостоятельной заинтересованности в исходе рассмотрения дела, Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.
Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика Боронину О.С., составившую отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, Хмелеву А.А. на праве собственности принадлежит здание - жилой дом, с кадастровым номером N, общей площадью 466,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (запись о регистрации права от 16.05.2017 N).
Кадастровая стоимость здания, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 08.02.2013, составляет 13 735 599,32 руб., определена по состоянию на 29.06.2012 на основании Постановления Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 N 467-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 года".
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Физические лица в силу статьи 400 Налогового Кодекса РФ являются плательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, жилой дом.
В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015 N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01.01.2017.
Хмелев А.А., являясь собственником жилого дома, налог на который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость жилого дома, административным истцом представлен Отчет об оценке от 10.07.2018 N 614-ОН/2018, выполненный оценщиком ООО "Дальневосточный центр оценки собственности" Борониной О.С., согласно которому рыночная стоимость жилого дома по состоянию на 29.06.2012 определена в размере 8 267 713 руб..
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N 3).
Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 29.09.2012, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для определения рыночной стоимости здания оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен метод компенсации издержек, который предполагает расчет величины затрат на создание оцениваемого объекта недвижимости с учетом прибыли предпринимателя и совокупного износа. Отказ от доходного и сравнительного подхода и иных методов в рамках затратного подхода в Отчете обоснован.
Из Отчета следует, что объект оценки представляет собой жилой дом, построенный в 2003 году, площадью 466,2 кв.м., объемом 1 925 куб.м., число этажей - 3, в том числе подземных - 1. Группа капитальности - I (основной материал ограждающих конструкций - кирпич, основной материал несущих конструкций - железобетонные плиты, деревянное. Вид внутренней отделки - простая.
Объект-аналог подбирался по аналогичным конструктивным решениям, за единицу измерения принят куб.м..
Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник УПВС в ценах 1969 г. с обоснованием и применением коэффициентов перевода цен, на отличия в объеме, на отличия в капитальности здания, на технические условия УПВС, перехода от одной климатической зоны к другой. Расчет указанных корректировок представлен в Отчете.
Расчет прибыли предпринимателя определен в размере 13,41% в соответствии с данными Справочника "Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", Нижний Новгород, 2012 год.
Определены величина затрат на воспроизводство, прибыль предпринимателя и затраты на замещение с прибылью предпринимателя.
Физический износ здания определен в размере 7,2%.
Функциональное устаревание и внешнее устаревание объекта оценки составили 0%.
Рыночная стоимость объекта оценки определена как величина затрат на замещение минус физический износ и составила 8 267 713 руб..
Поскольку объектом оценки является объект капитального строительства, в соответствии с целью и предполагаемым использованием результатов оценки, в определяемую рыночную стоимость объекта оценки оценщик не включил стоимость прав на приходящийся на него земельный участок.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление об объекте аналоге и коэффициентах, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Из показаний свидетеля Борониной О.С. в судебном заседании следует, что поскольку целью оценки является оспаривание кадастровой стоимости объекта капитального строительства, оценка проводилась без учета прав на земельный участок, приходящийся на объект капитального строительства, для исключения двойного налогообложения, объектами которого являются и земельный участок, и жилой дом.
Положения Отчета, показания свидетеля Борониной О.С. в судебном заседании опровергают доводы Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с подпунктом "г" пункта 24 ФСО N 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
Целью оценки является не общий случай определения рыночной стоимости объекта оценки, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая в свою очередь определяется без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.
Учитывая данное обстоятельство, оценщик обоснованно рыночную стоимость здания определилбез учета стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства.
Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость оцениваемого здания не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административными истцами рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого здания заявлены не были.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административное исковое заявление подано в суд 31 августа 2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 08 февраля 2013 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Хмелева А.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - жилого дома с кадастровым номером N, общей площадью 466,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 8 267 713 руб. на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 31 августа 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда Е.Л. Унтевская
Решение в окончательной форме изготовлено 15 октября 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка