Решение Ярославского областного суда от 13 мая 2019 года №3а-156/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 мая 2019 года Дело N 3а-156/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Альфа" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Альфа" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2 493 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых помещений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 833 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Альфа" является арендатором данного земельного участка на основании договора N 25752-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 17 февраля 2017 года, заключенного с Департаментом архитектутры и земельных отношений мэрии города Ярославля, действующим от имени города Ярославля.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, составляет по состоянию на 1 января 2015 года 14 629 896, 27 рубля.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данного земельного участка. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, выполненному ООО "Ярэксперт", данная стоимость на 1 января 2015 года составляет 6 833 000 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании руководитель административного истца - директор ООО "Альфа" Хорунжая Л.В. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ярославской области по доверенности Лазоренко Л.А. в судебном заседании и в письменных объяснениях на административный иск оставила его разрешение на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. возражала против удовлетворения административного иска в связи с отсутствием в деле надлежащих доказательств размера рыночной стоимости земельного участка административного истца.
Административный ответчик ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставило разрешение требований ООО "Альфа" на усмотрение суда, представило пояснения по порядку определения кадастровой стоимости земельного участка административного истца и ее величине.
Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо мэрия города Ярославля в судебное заседание своих представителей не направили, письменной позиции по заявленным требованиям не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Альфа" подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка.
В соответствии с пунктом 5 Положения о порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля, утвержденного постановлением мэрии города Ярославля от 13.03.2013 года N 516, расчет величины годовой арендной платы осуществляется с использованием сведений об удельном показателе кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности Ярославской области, муниципальной собственности, либо государственная собственность на который не разграничена, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативными актами органов государственной власти Ярославской области и органа местного самоуправления. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
Судом установлено, что на основании договора N 25752-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 17 февраля 2017 года, заключенного с Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, ООО "Альфа" является арендатором земельного участка площадью 2 493 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых помещений, расположенного по адресу: <адрес>
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Альфа" в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 14 629 896, 27 рубля.
В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату суд располагает Отчетом об оценке, выполненным ООО "Ярэксперт", согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2015 года составила 6 833 000 рублей.
Анализируя представленный административным истцом Отчет, дополнительные пояснения оценщика Григорьевой Л.А., а также заявленные заинтересованным лицом Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области возражения относительно достоверности выводов Отчета, суд полагает, что представленное административным истцом доказательство рыночной стоимости земельного участка является допустимым и законодательству об оценочной деятельности соответствует.
Из Отчета следует, что расчет рыночной стоимости земельного участка проводился оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.
Оценщиком для сравнения с объектом оценки подобрано шесть объектов - аналогов с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
В частности, оценщиком проведены корректировки на уступку, передаваемые права, на местоположение по районам города, на выход на красную линию.
Обосновывая применение корректировки на "красную" линию и ее размер, оценщик исходила из того, что объект оценки находится на первой линии главной автомагистрали Ленинского района города Ярославля, то есть расположен на "красной" линии. Такое же местоположение имеют объект - аналог N 2, расположенный на <адрес> и объект - аналог N 4, расположенный на <адрес> В связи с этим цены указанных объектов - аналогов по данному критерию не корректировались. К ценам остальных объектов - аналогов, расположенных внутриквартально, оценщиком применена корректировка в размере 36 %.
Суд находит данные выводы оценщика, и в том числе вывод о нахождении объекта - аналога N 2 на "красной" линии, обоснованными, подтвержденными сведениями об объекте оценки и об объектах - аналогах.
Из материалов дела следует, что объект - аналог N 2 имеет выход как на <адрес>. Земельный участок хорошо виден с <адрес> Кроме того, улица <адрес>, по которой осуществляется сообщение между <адрес> и <адрес>, также имеет большой транспортный трафик.
Приведенные выводы подтверждаются сведениями о земельном участке (объекте - аналоге N 2) из публичной кадастровой карты, фотографиями земельного участка и информацией с карты города Ярославля.
По изложенным основаниям, суд полагает, что вывод оценщика о нахождении объекта - аналога N 2 на "красной" линии и неприменение в связи с этим корректировки к его цене по данному критерию является обоснованным.
В свою очередь, возражения в указанной части Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области суд находит недоказанными.
В остальной части оценки суд также не усматривает нарушений требований федеральных стандартов оценки. Действия оценщика при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца полно и последовательно в Отчете описаны, выводы обоснованы информацией об оцениваемом объекте и об объектах - аналогах. Отчет соответствует требованиям о его проверяемости, неоднозначного толкования содержащихся в нем выводов не допускает.
В связи с этим, суд полагает, что установленная Отчетом величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 6 833 000 рублей является достоверной.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Альфа" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Альфа" с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, а именно - 14 февраля 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Альфа" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 493 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых помещений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 833 000 (шесть миллионов восемьсот тридцать три тысячи) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 6 833 000 (шесть миллионов восемьсот тридцать три тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 14 февраля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка