Решение Иркутского областного суда от 30 января 2020 года №3а-156/2019, 3а-14/2020

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 января 2020 года Дело N 3а-14/2020
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Чертковой С.А., при секретаре Гордееве А.С.,
с участием представителя административного истца Комогорцева Е.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-14/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рента" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Рента" (далее - ООО "Рента") обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят - нежилого здания, административно-торгового корпуса, общей площадью 4 996, 9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в размере его рыночной стоимости.
В обоснование исковых требований указано, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности нежилого здания установлена на основании Приложения N 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 г.
N 723-пп "О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области", в размере 241 405 135, 96 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает права истца, как плательщика налога.
В целях досудебного урегулирования спора ООО "Рента" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области с заявлением об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от 3 июля 2019 г. Номер изъят. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области от 25 июля 2019 г. Номер изъят заявление ООО "Рента" отклонено.
Административный истец считает, что его права нарушены, поскольку кадастровая стоимость здания по сравнению с его рыночной стоимостью ведет к увеличению налоговой базы, в связи с этим в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" он вынужден обратиться в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
На основании изложенного ООО "Рента" просит суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости 96 503 154,00 руб.
В судебном заседании представитель административного истца Комогорцев А.А. административные исковые требования поддержал.
Представитель Правительства Иркутской области в судебное заседание не явился, направил в письменной форме возражения относительно заявленных требований, в которых указал, что проведенная процедура установления кадастровой стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости соответствует действующему законодательству и утверждена Правительством Иркутской области. В силу закона обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на истца. Ссылаясь на законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, представитель ответчика в возражениях указал на возможность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании судебной оценочной экспертизы, и просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
В возражениях относительно заявленных исковых требований представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области также просили рассмотреть настоящее дело в их отсутствие, указав, что не несут ответственности за результаты кадастровой оценки, с которой истец не согласен, и не имеют заинтересованности в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" указал на то, что учреждение не может выступать в деле в качестве административного ответчика, поскольку не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, или государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.
Представители заинтересованных лиц администрации г. Иркутска и ПАО "Сбербанк", извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, письменных возражений на административное исковое заявление не представили.
Учитывая, что административный истец, административные ответчики и заинтересованные лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседании, суд на основании части 4 статьи 347 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований.
В соответствии со статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.
Судом установлено, что ООО "Рента" на основании договора купли-продажи от Дата изъята Номер изъят является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят - нежилого здания, административно-торгового корпуса, общей площадью 4 996,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес изъят>. Право собственности административного истца на данный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости Дата изъята (л.д. 14-15 т. 1, 76-85 т. 2).
Право собственности ООО "Рента" в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят обременено ипотекой в пользу ПАО "Сбербанк России" на основании договора ипотеки и дополнительных соглашений к нему, срок действия ипотеки с 7 октября 2015 г. по 5 июня 2025 г. (л.д. 78 т. 2).
В соответствии с положениями статей 372, 373, 375 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество и в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят.
Согласно пункту 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с
1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении, в том числе, и нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
В соответствии с Постановлением Правительства Иркутской области от 30 сентября 2015 г. N 500-пп (в ред. Постановления Правительства Иркутской области от 19 февраля 2016 г. N 94-пп) проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, обеспечивает в установленном законодательством порядке министерство имущественных отношений Иркутской области.
На основании Государственного контракта от 19 апреля 2016 г. Номер изъят, заключенного министерством имущественных отношений Иркутской области с (данные изъяты) по результатам определения исполнителя путем проведения конкурса с ограниченным участием (протокол от 5 апреля 2016 г. Номер изъят), (данные изъяты) проведена работа по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области.
По результатам проведенных работ составлен отчет Номер изъят об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области по состоянию на 15 декабря 2015 г., который согласно положительному экспертному заключению Экспертного совета Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация "Деловой Союз Оценщиков" от 10 августа 2016 г. Номер изъят признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности (л.д. 97, 98-104 т. 2).
Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда по состоянию на 15 декабря 2015 г. утверждены Постановлением Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 г. N 723-пп "О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области" (в ред. Постановления Правительства Иркутской области от 13 августа 2018 г. N 572-пп).
Сведения о принадлежащем административному истцу нежилом здании с кадастровым номером Номер изъят содержатся в ЕГРН: здание поставлено на государственный кадастровый учет Дата изъята (л.д. 76-85 т. 2).10 декабря 2016 г. на основании Постановления Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 г. N 723-пп в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят в размере 241 405 135,96 руб. по состоянию на 15 декабря 2015 г. с применением удельного показателя кадастровой стоимости в размере 48 310,98 руб. за 1 кв.м. (л.д. 16 т. 1).
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего ООО "Рента" нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят могут повлиять на его права и обязанности как собственника и налогоплательщика, поэтому у административного истца имеется право на обращение в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.
С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец в досудебном порядке обратился в Агентство консалтинга ИП Кельберг Е.И. Согласно отчету об оценке ИП Кельберг Е.И. от 28 августа 2019 г. Номер изъят рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 15 декабря 2015 г. составляет 98 468 389 руб. (л.д. 22-163 т. 1). Кроме того, по заявке ООО "Рента" для целей использования здания с кадастровым номером Номер изъят в качестве залога при получении кредита в 2015 году оценку здания проводило ООО РЕГИОН-ОЦЕНКА", согласно отчету которого от 10 июля 2015 г. рыночная стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 3 июля 2015 г. составляла 102 522 034 руб. (л.д. 56-64 т. 2).
Полагая, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта недвижимости является значительной, ООО "Рента" обратилось
5 июля 2019 г. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от 25 июля 2019 г. Номер изъят заявление ООО "Рента" отклонено (л.д. 17, 18-20 т. 1).
В связи с отклонением комиссией заявления об определении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, общество обратилось в Иркутский областной суд с настоящим административным исковым заявлением.
Административным истцом соблюдены сроки обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, установленной в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят, поскольку с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (10 декабря 2016 г.) установленный статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок не истек.
С целью проверки достоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости определением суда от 21 октября 2019 г. по ходатайству представителя административного истца Ильичева Д.А. назначена судебная оценочная экспертиза (л.д. 149-153 т. 2).
При этом, назначая оценочную экспертизу, суд исходил из необходимости объективно, независимо от ходатайства истца и наличия или отсутствия возражений со стороны административного ответчика, оценить представленные административным истцом документы и установить на основе имеющихся в деле доказательств кадастровую стоимость объекта недвижимости в ином, нежели указанный в административном исковом заявлении, размере рыночной стоимости.
Согласно заключению судебной экспертизы Федерального бюджетного учреждения "Иркутская лаборатория судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации от 11 декабря 2019 г. Номер изъят представленный административным истцом отчет Агентства консалтинга ИП Кельберг Е.И. от 28 августа 2019 г. Номер изъят об оценке рыночной стоимости нежилого здания, административно-торгового корпуса с кадастровым номером Номер изъят не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 15 декабря 2015 г. составляет
102 577 131 руб. (л.д. 3-38 т. 3).
При этом данные о величине рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в представленном им отчете об оценке и в заключении судебной экспертизы фактически совпадают (98 468 389 руб. и 102 577 131 руб. соответственно), расхождение в полученных оценщиком и судебным экспертом результатах о стоимости объекта недвижимости незначительно, соответствует допустимой погрешности.
Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к экспертному заключению Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации и законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Заключение выполнено Федеральным бюджетным учреждением "Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации", которое входит в систему государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, уставными целями и задачами которого является производство судебных экспертиз по заданиям судов; оно содержит точное описание объекта исследования, его подробный анализ с указанием количественных, качественных характеристик с учетом их индивидуализирующих признаков, характеристику местоположения, анализ рынка, к которому относится объект экспертизы, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, результаты анализа ценообразующих факторов, влияющих на стоимость. Судебным экспертом обоснован отказ от применения сравнительного и доходного подходов и выбор затратного подхода, расчеты стоимости не содержат явных методических и арифметических ошибок и являются правильными.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной оценочной экспертизы, поскольку заключение мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Лицами, участвующими в деле, их представителями заключение судебной экспертизы не оспорено, возражений относительно величины установленной судебным экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости не поступило. Доказательств, подтверждающих недостоверность установленной заключением судебной экспертизы сведений о величине рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, административными ответчиками в нарушение требований статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суду не представлено.
Суд признает заключение судебной экспертизы от 11 декабря 2019 г.
Номер изъят надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят - нежилого здания, административно-торгового корпуса, общей площадью 4 996, 9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес изъят> определенную по состоянию на дату кадастровой оценки.
Заключением судебной экспертизы от 11 декабря 2019 г. Номер изъят подтверждено существенное завышение кадастровой стоимости принадлежащего ООО "Рента" объекта недвижимости (241 405 135,96 руб.) по сравнению с его рыночной стоимостью (102 577 131 руб.) - более чем на 58 процентов. Данные обстоятельства свидетельствуют об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости либо при ее применении к объектам недвижимости, которая, безусловно, повлекла нарушение прав административного истца, как собственника объекта недвижимости и плательщика налога.
Оценивая имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и удовлетворения административных исковых требований
ООО "Рента" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 декабря 2015 г. в размере
102 577 131 руб.
Вместе с тем суд находит не подлежащими удовлетворению требования административного истца к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", поскольку указанные лица не являются надлежащими ответчиками по делу.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Постановлении Пленума от 30 июля 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (абзац 3 пункт 7).
В Иркутской области органом государственной власти субъекта Российской Федерации, принявшим в рамках своих полномочий решение о государственной кадастровой оценке, в том числе объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят, выступившим заказчиком проведения работ по кадастровой оценке и утвердившим ее результаты является Правительство Иркутской области.
Таким образом, надлежащим административным ответчиком по настоящему делу является Правительство Иркутской области.
В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от
29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав.
В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в ЕГРН, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В этой связи в резолютивной части решения суда надлежит указать сведения о дате обращения ООО "Рента" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка земельного участка 5 июля 2019 г., о дате обращения ООО "Рента" в Иркутский областной суд с настоящим административным исковым заявлением - 11 сентября 2019 г.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 178-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Рента" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания, административно-торгового корпуса с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью 4 996, 9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес изъят>, равной его рыночной стоимости в размере 102 577 131 руб. по состоянию на 15 декабря 2015 г.
Дата обращения общества с ограниченной ответственностью "Рента" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости 5 июля 2019 г., дата обращения в суд - 11 сентября 2019 г.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Председательствующий судья С.А. Черткова
Мотивированное решение изготовлено 3 февраля 2020 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка