Решение Брянского областного суда от 19 октября 2018 года №3а-156/2018

БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 октября 2018 года Дело N 3а-156/2018
Брянский областной суд в составе:
председательствующего Мариной Ж.В.
при секретаре Голодухиной А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "БВС-2005" к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "БВС-2005" (далее - ООО "БВС-2005", Общество) обратилось в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что административному истцу на праве общей долевой собственности (1/2 доля в праве) принадлежит нежилое здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым N. Кадастровая стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 1 января 2015 г. определена в размере 318 473 215,12 руб. Государственную кадастровую оценку указанного объекта недвижимости Общество посчитало завышенной, в связи с чем обратилось в ООО "Магазин квартир" для определения рыночной стоимости здания. Согласно отчету ООО "Магазин квартир" N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым N по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 113 883 762 руб. Саморегулируемой организацией оценщиков Некоммерческое партнерство "Международная Палата Оценщиков" дано положительное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ на отчет ООО "Магазин квартир" об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
В связи с тем, что размер налоговых платежей за объект недвижимости зависит от его кадастровой стоимости, административный истец считает возможным в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере ее рыночной стоимости.
ООО "БВС-2005" просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. равной 113 883 762 руб.
Представитель административного истца Бандурин С.Е., являющийся также представителем заинтересованного лица ООО "Система", иск поддержал, заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости, ссылаясь на то, что стоимость одного квадратного метра аналогичных зданий ниже стоимости, определенной в заключении эксперта, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт не исключил стоимость земельного участка, также при проведении экспертизы был использован только один доходный подход, что повлияло на размер рыночной стоимости объекта, считает, что экспертом был проведен анализ неравноценных объектов (взят объект, находящийся в г. Смоленске).
Представитель Управления имущественных отношений Брянской области Хвалева О.А. иск не признала, однако не оспаривала право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта равной рыночной в соответствии с заключением проведенной по делу экспертизы. Полагала, что кадастровая стоимость объекта недвижимости должна быть определена в размере его рыночной стоимости, установленной по заключению эксперта, которое выполнено в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартами оценки, возражала против назначения по делу повторной экспертизы.
Представителем административного ответчика Управления Росреестра по Брянской области заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представления Управления. Судом удовлетворено данное ходатайство.
Представители заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" по Брянской области, Брянской городской администрации в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом надлежащего извещения всех участников процесса о месте и времени рассмотрения дела, в соответствии с ч. 2 ст. 150 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав объяснения представителя ООО "БВС-2005" и заинтересованного лица ООО "Система" Бандурина С.Е., представителя Управления имущественных отношений Брянской области Хвалевой О.А., заключение эксперта Попова А.А., суд приходит к следующему.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ООО "БВС-2005" является собственником ? доли в праве на центр досуга молодежи, назначение: нежилое, площадью <данные изъяты> кв.м, количество этажей 4, в том числе подземных 1, кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 12). Собственником указанного объекта недвижимости является также ООО "Система" (1/2 доля в праве).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым N составляет 318 473 215,12 руб., дата утверждения кадастровой стоимости в ЕГРН отсутствует, реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости N ДД.ММ.ГГГГ, дата внесения сведений о кадастровой стоимости вЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость - ДД.ММ.ГГГГКадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости внесена в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Брянской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Брянской области" N 1890 от 27 ноября 2015 г. (приложение N, порядковый N).
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24 октября 2012 г., N П/458 (в редакции приказа от 17 ноября 2014 г. N П/520) при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - Комиссия) отклонено заявление представителя ООО "БВС-2005" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым N равной рыночной на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, в связи с тем, что отчет не соответствует Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки.
Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.
В соответствии с абз. 2,4 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений статьи 24.18Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее также - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28) с административным исковым заявлением опересмотре кадастровой стоимостивправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В связи с тем, что ООО "БВС-2005" является плательщиком налога на имущество, Общество имеет право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве общей долевой собственности объекта недвижимого имущества.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В силу статей 70, 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.
Административный истец, оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, представил отчет N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО "Магазин квартир", согласно которому кадастровая стоимость объекта с кадастровым N по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 113 883 762 руб. На данный отчет дано положительное экспертное заключение Саморегулируемой организацией оценщиков Некоммерческое партнерство "Международная Палата Оценщиков".
Представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области не согласился с оценкой, проведенной ООО "Магазин квартир", полагая, что данный отчет составлен с нарушениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, выразившимися в том, что в качестве объектов-аналогов были взяты несопоставимые объекты по сравнению с оцениваемым, в частности, помещения, однако оцениваемый объект является отдельно стоящим зданием.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Судом по данному делу назначена экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО "Брянский оценщик" N от ДД.ММ.ГГГГ отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленный ООО "Магазин квартир" не соответствует пункту 5 подпункту "е" пункта 8 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, подпунктам "б", "в" пункта 22, подпунктам "в", "е" пункта 23, подпунктам "в", "е", "ж" пункта 24 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611. Стандарты и правила саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство "Международная Палата Оценщиков", утвержденные общим собранием членов протокол N 1 от 1 декабря 2014 г., не выполнены в той части, в которой нарушены требования федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым N расположенного по адресу: <адрес>, в размере 249 111 000 руб.
В соответствии с федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 299 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (п. 5).
Из заключения эксперта следует, что при проведении оценщиком ООО "Магазин квартир" оценки спорного объекта были допущены нарушения вышеуказанных положений федерального стандарта оценки N 3, выразившиеся в том, что в отчете не в полном объеме была изложена информация для определения стоимости объекта оценки, в частности, рыночные данные о ценах предложений по продаже и сдаче в аренду торговых и офисных площадей на территории г. Брянска, по аналогам-земельным участкам не подтвержден вид использования; по ряду объектов-аналогов не подтверждены передаваемые права; по отдельным объектам, используемым для расчета рыночной стоимости объекта, не подтверждены ценообразующие факторы: физическое состояние, состояние и качество отделки, оснащенность коммуникациями.
Суд считает, что в связи с тем, что в отчете неправильно был определен интервал рыночной стоимости в сегменте объекта оценки, те предложения, которые наиболее близки к оцениваемому объекту, в анализ рынка не вошли, то результаты оценки объекта недвижимости не могут являться достоверными.
В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения, в том числе, ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости (подпункт "е" пункта 8 ФСО N 3).
При составлении отчета оценщиком ООО "Магазин квартир" не выполнено вышеуказанное требование ФСО N 3, однако суд считает, что данное нарушение является формальным, и не повлияло на определение результатов рыночной стоимости объекта оценки, так как указанные сведения не использовались при определении рыночной стоимости объекта оценки.
В соответствии с подпунктами "б" и "в" пункта 22 федерального стандарта оценки "оценка недвижимости (ФСОN 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения, в том числе,
в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Оценщиком были допущены нарушения указанных пунктов ФСО N 7, которые выразились в том, что используемые объекты-аналоги N 1, N 2 и N 3 не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам: "тип недвижимости", "площадь", "местоположение". Объект оценки является отдельно стоящим торгово-развлекательным зданием, площадью более 5 000 кв.м, расположенным в зоне с высокой деловой активностью, имеющим выход на красную линию. Объекты-аналоги имеют площадь от 100 до 400 кв.м, расположенные в зонах со средней и низкой деловой активностью, не имеющие выход на красную линию. Один из аналогов - встроенное помещение, расположенное в цокольном этаже. Кроме того, оценщиком не описан доступный объект рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения их расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обоснованно в отчете об оценке.
Несоблюдение оценщиком подпунктов "б" и "в" пункта 22 ФСО N 7 привело к тому, что при применении доходного подхода при оценке объекта неправильно были выбраны объекты-аналоги, а также к тому, что оценщиком был использован сравнительный подход, несмотря на отсутствие оснований для его применения.
В соответствии с подпунктами "в" и "е" пункта 23 ФСО N 7 при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения, в том числе, метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объект (подпункт "в");
структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода (подпункт "е")
Нарушение вышеуказанных положений ФСО N 7, допущенных оценщиком в отчете, выразились в том, что ставка капитализации была определена не на основании анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту, а на основании экспертного мнения согласно данным "Справочника оценка недвижимости" под редакцией Лейфера Л.А., 2014 г., который не содержит рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.
Указанное нарушение повлекло установление недостоверной ставки капитализации, а, соответственно, и необоснованному определению размера рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости при использовании доходного подхода.
В соответствии с пунктами "в", "е" и "ж" пункта 24 ФСО N 7 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:
затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют)(подпункт "в");
расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:
данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
сметных расчетов;
информации о рыночных ценах на строительные материалы;
других данных (подпункт "е");
затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ (подпункт "ж");
Нарушение оценщиком указанных положений ФСО N 7 выразилось в том, что отсутствовали основания для использования затратного подхода, так как оценщиком были реализованы доходный и сравнительный подходы, кроме того, оцениваемый объект не относится к объектам специального назначения и использования, в отношении которых отсутствуют данные о сделках и предложениях. Следствием указанного нарушения явилось установление недостоверной оценки объекта оценки.
Согласно заключению эксперта объект недвижимости с кадастровым N (центр досуга, назначение нежилое, 3 этажа, подвальный этаж, общая площадь <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>) по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 249 111 000 руб.
Допрошенный в суде эксперт ПАА подтвердил нарушения, которые им были установлены при проведении экспертизы в отношении исследуемого отчета об оценки спорного объекта, ссылаясь на то, что они повлекли установление необоснованно заниженной рыночной стоимости центра досуга молодежи. При определении рыночной стоимости указанного объекта по состоянию на 1 января 2015 г. им был использован только доходный подход, так как иные подходы были неприменимы в отношении указанного объекта.Рыночная стоимость объекта оценки была определена в размере 249 111 000 руб.
Оценивая заключение эксперта в соответствии с пунктом 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации наряду с иными доказательствами по делу, суд признает его надлежащим доказательством по делу, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы. Основания для сомнения в правильности заключения, беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют.
Эксперт ПАА с ДД.ММ.ГГГГ является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", с ДД.ММ.ГГГГ - членом саморегулируемой организации оценщиков Межрегиональная саморегулируемая некоммерческая организация Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков", включен в реестр оценщиков, имеет необходимые дипломы, сертификат соответствия, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В связи с тем, что отчет об оценке объекта недвижимости с кадастровым N был составлен с нарушением положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, что повлекло определение в отчете недостоверной оценки стоимости объекта недвижимости, суд не может установить кадастровую стоимость в размере указанной оценки.
В соответствии с п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).
Принимая во внимание, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым N, определенная в экспертном заключении в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности" и федеральными стандартами оценки, сомнений в правильности и достоверности выводов эксперта у суда не вызывают, суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 249 111 000 руб., частично удовлетворив заявленные исковые требования.
Ссылка представителя административного истца на то, что при определении рыночной стоимости спорного объекта экспертом необоснованно был использован только один подход и не применены сравнительный и затратный подходы, не может быть принят во внимание по следующим основаниям.
В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12).Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 13).
В связи с тем, что экспертом при анализе рынка не были установлены для исследования образцы, сопоставимые с объектом оценки по основным материальным, техническим и экономическим факторам, сравнительный подход не был применен при определении рыночной стоимости объекта.
В соответствии с пунктами 18 и 19 вышеуказанных федеральных стандартов оценки N 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
Учитывая, что отсутствовали достоверные данные, позволяющие определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки, что спорный объект не относился к особым объектам (линейным сооружениям, гидростанциям и т.п.), эксперт обоснованно не применил указанный подход в своем исследовании.
Довод представителя административного истца о том, что оценка рыночной стоимости объекта, определенная в заключении эксперта, является завышенной, так как стоимость одного квадратного метра рядом расположенных с центром досуга нежилых зданий значительно ниже стоимости в указанном здании, не может быть принят во внимание ввиду следующего.
Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В связи с тем, что предметом экспертного исследования являлся конкретный объект оценки, с его индивидуальным характеристиками (площадью, назначением, месторасположением, количеством этажей), и экспертом мотивирован вывод о том, по каким основаниям при проведении экспертизы не был применен сравнительный подход, суд считает, что указанные представителем административного истца обстоятельства не опровергают выводов эксперта о размере рыночной стоимости объекта.
Кроме того, из заключения эксперта следует, что интервал рыночной стоимости за 1 кв.м торговых объектов в г. Брянске в сегменте оцениваемого объекта составила от 30 000 руб. до 105 555,56руб., в Советском районе г. Брянска - от 40 000 руб. до 105 555,56 руб. Рыночная стоимость оцениваемого объекта составила 43 762 руб., что находится ближе к нижней границе интервала рыночной стоимости торговых объектов в Советском районе г. Брянска.
Ссылка представителя административного истца на то, что при определении рыночной стоимости объекта эксперту следовало исключить стоимость земельного участка, не может быть принята во внимание в связи с тем, что согласно заключению эксперта для определения стоимости объекта капитального строительства был использован способ, заключающийся в разделении денежных потоков, приходящихся на здание и землю, и капитализации чистого операционного дохода, относящегося только к оцениваемому зданию.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ПАА подтвердил, что при определении рыночной стоимости объекта им не учитывалась стоимость земельного участка, на котором расположен центр досуга.
Довод представителя административного истца о том, что в основу экспертизы положены недостоверные сведения, в частности об объекте, который не может быть аналогом, так как находится в другом субъекте федерации - г. Смоленске, не может быть принят во внимание ввиду следующего.
В заключении эксперта в иллюстрации 13 предложение по продаже N 13 имеются сведения из архива объявлений, согласно которым на продажу выставлено торговое помещение, площадью 2 350 кв.м, категории коммерческая недвижимость, указан адрес: Бежицкий район, Торговый центр в городе Смоленске. Однако в этом же объявлении указано на месторасположение объекта - Россия, Брянск.
В соответствии с п. 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Для принятия решения о возможности применения того или иного подхода при определении рыночной стоимости объекта экспертов производился анализ рынка исследуемого объекта, и взяты из архива объявлений предложения по продаже торговых помещений, в том числе и вышеуказанное объявление. В связи с тем, что сведения, указанные в объявлении не были положены в основу расчета для определения рыночной стоимости объекта, а были применимы только для определения вида подхода, который необходимо использовать эксперту, суд считает, что это не повлияло на определение размера рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Иск подлежит частичному удовлетворению в связи с тем, что административный истец имеет право на установление кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, однако рыночная стоимость подлежит установлению не в том размере, в котором заявлено истцом. Суд определяет кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым N в размере его рыночной стоимости согласно заключению эксперта в сумме 249 111 000 руб.
Руководствуясь ст. 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "БВС-2005", поданное в комиссию по рассмотрению вопросов о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24 октября 2012 г. N П/458 при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 31 марта 2018 г., удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым N (центр досуга молодежи), назначение нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2015 г., в размере 249 111 000 руб. на период с 1 января 2018 г. до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости, определенных в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Вновь установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Брянского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий
судья Брянского областного суда Ж.В. Марина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка