Решение Верховного Суда Республики Хакасия от 20 ноября 2018 года №3а-156/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

РЕШЕНИЕ

от 20 ноября 2018 года Дело N 3а-156/2018
Верховный Суд Республики Хакасия в составе:
председательствующего Редько Е.П.,
при секретаре Маховой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Рязанова Г.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,
УСТАНОВИЛ:
Рязанов Г.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Республики Хакасия, Управлению Росреестра по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - нежилых помещений. Выражая несогласие с кадастровой стоимостью, просит установить стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.
Определением суда от 11 сентября 2018 г. произведена замена ненадлежащего ответчика Правительства Республики Хакасия на надлежащего - ФГБУ "ФКП Росреестра".
Административный истец Рязанов Г.Н. в судебное заседание не явился, направил представителя.
В судебном заседании представитель административного истца Подшибякин Е.Ю. требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Выразил несогласие с выводами судебной экспертизой, считая экспертное заключение недопустимым доказательством. Пояснил, что экспертом объекты аналоги взяты за 2015 г., в то время как спорных помещений еще не существовало; дата рыночной оценки не совпадает с датой определения кадастровой стоимостью; экспертом были выбраны наиболее дорогие аналоги. Также обратил внимание, что рыночная стоимость объекта капитального строительства не включает стоимость прав на земельный участок. Просил установить стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости в размере, определенном в отчетах, выполненных оценщиком Т.К.
Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" Тачеева Н.Е. поддержала письменный отзыв на административное исковое заявление, пояснив, что разрешение административных исковых требований оставляет на усмотрение суда.
Представители заинтересованных лиц Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия Усынина У.В., администрации г. Абакана Варламова А.Ю. возражали против удовлетворения исковых требований на основании отчетов об оценке, представленных Рязановым Г.Н., по основаниям, изложенным в письменных отзывах (возражениях). Выразили согласие с экспертным заключением.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Хакасия в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в его отсутствие.
В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Республике Хакасия Музалева Н.А. указала, что не оспаривает право административного истца на установление рыночной стоимости объектов недвижимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости).
Выслушав объяснения присутствующих лиц, всесторонне исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).
Аналогичное положение содержится в части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, предусматривающей, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28) разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Рязанову Г.Н. на праве собственности принадлежат следующие нежилые помещения: с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>; с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>; с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
В силу статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) Рязанов Г.Н. является налогоплательщиком налога на имущество физических лиц.
На основании пункта 1 статьи 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения (пункт 3 статьи 402 НК РФ).
Статьей 1 Закона Закон Республики Хакасия от 14 июля 2015 г. N 64-ЗРХ установлена единая дата начала применения на территории Республики Хакасия порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Согласно части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).
На основании статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Приказом Росреестра от 12 мая 2015 г. N П/210 федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости спорных нежилых помещений внесены в государственный кадастр недвижимости на основании акта определения кадастровой стоимости объектов недвижимости ФГБУ "ФКП Росреестра" от 07 апреля 2017 г.
Аналогичные сведения содержатся в выписках из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости; кадастровая стоимость объектов с кадастровым номером N - 13 163 101,97 руб., с кадастровым номером N - 12 528 856,90 руб., с кадастровым номером N - 13 278 876,86 руб., с кадастровым номером N - 13 309 079 руб.
В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 указано, что на основании части 4 статьи 38 КАС РФ - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Следовательно, ФГБУ "ФКП Росреестра" является надлежащим ответчиком по настоящему делу.
Полагая, что установленная кадастровая стоимость нежилых помещений не соответствует рыночной стоимости и нарушает права как плательщика налога на имущество, 16 июля 2018 г. Рязанов Г.Н. обратился в суд с настоящим административным иском.
В обоснование требований административным истцом представлены отчеты об оценке N, N, N, N, выполненные оценщиком Т.К., согласно которым по состоянию на 07 апреля 2017 г. рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером N составляет 6 550 000 руб., с кадастровым номером N - 8 805 000 руб., с кадастровым номером N - 8 040 000 руб., с кадастровым номером N - 8 060 000 руб.
В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
По ходатайству представителя администрации г. Абакана, в связи с возникшими сомнениями в достоверности определенной в отчетах об оценке рыночной стоимости спорных объектов, назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилых помещений, проведение которой поручено эксперту ООО "Организация" А.К.
Из экспертного заключения N следует, что по состоянию на 07 апреля 2017 г. рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровым номером N составляет 10 044 210 руб., с кадастровым номером N - 13 408 868 руб., с кадастровым номером N - 12 244 358 руб., с кадастровым номером N - 12 272 205 руб.
Суд полагает возможным принять указанное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку оно составлено экспертом, имеющим специальное образование, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения; отводы эксперту заявлены не были; экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования; ссылки на использованные при проведении оценки материалы; отвечает требованиям научности, обоснованности, логичности; выводы эксперта понятны и соответствуют поставленному на его разрешение вопросу.
Довод представителя административного истца о том, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем является недопустимым доказательством, необоснован.
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
В силу подпункта "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Экспертом производился сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, а также корректировка значений единиц сравнения по каждому элементу сравнения; указано обоснование проведенных корректировок по каждому элементу сравнения (на условия рынка, на вид использование, на местоположение, площадь и т.д.).
Ссылка представителя административного истца на то, что экспертом были выбраны наиболее дорогие аналоги, является необоснованной и опровергается заключением эксперта, из которого следует, что при проведении исследования для сравнения им отбирались объекты исходя из их назначения и предполагаемого использования.
Представленные административным истцом отчеты об оценке в связи с наличием сомнений в объективности и обоснованности и, как следствие, в достоверности определения рыночной стоимости объектов недвижимости суд полагает недопустимыми доказательствами.
В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Так, в отчетах об оценке в разделе 1.7 "Сделанные допущения и ограничения" оценщик ФИО17 указывает в качестве предполагаемого использования результатов оценки - для установления кадастровой стоимости земельного участка; в качестве объекта оценки указан земельный участок. Также по содержанию отчетов оценщиком приведен анализ рынка именно земельных участков, в то время как предметом оценки являются нежилые помещения, кадастровую стоимость которых оспаривает административный истец.
В пункте 10 ФСО N 7 указано, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Пункт 11 ФСО N 7 регламентирует последовательность анализа рынка недвижимости, который включает в себя в том числе, определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
Пункт 12 ФСО N 7 закрепляет, что анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.
Отчеты об оценке не содержат вывода о принадлежности объекта оценки к какому-либо сегменту рынка; из отчетов не представляется возможным установить точное и действительное назначение оцениваемых объектов недвижимости.
Таким образом, отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки, следовательно, итоговая величина рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определенная в данных отчетах, не может быть признана достоверной.
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 указано, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).
Выводы эксперта, изложенные в экспертном заключении о рыночной стоимости нежилых помещениях, сделаны с использованием сведений о продаваемых (арендуемых) объектах-аналогах, с применением корректирующих коэффициентов. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в конкретном населенном пункте в определенный период.
Суд принимает за основу указанную в заключении эксперта рыночную стоимость спорных нежилых помещений.
Часть 3 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривает, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 обращено внимание, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Часть 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности закрепляет, что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Рязанова Г.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, поступившее в суд 16 июля 2018 г., удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 10 044 210 рублей с 01 января 2018 г. до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 13 408 868 рублей с 01 января 2018 г. до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 12 244 358 рублей с 01 января 2018 г. до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 12 272 205 рублей с 01 января 2018 г. до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Хакасия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Е.П. Редько
В окончательной форме решение изготовлено 26 ноября 2018 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка