Решение Верховного Суда Республики Хакасия от 14 марта 2018 года №3а-156/2017, 3а-65/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

РЕШЕНИЕ

от 14 марта 2018 года Дело N 3а-65/2018
Верховный Суд Республики Хакасия в городе Абакане в составе:
председательствующего Соловьева В.Н.,
при секретаре Ербягиной М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "СКБ" к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "СКБ" (далее- ООО "СКБ") обратилось в суд с административным исковым заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее- управление Росреестра) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>. Просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости- 36 065 000 руб., определенной по состоянию на 01.01.2016.
К участию в деле в качестве соответчика привлечено министерство имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация г. Абакана и федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
В судебном заседании представитель ООО "СКБ" Реница О.М. уточнила административные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка по заключению судебной экспертизы в размере рыночной стоимости - 65 790 000 руб.
Представитель министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия Шилова Н.Р. в судебном заседании возражала против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере, определенном заключением судебной экспертизы. Полагала, что заключение судебной экспертизы является недостоверным доказательством, так как подбор объектов-аналогов произведен экспертом некорректно, в таблице на страницах 41-42 заключения имеются ошибки, источник информации по объекту-аналогу под номером 3 сомнителен, эксперт не принял во внимание в качестве объекта-аналога земельный участок с кадастровым номером N, удельная цена сделки при продаже которого составила 1578,44 руб. за 1 кв. м. Отказалась завить ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, полагая, что административному истцу следует отказать в удовлетворении требований по имеющимся доказательствам.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были уведомлены надлежащим образом.
Выслушав объяснения представителя административного истца и представителя административного соответчика, а также опросив в судебном заседании эксперта ФИО1, всесторонне исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
ООО "СКБ" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 54900 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности ООО "СКБ" зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. На кадастровый учет спорный земельный участок поставлен ДД.ММ.ГГГГ.
Административный истец признается плательщиком земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации), и относящегося к местным налогам.
Таким образом, результат определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияет на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов Республики Хакасия утверждены приказом министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 14.11.2016 N 020-153-п по состоянию на 01.01.2016. В приложении N 1 к данному приказу указан, в том числе: земельный участок с кадастровым номером N, кадастровая стоимость - 165 245 157 руб.
Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующей выпиской.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее- Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).
Согласно части 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Полагая, что установленная по состоянию на 01.01.2016 кадастровая стоимость земельного участка не соответствует и превышает рыночную стоимость, тем самым нарушает его права как налогоплательщика, ООО "СКБ" ДД.ММ.ГГГГ обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, решением которой от ДД.ММ.ГГГГ N заявление ООО "СКБ" было отклонено.
26.12.2017 ООО "СКБ" обратилось в суд с настоящим административным иском.
В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, которая в том числе распространяет свое действие на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы (п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об определении рыночной стоимости объекта.
Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Оспаривая установленную кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчет от ДД.ММ.ГГГГ N N, выполненный ООО <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 составляет 36 065 000 руб.
Представители министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, администрации города Абакана оспаривали представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, его соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
По ходатайству административного истца в связи с возникшими сомнениями в достоверности отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка судом была назначена экспертиза с целью проверки достоверности и соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности представленного ООО "СКБ" отчета N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, а также для определения рыночной стоимости указанного земельного участка. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО <данные изъяты> - ФИО1
По заключению судебной экспертизы отчет N от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N составлен с нарушениями требований ФСО N5, N7, допущенными при проведении согласования результатов оценки, а также в связи с наличием противоречивой информации, которые повлияли на величину итоговой стоимости.
Из заключения судебной экспертизы следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 65 790 000 руб.
Для оценки доводов представителя министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия в судебном заседании опрошен эксперт ФИО1
Отвечая на вопросы представителя министерства, эксперт ФИО1 пояснила, что в таблице на странице 41 допущены опечатки, которые не привели к искажению результатов экспертизы. Цена сделки по объекту-аналогу N1 вместо 1 253 000 руб. правильной является 2 512 600 руб., по объекту-аналогу N2 вместо 1 000 400 руб. верным является 1 698 400 руб. Это подтверждается первичной информацией, приложенной к заключению (страницы 59,61). В дальнейшем стоимость объектов-аналогов указана правильно, а расчет выполнен без ошибок. Информация по объекту-аналогу N3 является актуальной, ее источником является объявление о продаже в информационной сети "Интернет", объявление было опубликовано на отчетную дату и до сих пор объект не продан. Для учета в качестве объекта-аналога другого земельного участка, предложенного представителем министерства, необходимо знать условия сделки, производилась оплата денежными средствами или в иной форме, этой информации не имеется.
Выслушав эксперта, проанализировав доводы представителя министерства, суд полагает возможным принять указанное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку оно составлено экспертом, имеющим специальное образование, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования; ссылки на использованные при проведении оценки материалы; отвечает требованиям научности, обоснованности, логичности; выводы эксперта понятны и соответствуют поставленным на его разрешение вопросам.
Анализ заключения судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости спорного земельного участка свидетельствует о том, что он соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки N1, 2, 3, 7, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; суд считает, что приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости региона на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении объектов, их количественных и качественных характеристиках; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; в отчете изложена и подтверждена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты произведены в рамках сравнительного подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2016; содержание заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.
Выводы эксперта о рыночной стоимости земельного участка сделаны на основе сравнительного подхода с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, с применением корректирующих коэффициентов. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в регионе в определенный период.
Допущенные опечатки на странице 41 заключения не повлекли в целом искажения расчетов и расцениваются судом как несущественные.
В качестве объектов-аналогов под номерами 1 и 2 приняты земельные участки, реализованные на открытых аукционах администрацией города Абакана с аналогичным видом разрешенного использования, объекты расположены в том же квартале Молодежный города Абакана, что и оцениваемый земельный участок, рыночный характер условий сделки не вызывает у суда сомнений. Выбор объекта-аналога N3 экспертом достаточно мотивирован, данный объект-аналог является сопоставимым с оцениваемым по своим основных характеристикам (по целевому назначению, наличию инфраструктуры и т.п.), информация относительно условий продажи является проверяемой, источник информации экспертом указан, условия продажи отвечают критериям рыночных. Оснований исключить данный объект-аналог у суда не имеется.
Напротив, предложение представителя министерства принять в расчет иной объект-аналог расценивается судом как мнение, не опровергающее выводы эксперта, а по существу - вызывающее сомнения, поскольку суду не представлена достаточная и проверяемая информация о соответствии условий сделки в отношении земельного участка с кадастровым номером N критериям, изложенным в ч. 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности (в частности, наличие публичной оферты, денежная форма и реальность оплаты).
Учитывая отказ представителя административного соответчика ходатайствовать перед судом о проведении по делу повторной экспертизы, оценив совокупность представленных суду доказательств, проанализировав поступившие возражения представителя министерства, суд приходит к выводу, что оснований ставить под сомнение выводы эксперта об определении рыночной стоимости спорного объекта не имеется.
Суд признает данное доказательство относимым, допустимым и достоверным.
Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что установленная кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 превышает его рыночную стоимость, следовательно, административные исковые требования с учетом их уточнения в судебном заседании подлежат удовлетворению путем установления рыночной стоимости земельного участка в размере, определенном заключением судебной экспертизы.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Часть 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности закрепляет, что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости.
В пункте 28 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 обращено внимание, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Поскольку с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества административный истец обратился первоначально в комиссию 16.10.2017, то сведения о рыночной стоимости, установленной настоящим решением суда, определенной по состоянию на 01.01.2016, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в период с 01.01.2017 и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "СКБ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 65 790 000 руб.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного земельного участка с кадастровым номером: N. Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения в комиссию - 16 октября 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Хакасия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий В.Н.Соловьев
Решение в окончательной форме изготовлено 15.03.2018


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка