Решение Самарского областного суда от 17 октября 2018 года №3а-1556/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 октября 2018 года Дело N 3а-1556/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Арсеньевой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1556/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью фирма "Премьер-Центр" об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости,
с участием представителя общества с ограниченной ответственностью фирма "Премьер-центр" по доверенности Черновой Н.С.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью фирма "Премьер-Центр" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 512,9 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 6 624 458 руб., нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 2 407,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 28 886 017 руб.
В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником вышеуказанных нежилых помещений, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, затрагивая права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Чернова Н.С. поддержала требования в полном объёме по основаниям, изложенным в административном иске, заявила ходатайство о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений.
Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, администрация городского округа Тольятти, министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменные пояснения.
Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные обществом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об объектах капитального строительства:
- нежилом помещении с кадастровым номером N, площадью 512,9 кв. м., расположенном по адресу: <адрес>;
- нежилом помещении с кадастровым номером N, площадью 2 407,4 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.
Вышеуказанные нежилые помещения принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью фирма "Премьер-Центр", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными 29 апреля 2015 года.
Постановлением Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" от 14 марта 2012 года N 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N определена по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 15 263 437 рублей 26 копеек, нежилого помещения с кадастровым номером N - по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 71 642 033 рубля 27 копеек.
В соответствии со статьёй 14, пунктом 1 статьи 372 Налогового Кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. N 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Не согласившись с кадастровой стоимостью объекта капитального строительства и считая свои права нарушенными, общество 3 июля 2018 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Однако, решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N заявление ООО фирма "Премьер-Центр" было отклонено, поскольку, как указано в решении комиссии, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объектов недвижимости, повлекшие изменение их кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N 02/18, выполненный 20 января 2018 года независимым оценщиком ФИО1, являющейся членом некоммерческой организации Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков.
Из отчета об оценке усматривается, что итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 24 июля 2013 года составила 6 624 458 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 17 августа 2013 года - 28 886 017 рублей.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 24 июля 2013 года в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N - по состоянию на 17 августа 2018 года, то есть на даты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В соответствии с правоустанавливающими документами объекты оценки относятся к офисным объектам, на дату осмотра они не эксплуатируются.
Наиболее эффективное использование объектов оценки определено оценщиком в качестве нежилых помещений торгово-офисного и универсального назначения.
Описав подходы, применяемые для оценки рыночной стоимости, оценщик для исследования выбрал сравнительный и доходный подходы.
В рамках расчета стоимости объектов оценки оценщик использовал метод сравнения продаж, в рамках сравнительного подхода, что отражено на страницах 37-43 отчета.
Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в информационной системе "Волга-Инфо". В качестве объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода выбраны 4 объекта торгово-офисного универсального назначения, расположенные в Автозаводском районе г. Тольятти, с выходом на красную линию, т.е. наиболее подходящие к объекту оценки по максимальному количеству параметров. Затем произведены корректировки на торг, на этаж, на площадь, на места общего пользования.
Расчет величин рыночной стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода описан на страницах 44-51 отчета.
Согласовав результаты, полученные в результате применения двух подходов, оценщик определилитоговую величину рыночной стоимости объектов оценки без учета НДС в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 6 624 458 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 17 августа 2013 года - 28 886 017 рублей.
В соответствии с требованиями закона к отчету приложены документы, регламентирующие деятельность оценщика, в том числе страховые полисы, информация об объектах-аналогах.
Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилых помещений на основе качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализа рынка недвижимости. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N является достоверной.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на даты установления их кадастровой стоимости, в полной мере согласуется с положениями статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 3 июля 2018 года, в суд - 20 сентября 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования общества с ограниченной ответственностью фирма "Премьер-Центр" удовлетворить.
Восстановить обществу с ограниченной ответственностью фирма "Премьер-Центр" пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 512,9 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 6 624 458 рублей,
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 2 407,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 28 886 017 рублей.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью фирма "Премьер-Центр" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 3 июля 2018 года, в суд - 20 сентября 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка