Решение Хабаровского краевого суда от 17 ноября 2020 года №3а-155/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 ноября 2020 года Дело N 3а-155/2020
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Куратова А.А.,
при секретаре Безуглой Е.А.,
с участием представителя административного истца Гущиной О.Ю.,
представителя административного ответчика - министерства имущественных отношений Хабаровского края по доверенности Гладкова Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Пака В.В. к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Пак В.В. обратился в Хабаровский краевой суд с вышеуказанным административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - функциональное (встроенное помещение), с кадастровым номером N, общей площадью 244 кв. м, назначение: нежилое, этаж подвал, помещения - I (10-17), расположенное по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 1 365 180 руб.
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником данного объекта недвижимости. В соответствии с приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 N 103 по состоянию на 01.01.2019 кадастровая стоимость здания определена в размере 6 310 083,39 руб. В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.19998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" он имеет право на оспаривание кадастровой стоимости. Отчетом об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 1 365 180 руб.
В соответствии с положениями п.4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие административного истца Пака В.В., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации г.Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Гущина О.Ю. заявленные требования поддержала по изложенным в административном иске основаниям.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что административный ответчик заявленные требования не признает по тем основаниям, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Из письменных возражений администрации г.Хабаровска следует, что не представлено доказательств, подтверждающих рыночную стоимость объекта недвижимости.
В судебном заседании представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края по доверенности Гладков Е.С. представленные письменные возражения поддержал. Просит в удовлетворении иска отказать.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" ФИО1 пояснила, что на страницах отчёта приведён полный и последовательный анализ доступной ей информации, отвечающий принципам однозначности и достоверности. По результатам исследования открытых источников было выявлено 13 объектов, отвечающих критериям отбора, что достаточно для проведения расчётов. Все выбранные аналоги - это результаты состоявшихся сделок, что подтверждает рыночную стоимость использованной информации. Представленная административным ответчиком выборка со ссылкой на сайт Фарпост не может быть принята во внимание, поскольку объекты недвижимости в указанных объявлениях не соответствуют объекту оценки. В частности, такие объявления содержат сведения о продаже отдельно стоящих объектов и или кладовок, в то время как объект оценки расположен на первом этаже жилого дома. Объекты, на которые ссылается ответчик, относятся к иному сегменту рынка производственно-складских объектов и не отвечают критериям отбора. Относительно применения корректировки на местоположение пояснила, что данная корректировка соответствует требованиям п. 22е ФСО N 7. Приведено обоснование метода расчёта корректировки. Рыночная стоимость объекта для целей оспаривания кадастровой стоимости сформирована без учёта НДС. Обращает внимание, что НДС исключён на этапе анализа рынка объектов недвижимости для иллюстрации наиболее вероятного диапазона рыночной стоимости и не влияет на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки.
Заслушав участников процесса и свидетеля ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что Пак В.В. является собственником функционального нежилого помещения с кадастровым номером 27:23:0051005:1091, общей площадью 244 кв. м, подвал N 1, расположенного по адресу: <адрес> (запись о государственной регистрации от 06.02.2012).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 12.02.2020, определена по состоянию на 01.01.2019 на основании приказа министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 N 103 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" и составляет 6 310 083,39 руб.
Физические лица в силу статьи 400 Налогового кодекса РФ являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.
Согласно части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015 N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01 января 2017 года.
Согласно частям 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическим лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Из изложенного следует, что Пак В.В., являясь собственником объекта недвижимого имущества, налог на который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, административным истцом представлен отчет от 10.08.2020 N 96.7/Н/2020, составленный оценщиком ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" ФИО1 Согласно отчёту по состоянию на 01.01.2019 рыночная стоимость вышеуказанного объекта оценки определена в размере 1 365 180 руб.
Отчёт подготовлен оценщиком ФИО1, которая является членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет". Имеет высшее и профессиональное образование в области оценки собственности. Прошла профессиональную переподготовку в Институте повышения квалификации ДВ государственного университета путей и сообщения. Имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости". Имеет полис страхования ответственности оценщика N ОО, который выдан ООО СК "Согласие", срок действия с 28.07.2019 по 27.07.2020 (стр. 198 отчета). Стаж работы по специальности - 13 лет. Требования о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил договор и оценщика соблюдены (ст. 16 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998).
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N 3).
Представленный в материалы дела отчёт соответствует требованиям относимости и допустимости доказательства (статьи 60, 61, часть 3 статьи 84 КАС РФ), поскольку имеет значение для рассмотрения и разрешения дела. Он исходит от лица, уполномоченного представлять данный вид доказательств в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", изготовлен и подписан лицом, имеющим право на подписание отчёта, содержит все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательства.
В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
Оценщиком исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости.
Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод прямого сравнения. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные сайта РФ для размещения информации о проведении торгов в сети "Интернет" www.torgi.gov.ru за период с 01.07.2018 по 01.01.2019.
В рамках сравнительного подхода проведены следующие этапы: обзор и выбор источников информации для поиска аналогов; определение критериев отбора потенциальных аналогов; формирование базы объявлений с учетом критериев отбора; проверка каждого из отобранных объявлений на соответствие объекту оценки; формирование массива данных для расчетов; выбор метода оценки рыночной стоимости; проведение расчетов выбранным методом.
В отчёте приведён полный и последовательный анализ информации, доступной оценщику и отвечающих принципам однозначности и достоверности (п. 5 ФСО N 3). При этом оценщиком указано, и подтверждено в судебном заседании, что в ходе анализа данных сайта FarPost.ru с 01.07.2018 по 01.01.2019 не обнаружено информации о продаже нежилых помещений со схожими с объектом оценки характеристиками.
В качестве единицы сравнения оценщиком выбран 1 кв. м нежилого помещения.
Условия продажи (скидка на торг), месторасположение и расположение относительно красных линий, рыночные условия (время продажи), условия финансирования, размер площади помещений, физическое состояние, включая отделку, этаж, наличие отдельного входа, определены оценщиком, как факторы, наиболее влияющие на стоимость объекта недвижимости.
Отобрано 13 объектов-аналогов.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице N 23.
Произведены корректировки стоимостей аналогов на рыночные условия (время продажи) (для объектов-аналогов NN 1-5, 13); на размер площади; на местоположение (для объектов-аналогов NN 1-10, 12, 13); на этаж; на назначение.
После проверки вариации из расчетов исключены объекты-аналоги NN 3, 5, 9-11.
Расчеты и описание корректировок приведены в отчете. В том числе, обоснована корректировка на местоположение. Отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.
Итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 1 365 180 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках аналогов, учтенных оценщиком при расчете величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Положения отчета и показания свидетеля ФИО1 опровергают доводы министерства имущественных отношений Хабаровского края, администрации г. Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях.
В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из отчета следует, что объект оценки относится к складской недвижимости (подсобное помещение магазина, расположенное в подвале пятиэтажного дома), а выявленные оценщиком аналоги относятся к коммерческой недвижимости, корректировка на назначение проведена с использованием данных статьи "Корректировка на назначение (на использование) для коммерческой недвижимости. Выпуск 2", "Экономический научный журнал "Оценка инвестиций", Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости, Выпуск N 2", Барамзин Н.К., дата выпуска 2018г.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам при их сравнении с объектом оценки. Отказ от применения иных корректировок обоснован.
Доказательств необоснованности применения корректировок, административными ответчиками не представлено.
Рыночная стоимость объекта оценки определена без учёта стоимости земельного участка и налога на добавленную стоимость. При этом, с учётом показаний оценщика ФИО1 в судебном заседании установлено, что из данных о предложениях о продаже НДС был исключён на этапе анализа рынка объектов недвижимости для иллюстрации наиболее вероятного диапазона рыночной стоимости и не влияет на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки. Данный вывод оценщика административным ответчиком не опровергнут. Доказательств необоснованности избранного подхода к оценке, не представлено.
Суд приходит к выводу, что во исполнение п. 5 ФСО N 3 в отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена.
Обстоятельства, на которые ссылается министерство имущественных отношений Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость объекта оценки, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
При этом суд принимает во внимание тот факт, что представители ответчика, заинтересованного лица ходатайств о назначении судебной экспертизы на соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, о рыночной стоимости объекта оценки не заявляли, несмотря на то, что данный вопрос ставился на обсуждение сторон. Таким образом, лица, участвующие в деле, распорядились по своему усмотрению своими процессуальными правами и обязанностями.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено. В связи с чем суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
С учётом разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в резолютивной части решения следует указать дату подачи соответствующего заявления.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результата определения кадастровой стоимости является 13.10.2020.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Пака В.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости -функциональное (встроенное помещение), с кадастровым номером N, общей площадью 244 кв.м, назначение: нежилое, этаж подвал, помещения - I (10-17), расположенное по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 1 365 180 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 13.10.2020.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 20 ноября 2020 года.
Судья Хабаровского краевого суда А.А. Куратов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка