Решение Хабаровского краевого суда от 16 октября 2018 года №3а-155/2018

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 октября 2018 года Дело N 3а-155/2018
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Борзуновой А.М., с участием представителя административного истца Пахомова М.В. - Банновой Е.Ю., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Пасечника А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Пахомова М.В. к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Пахомов М.В. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8 799 кв.м., расположенного по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 марта 2015 года в размере 129 345 руб. 30 коп.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором спорного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 2 935 346,4 руб. по состоянию на 17.03.2015 года в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 02.06.2018 г. N 16/ЗУ/2018, выполненным оценщиком ООО "Оценка Партнер" Демьяненко Ю.А., подтвержденным положительным экспертным заключением ассоциации "Саморегулируемая организации оценщиков "Экспертный совет" от 04.07.2018 г. N ЭП-290618-1/1, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 17.03.2015 года определена в размере 129 345 руб. 30 коп.
Определением судьи к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Аяно-Майского муниципального района Хабаровского края.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Пахомова М.В., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации Аяно-Майского муниципального района Хабаровского края которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Баннова Е.Ю. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Правительства Хабаровского края Пасечник А.А. заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Объекты-аналоги и объект оценки значительно отличаются по площади. Не учтены такие элементы сравнения как транспортная доступность и инфраструктура.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва администрации Аяно-Майского муниципального района Хабаровского края следует, что заинтересованное лицо считает рыночную стоимость земельного участка заниженной.
Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика Демьяненко Ю.А., составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании Договора N 2/2 аренды земельного участка от 24.07.2015 г., заключенного между администрацией Нельканского сельского поселения Аяно-Майского муниципального района Хабаровского края и Пахомовым М.В., последний является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером N, общей площадью 8 799 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование - для размещения баз и складов (под производственную базу). Срок аренды земельного участка устанавливается на 49 лет (пункт 2.1. Договора). Расчет арендной платы определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земли и коэффициента разрешенного вида использования земли (пункт 3.4. Договора, приложение N 2 к Договору, письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Аяно-Майского муниципального района Хабаровского края от 02.03.2018 г. N 5-3/267).
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 17.03.2015 года, составляет 2 935 346,4 руб., определена по состоянию на 17.03.2015 года на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который в соответствии с условиями договора аренды исчисляется от его кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 02.06.2018 г.
N 16/ЗУ/2018 составленный оценщиком ООО "Оценка-Партнер" Демьяненко Ю.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 17.03.2015 г. составляет 129 345 руб.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 17.03.2015 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод прямого сравнения. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные официального сайта Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости" (https://portal.rosreestr.ru/wps/portal), интернет-портала "FarPost.ru".В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования сделки; условия продажи; время продажи; местоположение; физические характеристики объекта недвижимости.
Отобрано 3 объекта-аналога. Сводная информация об аналогах, участвующих в расчетах методом прямого сравнения, представлена в таблице N 17.
Выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки на торг (для объекта-аналога N 3), рыночные условия (дату продажи), местоположение, площадь. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. Отказ от применения иных корректировок обоснован.
Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 129 345,30 руб. (14,70 руб./м2).
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
На указанный Отчет представлено положительное экспертное заключение Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" от 04.07.2018 г. N ЭП-290618-1/1.
Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена.
Из показаний свидетеля Демьяненко Ю.А. в судебном заседании следует, что в связи с отличием площади объекта оценки от площади объектов-аналогов применена корректировка на площадь. Транспортная доступность входит в более общее понятие "местоположение", корректировка на местоположение применена. Учитывая цель определения кадастровой стоимости и требования пункта 20 ФСО N 7, корректировка на наличие и степень развитости инфраструктуры является нецелесообразной, подробное обоснование приведено в Отчете.
Положения Отчета, Положительного экспертного заключения, показания свидетеля Демьяненко Ю.А. в судебном заседании опровергают доводы представителя Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (производственно-складская застройка) и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие нивелировать различия по ценообразующим факторам, в том числе и корректировка на площадь. Расчеты корректировок приведены в Отчете.
Доводы о необходимости использования всех элементов сравнения, перечисленных в ФСО N7, являются не обоснованными.
В подпункте "е" пункта 22 ФСО N 7 перечислены элементы сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, которые обычно используются при оценке.
Учитывая ретроспективную дату оценки (17.03.2015 г.) оценщик обоснованно использовал элементы сравнения, по которым имелась достоверная информация в источниках информации.
Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость объекта оценки не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административное исковое заявление подано в суд 17 августа 2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 17 марта 2015 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Пахомова М.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8 799 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 марта 2015 года в размере 129 345 руб. 30 коп. на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 17 августа 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 18 октября 2018 года
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка