Решение Хабаровского краевого суда от 28 ноября 2017 года №3А-155/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 ноября 2017 года Дело N 3А-155/2017
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного истца Сафиулиной О.Н., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Руденко К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Замроцкой Ю.А. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Замроцкая Ю.А. обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 20 996 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 сентября 2013 года в размере 47 238 690,44 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 72 927 971,91 руб. по состоянию на 10.09.2013 года в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 21 сентября 2017 года N 8/ЗУ/2017, выполненным оценщиком ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР", подтвержденным экспертным заключением Некоммерческого партнерства "Экспертный совет" от 03.10.2017г. N ЭП-300617-2/2, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10 сентября 2013 года определена в размере 47 238 690,44 руб.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Замроцкой Ю.А., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Сафиулина О.Н. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель Правительства Хабаровского края Руденко К.В. заявленные требования не признала по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Между объектами-аналогами и объектом оценки имеется значительное расхождение по площади земелььных участков. Объекты-аналоги не содержат полной информации по основным характеристикам, определяющим их стоимость: отсутствует информация об удаленности от города, о транспортной доступности, о наличии централизованных коммуникаций, о рельефе участков. В критерии отбора не включены факторы ограничения (обременения) имущественных прав (на дату составления отчета имеются обременения в виде ипотеки), состояния объектов капитального строительства, соотношения площади земельного участка и площади его застройки. Обоснования не применения данных критериев в Отчете отсутствует. Разрешенное использование объектов аналогов отличается от разрешенного использования объекта оценки, корректировка на назначение не произведена.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что, не имея заинтересованности в исходе рассмотрении дела, Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда. Согласно положениям статьи 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 20 996 кв.м, расположенный по адресу<адрес>, на основании договора-купли продажи от 02.06.2016 г. N 4750 принадлежит Замроцкой Юлии Александровне на праве собственности. Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под сауну, блок подсобных помещений, гараж, бомбоубежище, склады. Свидетельство о государственной регистрации N выдано 01.08.2016г.
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 20.01.2015г., составляет 72 927 971,91 руб., определена по состоянию на 10.09.2013г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Являясь собственником земельного участка, земельный налог на который в силу статьи 391 Налогового кодекса РФ исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 21 сентября 2017 года N 8/ЗУ/2017, составленный оценщиком ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" Демьяненко Ю.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10.09.2013г. составляет 47 238 690,44 руб.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 10.09.2013г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод прямого сравнения. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.
Исходя из удельного показателя кадастровой стоимости объекта оценки, его законодательно разрешенного и фактического использования, для оцениваемого земельного участка применительно к видам разрешенного использования, определенным постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр, оценщик определилвид разрешенного использования ВРИ-5 - "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания".
Отбор объектов-аналогов проведен за период с 10.03.2013г. по 10.09.2013г. по следующим критериям: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); местоположение объекта; вид использования и (или) зонирование; физические характеристики, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики.
В качестве источника информации использован официальный сайт Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости" (https://portal.rosreestr.ru/wps/portal). Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.
Отобрано 3 объекта-аналога. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки на местоположение; на размер площади. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете.
Корректировка на условия продажи не произведена с указанием, что используется информация по фактическим сделкам.
Корректировка на дату продажи не произведена с указанием, что разница в рыночных ценах максимально приближена к дате оценки.
Корректировка на вид права на земельный участок не произведена с указанием, что объект оценки и объекты аналоги находятся в собственности.
Корректировка на назначение земельного участка не произведена с указанием, что вид разрешенного использования объектов-аналогов идентичен объекту оценки (ВРИ-5).
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный диапазон вошли скорректированные стоимости всех объектов-аналогов, которые использованы в дальнейшем расчете. Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 47 238 690,44 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение N ЭП-300617-2/2 от 03.10.2017г., составленное экспертом Саморегулируемой организации оценщиков "Экспертный совет" Захаровым С.А., которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.
Отчет об определении рыночной стоимости земельных участков проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требования законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе: Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности. Методические основы оценки рыночной стоимости объектов имущества изложены в достаточном объеме. Расчет стоимости объекта оценки соответствует выбранным и обоснованным подходам и методам. Величина стоимости объектов оценки подтверждена.
Положения Отчета, Экспертного заключения опровергают доводы представителя Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Произведенные оценщиком корректировки позволяют нивелировать различия по фактору размера площади и местоположения как между объектами аналогами, так и при их сравнении с объектом оценки.
Определение рыночной стоимости объекта оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости производилось на 10.09.2013г., в то время как обременение в виде ипотеки зарегистрировано 01.08.2016г., т.е. позже даты оценки. Кроме того, в соответствии с пунктом 3 ФСО N 4 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. Следовательно, в соответствии с пунктом 8 ФСО N 1, пунктом 3 ФСО N 4 обременение в виде ипотеки обоснованно не учитывалось оценщиком при проведении оценки.
Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка заявлены не были.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административное исковое заявление подано в суд 18 октября 2017 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 20 января 2015 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск Замроцкой Ю.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 20 996 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 сентября 2013 года в размере 47 238 690,44 руб. на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 18 октября 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 30 ноября 2017 года
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка