Дата принятия: 05 июля 2019г.
Номер документа: 3а-154/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 июля 2019 года Дело N 3а-154/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Домбровского Виктора Юрьевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Домбровский В.Ю. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: вид - здание, назначение - жилой дом, площадью 219, 2 кв. метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 640 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Домбровский В.Ю. является собственником указанного объекта недвижимости, плательщиком налога на имущество физических лиц. Домбровским В.Ю. проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету, выполненному ИП Свининой Н.В. (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 13 января 2014 года составляет 1 640 000 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404-п, составляет по состоянию на 13 января 2014 года 5 945 258, 58 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Соколова Л.А. административный иск поддержала.
Представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В., Николаева Т.Б., Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск по доверенности Кокорина М.А. в удовлетворении административного иска возражали, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной на дату установления его кадастровой стоимости.
Административные ответчики ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", Управление Росреестра по Ярославской области представили суду отзыв на административный иск, в котором оставили разрешение дела на усмотрение суда, подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Административный ответчик Правительство Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направило, правовой позиции в письменном виде по административному исковому заявлению Домбровского В.Ю. не представило суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Рогожину Е.Н., допросив в качестве свидетеля оценщика Свинину Н.В., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление Домбровского В.Ю. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьями 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также жилой дом.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.
Решением Муниципального Совета городского округа г. Рыбинск от 20.11.2014 года N 15 на территории городского округа город Рыбинск введен налог на имущество физических лиц с 1 января 2015 года, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Судом установлено, что Домбровский В.Ю. является собственником объекта недвижимости: вид - здание; назначение - жилой дом, площадью 219, 2 кв. метра, с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>
Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области и муниципального Совета городского округа г. Рыбинск, а также принимая во внимание, что Домбровский В.Ю. является собственником расположенного на территории города Рыбинска жилого дома, суд приходит к выводу о том, что он является плательщиком налога на имущество, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно права и законные интересы Домбровского В.Ю. затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью.
При таких обстоятельствах, Домбровский В.Ю. имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 12 июля 2012 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404-п.
Согласно сведениям об основанных характеристиках объекта недвижимости, а также сообщениям Управления Росреестра по Ярославской области и ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> является 13 января 2014 года.
Согласно положениям части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определялась на 13 января 2014 года в соответствии Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 года N 113, действовавшим до 28 февраля 2019 года, на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ярославской области, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404-п.
Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 13 января 2014 года составила 5 945 258, 58 рублей.
Административным истцом представлен Отчет ИП Свининой Н.В. оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.
Отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости: вид - здание, назначение - жилой дом, площадью 219, 2 кв. метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 13 января 2014 определена в размере 1 640 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза достоверности указанного Отчета, согласно выводам которой Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности; определенная Отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной.
Из заключения эксперта следует, что расчет рыночной стоимости объекта недвижимости производился оценщиком сравнительным и затратным подходами. При этом, сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, определен оценщиком неверно: указан сегмент коммерческой недвижимости и показатели приведены по этому сегменту, по индивидуальной застройке информация отсутствует; анализ рынка проведен для зданий коммерческого назначения.
Кроме того, при применении затратного подхода оценщиком ошибочно применена таблица каркасных домов. Объект оценки - жилой дом для всесезонного (постоянного) проживания - таблица 9 сб.28, в то время как применяемая оценщиком таблица 12 сб.26 относится к каркасным, без утепления домам.
В Отчете оценщик ошибочно применил коэффициент перевода цен из 1969 г. в 1984 г. - 1,2. Для жилого строительства из дерева коэффициент составляет 1,2, а региональный для Ярославской области 1,02, в итоге 1,24.
При использовании сравнительного подхода оценщиком в расчете не исключена стоимость земельных участков, что приводит к искажению полученных результатов.
Оценщиком в Отчете ошибочно применены корректировки на состояние дома, корректировка не процентная и вместо 1,19, должна быть 1,23; на площадь - корректировка должна быть понижающей и составлять 0,95; на местоположение - аналог N3 расположен в 15 км от города, корректировка не вводится.
Приведенные выводы эксперта суд находит верными, соответствующими содержанию Отчета, сведениям об объекте недвижимости административного истца и сведениям об использованных оценщиком объектах - аналогах для расчета рыночной стоимости сравнительным подходом. Указанные выводы эксперта не оспорены лицами, участвующими в деле.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что при производстве оценки рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца оценщиком нарушены пункты 10 и 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, согласно которому для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. При анализе рынка, помимо прочего, выполняется анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.
В связи с этим, оснований для определения рыночной стоимости земельного участка административного истца в размере 1 640 000 рублей, определенном Отчетом, у суда не имеется.
Поскольку экспертом установлены нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета, им произведен собственный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно выводам экспертного заключения рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> на 13 января 2014 года составляет 2 620 000 рублей.
Расчет рыночной стоимости производился экспертом сравнительным и затратным подходами, после чего осуществлялось согласование полученных результатов.
Для расчета рыночной стоимости объекта сравнительным подходом экспертом для сравнения с объектом оценки подобрано три объекта - аналога с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
Для расчета объекта оценки затратным подходом оценщик производила расчет затрат на создание объекта капитального строительства; определяла прибыл предпринимателя; определяла размер износа; после чего определяла стоимость объекта капитального строительства путем суммирования затрат на его создание объектов и прибыли предпринимателя и вычитания физического износа.
Возражая против достоверности выводов экспертного заключения, заинтересованные лица указывают, что для расчета стоимости затрат на строительство эксперт применяла сборник УПВС - укрупненных показателей восстановительной стоимости 1969 года к современному объекту 2009 года постройки, когда как стоимость строительства объектов после 1984 года постройки необходимо рассчитывать с использованием ставок, приведенных в справочнике КО-ИНВЕСТ.
С обоснованностью указанных возражений нельзя согласиться.
Как следует из пояснений эксперта Рогожина Е.Н., обоснованность которых заинтересованными лицами не опровергнута, технология деревянного строительства не претерпела существенных изменений с 1984 года, в связи с чем применение ставок, предложенных в сборнике УПВС является обоснованным.
Кроме того, ссылаясь на необходимость применения расценок из справочника КО-ИНВЕСТ заинтересованные лица ссылались на принятое на заседании Методического совета Российского общества оценщиков решение о рекомендации к применению данного справочника оценщиками - членами РОО.
Вместе с тем, эксперт Рогожина Е.Н. является членом СРО Региональная ассоциация оценщиков. Согласно пункту 3 ФСО N3 при проведении оценки требований, установленных законодательством об оценочной деятельности, оценщик руководствуется стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Таким образом, ссылка на рекомендации РОО является несостоятельной.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований не доверять выводам экспертного заключения и установленной в нем величине рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 620 00 рублей.
В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном экспертным заключением.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении него рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Домбровского В.Ю. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Домбровского В.Ю. в Ярославский областной суд, а именно - 02 апреля 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Домбровского Виктора Юрьевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид - здание, назначение - жилой дом, площадью 219, 2 кв. метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 2 620 000 (два миллиона шестьсот двадцать тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 620 000 (два миллиона шестьсот двадцать тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 2 апреля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 10 июля 2019 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
