Дата принятия: 06 февраля 2019г.
Номер документа: 3а-154/2018, 3а-11/2019
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 февраля 2019 года Дело N 3а-11/2019
Белгородский областной суд в составе
судьи А.С. Квасова
при секретаре А.С. Клюковской,
с участием представителей заинтересованных лиц администрации Старооскольского городского округа Белгородской области Некрасова Е.Л., Правительства Белгородской области Егоровой Н.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО "Металлоторг" к ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области, Управлению Росреестра по Белгородской области, с участием заинтересованных лиц администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, Правительства Белгородской области, АО "СМУС-БСК-2",
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,
установил:
АО "Металлоторг", являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 11 683 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - <данные изъяты> руб. на 04.04.2017.
Требования мотивирует тем, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости (<данные изъяты> руб.) его рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО "Многопрофильный деловой центр" в отчете N с13508-2, затрагивает права АО "Металлоторг", поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости, в завышенном размере.
Административный истец, будучи извещенным о месте и времени судебного разбирательства своевременно и надлежащим образом (путем направления заказной корреспонденции с уведомлением о вручении, отправления N 30800031768860, N 30800031768846, а также по адресу электронной почты, указанному в административном исковом заявлении), в судебное заседание явку своего представителя не обеспечил.
К дате судебного заседания от представителя административного истца посредством электронной почты поступили ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы с замечаниями относительно экспертного заключения, составленного по результатам судебной экспертизы, и заключение специалиста ООО "Современные Технологии Консалтинга" N РО936 в подтверждение допущенных экспертом нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при выполнении порученной судом экспертизы.
Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области о судебном заседании извещены своевременно путем нарочного вручения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (списки от 24.01.2019 N 2017-РК/9001 и N 2017-РК/9004), заинтересованное лицо АО "СМУС-БСК-2" о месте и времени судебного заседания извещено заказным письмом с уведомлением о вручении (N 30800031768884) явку своих представителей в суд не обеспечили.
При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителей вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В судебном заседании представители заинтересованных лиц правительства области и администрации городского округа, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, считали, что иск может быть удовлетворен лишь с учетом цены участка, определенной экспертом А. по результатам судебной экспертизы, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке имеет нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Указывая на несостоятельность приведенных замечаний на экспертное заключение, возражали по ходатайству АО "Металлоторг" о назначении по делу повторной экспертизы.
Представитель администрации городского округа при принятии решения просил распределить судебные расходы и взыскать с административного истца 35 000 руб. в счет возмещения расходов на проведение экспертизы.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области, за исключением земель населенных пунктов, расположенных на территории городского округа "Город Белгород" и муниципального района "Белгородский район", по состоянию на 01.01.2016 утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 N 418-пп. Спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 04.04.2017. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость участка на 04.04.2017 составила <данные изъяты> руб.
Как следует из материалов административного дела, общество является собственником вышеназванного участка, что подтверждается договором купли-продажи от 01.02.2018 N Сто5/2017, заключенным между АО "СМУС-БСК-2" и АО "Металлоторг", выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.10.2018 N 31/001/384/2018-1215.
Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, он вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.
Считая кадастровую стоимость участка значительно завышенной, по сравнению с рыночной, административный истец обратился к услугам оценщика ООО "Многофункциональный деловой центр", которым составлен отчет от 16.03.2018 N с13508-2 об оценке земельного участка. Его рыночная стоимость на 04.04.2017 определена оценщиком в размере <данные изъяты> руб.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения заинтересованных лиц против представленного доказательства размера рыночной стоимости участка, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости спорного земельного участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (62 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 31.10.2018 назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику Союза "Белгородская торгово-промышленная палата" А.
На разрешение эксперту были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
По результатам экспертизы экспертом А. составлено и представлено в суд экспертное заключение N 067.04.1087. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на 04.04.2017 определена экспертом в размере <данные изъяты> руб. Отвечая на второй вопрос, - вопрос, направленный на проверку отчета об оценке N с13508-2 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт указал, что им выявлены нарушения статьи 11 Закона об оценочной деятельности в части неоднозначности толкования отчета об оценке; пункта 10 раздела V и пункта 22 раздела VII Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России 25.09.2014 N 611, в части выбранных для определения стоимости объекта оценки аналогов; пункта 5 раздела II Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценки" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Экспертное заключение от 28.12.2018 N 067.04.1087 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объекта исследования с результатами предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.
При определении рыночной стоимости участка эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.
Эксперт, опираясь на источники информации: Экономика недвижимости, (Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К.) учебник, 2009 г., Информационно-аналитический справочник "Офисная коммерческая недвижимость России" под редакцией Ардемасова Е., пришел к выводу о том, что исходя из вида фактического использования, оцениваемый объект относится к рынку коммерческих земельных участков - земельные участки под индустриальную застройку.
Установив, что на территории города Старый Оскол предлагаются в основном участки для индивидуальной жилой застройки, эксперт принял решение о расширении зоны исследования, что в полной мере согласуется с пунктом 11 ФСО N 7.
Для анализа рынка экспертом были выбраны предложения о продаже объектов, относящихся к сегменту коммерческой недвижимости без учета нетипичных (максимальных и минимальных коммерческих предложений).
Проведенное исследование нашло отражение в таблице N 11 "Анализ предложений" экспертного заключения и показало, что для рынка земельных участков Белгородской области коммерческого индустриального назначения (в том числе производственно-складского) характерна стоимость 1 кв. м земельного участка индустриального назначения от 650 руб. до 4 428, 57 руб.; рынок земельных участков коммерческого назначения Белгородской области и, в частности города Старый Оскол, не имеет явных закономерностей, в силу отсутствия объектов с максимально сходными характеристиками и наличием субъективных фактов, влияющих на стоимостные ожидания продавца.
В отсутствие достаточного количества прямых аналогов оценщик счет возможным воспользоваться имеющейся информацией о предложениях на продажу земельных участков аналогичного назначения, со сходными характеристиками местоположения, подобрав для расчета стоимости участка пять объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки. Информация об объектах аналогах, их характеристиках получена из открытых источников - объявлений в сети Интернет (https://ruads.org).
Характеристики аналогов представлены в таблице N 13 "Данные по объектам-аналогам для объекта оценки" экспертного заключения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы в заключении и применены корректировки на торг, на отличие в местоположении и окружении, на площадь, на доступность ж/д путей.
Рыночная стоимость, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, с учетом округления составила <данные изъяты> руб.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 04.04.2017 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб.
Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности; исследования проведены экспертом всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, выводы объективны. Расчеты эксперта А. не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
Напротив, как установлено судом и не опровергнуто стороной административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N с13508-2 содержит нарушения требований законодательства об оценочной деятельности.
Так по результатам проверки отчета об оценке эксперт указал, что оценщиком анализ рынка произведен с нарушением действующего законодательства об оценочной деятельности. Так согласно пункту 10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Вместе с тем, оценщик, приводя предложения с предполагаемым назначением: размещение промышленных объектов в городе Старый Оскол, сам указывает, что приложения N 5, N 7 (из общего количества 7) предназначены для торгово-офисной застройки и относятся к иному сегменту рынка; таким образом, диапазон цен предложений определен неверно.
Для определения стоимости сравнительным подходом оценщиком использовался ряд объектов-аналогов, которые в качестве таковых использоваться не могли. Так, объявление о продаже участка, используемого в качестве аналога N 1, было размещено 05.11.2015 (то есть за 17 месяцев до даты оценки). При этом, согласно информации, приведенной на сайте СтатРиелт (https://statrielt.ru), срок экспозиции земельных участков для размещения производственных объектов составляет от 7 до 14 месяцев. Кроме того, в тексте данного объявления содержится информация о том, что земельный участок предлагается к продаже с пометкой "срочно, торг". Как указано экспертом, подобные указания означают, что продавец готов предоставить максимальную скидку, что не соответствует рыночным условиям. Оценщик в отчете указал, что корректировка для всех аналогов применена одинаковая, кроме первого - 0,814, однако расчет для всех аналогов применен одинаковый: с корректировкой 0,814.
В тексте объявления о продаже объекта-аналога N 2 не содержится ни прямой, ни косвенной информации о том, что данный участок расположен в промзоне. Следовательно, влияние фактора местоположения оценено ненадлежащим образом, что привело к получению недостоверного результата рыночной стоимости.
Согласно справке АО "Металлоторг" имеется возможность подъезда железнодорожным транспортом, однако оценщиком такая корректировка не рассматривалась, что привело к получению недостоверного результата рыночной стоимости.
Выявленных экспертом А. нарушений достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка. Ввиду этого отчет, составленный оценщиком ООО "Многопрофильной деловой центр", отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.
В опровержение экспертного заключения N 067.04.1087 сторона административного истца представила документ, именуемый как заключение специалиста о соответствии экспертного заключения законодательству о государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации и законодательству об оценочной деятельности, подготовленный специалистом ООО "Современные Технологии Консалтинга" Ц., представляющий собой рецензию на экспертное заключение. Оценивая указанный документ как письменное доказательство по правилам статей 70, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд не может признать его достоверно подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости. Рецензия не может подменять собой отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и не является заключением эксперта. Действующим процессуальным законодательством не предусмотрено оспаривание экспертного заключения, полученного в рамках рассмотрения административного дела, рецензией (субъективным мнением) специалиста.
Генеральный директор АО "Металлоторг" воспользовался заключением специалиста ООО "Современные Технологии Консалтинга", воспроизведя сделанные выводы в своих объяснениях, изложенных в ходатайстве о назначении по делу повторной судебной экспертизы.
Рассматривая данную рецензию в качестве объяснений стороны административного истца, суд приходит к выводу, что таких объяснений недостаточно для опровержения заключения эксперта в силу части 2 статьи 68 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, тем более, объяснениями стороны не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.
Обоснованность изложенных в рецензии сомнений относительно заключения эксперта не нашла подтверждения в ходе судебного разбирательства, что повлекло отказ в назначении судом повторной экспертизы (протокольное определение от 06.02.2019).
Со ссылкой на непроведение осмотра земельного участка, в рецензии указано на нарушение экспертом положений статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ, пункта 5 ФСО N 3. Как следует из пункта 5 ФСО N 7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
Как указано А. в экспертном заключении, осмотр объекта не производился в связи с оценкой на ретроспективную дату. Нарушений пункта 5 ФСО N 3, согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов, а также статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" закрепляющей принципы судебно-экспертной деятельности, экспертом не допущено.
Довод стороны административного истца о некорректном расширении экспертом территории исследования, повлекшем завышение верхней границы цен земельных участков, а также отсутствие анализа возможности использования найденных оценщиком аналогов, суд находит несостоятельным. Возможность расширения территории исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта допускается в том случае, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно. Как указал эксперт в заключении, в ходе проведенного анализа на территории города Старый Оскол было выявлено, что к продаже предлагаются в основном участки для индивидуальной жилой застройки. Указанное обусловило расширение территории исследования при определении сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, что в полной мере согласуется с пунктом 11б ФСО N 7. Также эксперт указал, что рынок земельных участков коммерческого назначения Белгородской области и, в частности города Старый Оскол, не имеет явных закономерностей, в силу отсутствия объектов с максимально сходными характеристиками и наличием субъективных факторов, влияющих на стоимостные ожидания продавца. Рассчитывая стоимость оцениваемого земельного участка, эксперт применил корректировку на местоположение, которая учитывает такой элемент сравнения как "удаленность от областного центра".
Выбор источников информации и порядок использования информации определяется оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 03.06.2002 N 568-р, а следовательно, эксперт не обязан использовать подобранные оценщиком объекты. Более того о невозможности использования ряда объектов-аналогов экспертом указано при ответе на второй вопрос, - вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Не соглашается суд с утверждением стороны административного истца о невозможности использования экспертом в расчетах аналога N 1 по тем основаниям, что в районе его расположения отсутствуют участки под промышленную застройку. Из текста объявления видно, что размещено оно в разделе "промназначение". Суд также учитывать, что действующее законодательство не предъявляет конкретных требований к форме и содержанию объявлений о продаже. В силу специфики рассматриваемого спора, оценка объекта недвижимости производится на ретроспективную дату. Указанное обстоятельство вызывает объективную сложность в поиске и подборе объектов-аналогов с более подробным указанием вида разрешенного использования. В заключении в разделе 3.2 "Принятые допущения" эксперт указал, что им не проводилась экспертиза по достоверности и подлинности печатных и электронных изданий, сайтов сети Интернет, находящихся в открытом доступе и использованных при проведении экспертизы.
Аналогичным образом суд оценивает довод о необоснованном использовании экспертом в расчетах объекта-аналога N 5, поскольку земельный участок является застроенным. Как видно из текста объявления: "Продается земельный участок на территории базы перед самым въездом на территорию. Категория земель: - земли населенных пунктов (промназначения). Документы готовы к сделке. Возможны любые варианты обмена. Посредникам гарантируется вознаграждение! Указан кадастровый номер участка". Таким образом, названный участок мог использоваться экспертом в качестве аналога.
Действительно, при описании объекта-аналога N 2 экспертом допущена техническая ошибка, а именно: вместо верной площади 6 000 кв. м, ошибочно указана площадь 3, 73 Га, вместе с тем, указанный недочет не повлиял на правильность выводов эксперта, поскольку в расчетах использовалась площадь участка 6 000 кв. м. Утверждение стороны административного истца о невозможности использования названного земельного участка в расчетах стоимости, поскольку из текста объявления видно, что он расположен в общественно-деловой территориальной зоне - Ц, где размещение индустриальной недвижимости недопустимо, судом также отвергается как несостоятельный.
Согласно решению Совета депутатов города Белгорода от 27.02.2007 N 429 "О Правилах землепользования и застройки в городе Белгороде" территориальная зона Ц является общественно-деловой многофункциональной зоной, разделенной на четыре подзоны в зависимости от местоположения и назначения их территорий. Ц4 является зоной обслуживания производственных объектов, предназначенных для размещения объектов культурно-просветительского, финансово-делового назначения, объектов общественного питания и торговли в качестве основных и условно разрешенных видов использования территории. Вспомогательные виды разрешенного использования для данной зоны, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования зон обслуживания производственных предприятий и коммунально-складских организаций, являются: автостоянки открытого и закрытого типа, также скверы и бульвары, ведомственные спортивные сооружения и площадки, элементы инженерно-транспортной инфраструктуры.
Сторона административного истца, ссылаясь на кадастровый номер участка, содержащийся в тексте вышеназванного объявления (аналог N 2), и информацию из публичной кадастровой карты, где разрешенным использованием участка значится "для иных видов использования, характерных для населенных пунктов", оставляет без внимания, что с такими характеристиками участок был поставлен на учет 24.07.2018, при том, что объявление о его продаже было опубликовано 30.03.2017. Указанное обстоятельство не исключает изменения качественных характеристик продаваемого земельного участка.
Применение экспертом тех, либо иных корректировок, их значений, равно как и отказ от таковых, обусловлен применением присущих эксперту специальных познаний, наличие которых подтверждено документально, и сомневаться в достаточности этих познаний оснований не имеется, исходя из образования, стажа работы и других характеристик эксперта, ввиду этого, не соглашается суд с доводами административного истца о неверном применении экспертом корректировки на торг, местоположение и окружение.
Что касается довода о допущенной экспертом методической ошибке при определении средневзвешенной стоимости 1 кв. м объекта экспертизы ввиду неоднородности подобранных объектов-аналогов (0,38), то суд его оценивает как несостоятельный. Законодательное или методическое обоснование значения коэффициента вариации отсутствует. Эксперт, в силу своих специальных познаний и опыта оценочной деятельности, решает вопрос о достоверности подобранных им объектов-аналогов, используемых в расчетах.
Таким образом, все изложенные стороной административного истца в ходатайстве с учетом рецензии сомнения относительно обоснованности заключения эксперта не нашли подтверждения.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в размере, определенном экспертом А. по результатам судебной экспертизы.
В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ "О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации") в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
В данном случае административный истец обращался с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию 15.05.2018.
В силу положений статей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" с АО "Металлоторг" в пользу заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа подлежат взысканию судебные расходы по оплате экспертизы в размере 35 000 руб., факт несения которых подтвержден платежным поручением от 09.11.2018 N 201003, определением от 06.02.2019 о перечислении с лицевого счета суда на расчетный счет Союза "Белгородская торгово-промышленная палата денежных средств в сумме 35 000 руб., внесенных департаментом имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, являющимся функциональным органом администрации Старооскольского городского округа, обеспечивающим от имени городского округа в пределах своей компетенции защиту имущественных прав и интересов городского округа в судебных инстанциях всех уровней и иных организациях.
Как видно из материалов административного дела, ни административные ответчики, ни заинтересованные лица право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не оспаривали по основаниям возникновения данного права.
Приведенные представителем администрации городского округа доводы о необоснованности заявленного административным истцом размера рыночной стоимости земельного участка, в подтверждение которой административным истцом был предоставлен отчет об оценке, и на доказывание которых заинтересованным лицом были понесены издержки в виде оплаты экспертизы в размере 35 000 руб., подтвердились в ходе судебного разбирательства, что следует из решения суда.
Отличие пересмотренной кадастровой стоимости земельного участка, определенной при массовой оценки от кадастровой стоимости в размере рыночной, является незначительным (7,5 %), в связи с чем, не усматриваются признаки ошибок, которые могли бы быть допущены при проведении государственной кадастровой оценки данного объекта.
При таких обстоятельствах в пользу администрации Старооскольского городского округа с административного истца подлежат взысканию расходы, понесенные заинтересованным лицом на оплату судебной экспертизы.
Принесенные административным истцом расходы по государственной пошлине в размере 2 000 руб. остаются на нем и возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,
решил:
административное исковое заявление АО "Металлоторг" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 11 683 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> руб., по состоянию на 04.04.2017.
Датой подачи заявления АО "Металлоторг" о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 15.05.2018.
Взыскать с АО "Металлоторг" в пользу администрации Старооскольского городского округа 35 000 руб. в счет возмещения судебных расходов на экспертизу.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.С. Квасов
Решение в окончательной форме принято 11.02.2019
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
