Решение Самарского областного суда от 21 августа 2019 года №3а-1540/2019

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 августа 2019 года Дело N 3а-1540/2019
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Матвеевой О.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1540/2019 по административному исковому заявлению Рахмана М.А. об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости,
с участием представителя Рахмана М.А. по доверенности Рыбакова А.А.,
установил:
Рахман М.А. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений равной рыночной стоимости по состоянию на 8 ноября 2012 года: нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 2 287 002 руб., нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 3 717 581 руб., нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 6 108 453 руб.. В ходатайстве, направленном в суд. просил восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.
В обоснование заявленных требований Рахман М.А. указал, что является собственником вышеуказанных нежилых помещений, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, затрагивая его права и обязанности как плательщика налога на имущество.
В судебном заседании представитель административного истца Рыбаков А.А. поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.
Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрация г.о. Самара не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменный отзыв.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, Рахману М.А. на праве собственности принадлежат следующие нежилые помещения:
нежилое помещение с кадастровым номером N площадью 181,2 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>;
нежилое помещение с кадастровым номером N площадью 108,6 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>;
нежилое помещение с кадастровым номером N площадью 65,8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость указанного нежилых помещений определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" от 14 марта 2012 года N 118 по состоянию на 8 ноября 2012 года в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером N - в размере 9 338 826,94 руб., нежилого помещения с кадастровым номером N - в размере 5 597 111,51 руб., нежилого помещения с кадастровым номером N - в размере 3 391 251, 72 руб.
В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам и согласно статье 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года N 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, владеющего объектами недвижимости на праве собственности, как плательщика налога на имущество.
Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилых помещений и считая свои права нарушенными, 26 июля 2019 года с пропуском Рахман М.А. обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объектов недвижимости, повлекшие изменение их кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N, выполненный 2 июля 2019 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "АСПЕКТ" ФИО1
Указанным отчетом рыночная стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 8 ноября 2012 года в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером N - в размере 2 287 002 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером N - в размере 3 717 581 руб., нежилого помещения с кадастровым номером N - в размере 6 108 453 руб..
В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.
Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 8 ноября 2012 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений.
Как следует из отчета об оценке, помещения используются по назначению как магазин, общее физическое состояние удовлетворительное, расположены на 1 линии.
Для оценки оценщик применил доходный и сравнительный подходы. От применения затратного подхода оценщик отказался.
В рамках сравнительного подхода путем сравнения подобраны объекты-аналоги, произведено их сравнение с объектом оценки, введены необходимые корректировки, после чего рассчитана величина рыночной стоимости объектов недвижимости ( страницы 37-48 отчета).
В рамках доходного подхода выполнен расчет арендной ставки, рассчитаны коэффициент капитализации, чистый операционный доход, потенциальный и действительный валовый доход, после чего определена итоговая величина рыночной стоимости нежилых помещений ( страницы 32-37 отчета).
Согласовав результаты, полученные в результате двух подходов, оценщик определилитоговую величину рыночной стоимости нежилых помещений в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером N - в размере 2 287 002 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером N - в размере 3 717 581 руб., нежилого помещения с кадастровым номером N - в размере 6 108 453 руб..
Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведённые в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилых помещений на основе качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенных в рамках выбранных оценщиком подходов. Суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определённая отчетом об оценке рыночная стоимость нежилых помещений является достоверной.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 8 ноября 2012 года на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости установленной отчетом об оценке.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 26 июля 2019 года, что следует отразить в резолютивной части решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования Рахмана М.А. удовлетворить.
Восстановить Рахману М.А. пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 181,2 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 8 ноября 2012 года в размере 6 108 453 руб.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 108,6 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 8 ноября 2012 года в размере 3 717 581 руб.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 65,8 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 8 ноября 2012 года в размере 2 287 002 руб..
Датой обращения Рахмана М.А. в суд считать 26 июля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина
Мотивированное решение изготовлено 22 августа 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка