Решение Самарского областного суда от 23 ноября 2018 года №3а-1539/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 ноября 2018 года Дело N 3а-1539/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,
при секретаре Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1539/2018 по административному исковому заявлению Бекасова А.В. и Бекасовой Е.С. к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Бекасов А.В. и Бекасова Е.С. обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, мотивируя тем, что им на праве общей долевой собственности - по <данные изъяты> доле в праве каждому, принадлежит нежилое здание - здание "Чапаевский холодильник", с кадастровым номером N, площадью 1 910,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Данное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 4 979 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации здания, по адресу: <адрес>, собственником которого является муниципальное образование городской округ Чапаевск Самарской области.
В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодека Российской Федерации, физические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности имеют исключительное право на приобретение (выкуп, аренда) земельных участков в собственность и вправе оспорить его кадастровую стоимость, если цена такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 22 294 717 рублей 25 копеек.
Бекасов А.В. и Бекасова Е.С. не согласны с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, считают ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются их интересы как лиц, имеющих исключительное право на приобретение (выкуп, аренда) земельного участка в собственность.
В обоснование заявленных требований административные истцы ссылаются на отчет об оценке от 1 сентября 2018 года N 555/08-2018, подготовленный оценщиком ООО "Центр оценки и права "Визит", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2013 года составляет 1 424 961 рубль.
При таких обстоятельствах, Бекасов А.В. и Бекасова Е.С. полагают, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в судебном порядке.
На основании изложенного, административные истцы просят суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 979 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации здания, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 424 961 рубль.
В судебном заседании представитель административных истцов Ефремов А.Н., действующий на основании доверенности от 25 апреля 2016 года N 63 АА 3634217, административные исковые требования Бекасова А.В. и Бекасовой Е.С. поддержал, сославшись на доводы, изложенные выше, и дополнил, что с заключением судебной экспертизы ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт" от 31 октября 2018 года N 2018.10-557 он ознакомлен, выводы названного заключения эксперта не оспаривает, однако, просит суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленном отчетом об оценке от 1 сентября 2018 года N 555/08-2018, подготовленным оценщиком ООО "Центр оценки и права "Визит".
Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области и Администрации городского округа Чапаевск Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии со ст.ст. 150 и 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором, в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости земельного участка, возражал против удовлетворения заявленных требований.
Представитель Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.
Представитель Администрации городского округа Чапаевск Самарской области в письменном отзыве просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований, полагает, что снижение кадастровой стоимости спорного земельного участка нарушает баланс интересов Администрации городского округа Чапаевск Самарской области в сфере экономической деятельности, поскольку ведет к значительному уменьшению поступлений доходов в бюджет городского округа Чапаевск.
Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.
Суд, заслушав объяснения представителя административных истцов, проверив дело, полагает административный иск Бекасова А.В. и Бекасовой Е.С. к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата...
...Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.
Согласно пункту 10 названных выше Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 года N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Судом установлено, что Бекасову А.В. и Бекасовой Е.С. на праве общей долевой собственности - по ? доле в праве каждому, принадлежит нежилое здание - здание "Чапаевский холодильник", с кадастровым номером N, площадью 1 910,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Данное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 4 979 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации здания, по адресу: <адрес>, собственником которого является муниципальное образование городской округ Чапаевск Самарской области.
Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 8 августа 2018 года и от 4 октября 2018 года NN 63/143/700/2018-1539 и 63/143/700/2018-1538, а также постановлением Администрации городского округа Чапаевск Самарской области от 4 мая 2018 года N 840.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", а также статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, физические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности имеют исключительное право на приобретение (выкуп, аренда) земельных участков в собственность и вправе оспорить его кадастровую стоимость, если цена такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года N 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Самарской области.
Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 22 294 717 рублей 25 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 8 августа 2018 года N 63-00-102/18-725935.
Поскольку Бекасов А.В. и Бекасова Е.С. имеют исключительное право на приобретение указанного выше земельного участка в собственность или в аренду, их права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.
Считая свои права нарушенными, административные истцы обратились в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.Ввиду этого обращение Бекасова А.В. и Бекасовой Е.С. в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.
По смыслу заявленных административными истцами требований, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административных истцов, как лиц, имеющих исключительное право на приобретение (выкуп, аренда) спорного земельного участка в собственность.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
В силу ст. 70 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.
Административными истцами в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 1 сентября 2018 года N 555/08-2018, подготовленный оценщиком ООО "Центр оценки и права "Визит", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2013 года составляет 1 424 961 рубль.
В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство заинтересованного лица - Администрации городского округа Чапаевск Самарской области, о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.
По заключению эксперта ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт" от 31 октября 2018 года N 2018.10-557, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 979 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации здания, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2013 года составляет 1 837 000 рублей.
Давая оценку представленным доказательствам, суд принимает во внимание, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года NN 297-299, ФСО N 7 "Оценка недвижимости", утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.
В данном случае судебная экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.
Оценивая экспертное заключение ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт" от 31 октября 2018 года N 2018.10-557 по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем осмотра земельного участка и изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объекте оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.
Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От применения затратного и доходного подходов эксперт мотивированно отказался.
В рамках расчета стоимости объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж эксперт в качестве объектов-аналогов подобрал 4 земельных участков, с разрешенным использованием: для размещения производственно-складских объектов, площадью от 4 600 кв.м. до 10 000 кв.м., расположенных в г.<адрес> и г.<адрес>. Сведения об объектах-аналогах приведены в таблице N 5 на странице 16 экспертного заключения.
Анализ и корректировка основных ценообразующих факторов приведены на страницах 18-24, расчет в таблице N 14 на страницах 25-27 заключения. Экспертом введены корректировки на торг, на изменение цен между датами сделки для аналогов NN 1 и 3 на местоположение для аналогов NN 1, 2 и 4, расположенных в г.<адрес>, на площадь для аналогов NN 2 и 3.
Эксперт пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года составляет 1 837 000 рублей.
Оценивая представленные доказательства, как каждое в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административных истцов об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной экспертизы ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт" от 31 октября 2018 года N 2018.10-557.
Названное выше заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст.ст. 79, 82, 84, 168 КАС РФ, оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересован в исходе дела.
Каких-либо доказательств в опровержение выводов заключения судебной экспертизы ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт" от 31 октября 2018 года N 2018.10-557 суду не представлено. Ходатайств о назначении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.
Из разъяснений, содержащихся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, требования административных истцов подлежат удовлетворению в части.
Доводы заинтересованного лица - Администрации городского округа Чапаевск Самарской области, о том, что снижение кадастровой стоимости спорного земельного участка нарушает баланс интересов Администрации городского округа Чапаевск Самарской области в сфере экономической деятельности, поскольку ведет к значительному уменьшению поступлений доходов в бюджет городского округа Чапаевск, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку право административных истцов на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости предусмотрено Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно статье 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения Бекасова А.В. и Бекасовой Е.С. в суд является 20 сентября 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Бекасова А.В. и Бекасовой Е.С. к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить в части.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 979 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации здания, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 837 000 рублей.
В остальной части административные исковые требования Бекасова А.В. и Бекасовой Е.С. оставить без удовлетворения.
Датой подачи Бекасовым А.В. и Бекасовой Е.С. заявления в суд считать 20 сентября 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 26 ноября 2018 года.
Председательствующий: Непопалов Г.Г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка