Решение Верховного Суда Чувашской Республики от 28 мая 2020 года №3а-153/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 28 мая 2020 года Дело N 3а-153/2020
Верховный Суд Чувашской Республики под председательством судьи Орловой И.Н.,
при секретаре судебного заседания Герасимовой О.Ю.,
при участии представителя административного истца Тухфетулловой Р.М. Петровского С.В.,
представителя административного ответчика Бюджетного учреждения "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Артемьевой А.В.,
представителя административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Васильева С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики административное дело по административному исковому заявлению Тухфетулловой Райсы Миралиевны к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, Бюджетному учреждению "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Административный истец Тухфетуллова Р.М., действуя через представителя Карымова П.А., обратилась в суд с административным иском к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, Бюджетному учреждению "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., относящегося к землям населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования: для строительства магазина, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 996 021 руб.
Заявленное требование мотивировано тем, что она является арендатором вышеуказанного земельного участка. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1838743 руб. 83 коп. Полагая, что действительная рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, она обратилась к независимому оценщику. Согласно отчету ООО "..." рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 996 021 руб. Установлением кадастровой стоимости в размере рыночной затронуты права административного истца, поскольку она намерена выкупить арендуемый земельный участок, при этом его выкупная стоимость не может быть меньше кадастровой стоимости.
В судебное заседание административный истец Тухфетуллова Р.М. не явилась, ее представитель Петровский С.В. административный иск поддержал.
Представители административных ответчиков Бюджетного учреждения "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Артемьева А.В. и Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Васильев С.В. в судебном заседании удовлетворение заявленного требования оставили на усмотрение суда.
Административный ответчик Кабинет Министров Чувашской Республики и заинтересованное лицо Администрация города Канаш в судебное заседание не направили своих представителей.
Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - Чувашии в судебное заседание также не направило своего представителя, представив письмо, в котором, сообщило об отсутствии возражений на административный иск, дело просило рассмотреть в отсутствие представителя Управления.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке"), вступившим в силу с 1 января 2017 года.
В силу части 3 статьи 6 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры:
1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;
3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке").
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Из материалов дела следует, что Тухфетуллова Р.М. является арендатором земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером ..., относящегося к землям населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования: для строительства магазина, расположенного по адресу: ..., что подтверждается договором аренды земельного участка от 29 августа 2017 года N ..., заключенного с администрацией города Канаш в лице главы администрации города, на срок до 29 августа 2027 года.
Расположенное на данном земельном участке нежилое здание - ... принадлежит Тухфетулловой Р.М., о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется соответствующая запись о регистрации от 25 сентября 2018 года N ....
В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе и арендаторы.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделен правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В судебном заседании представитель административного истца подтвердил намерение его доверителя произвести выкуп земельного участка.
Стороной административного ответчика не оспаривается исключительное право административного истца на выкуп земельного участка, на котором находится эксплуатируемый административным истцом магазин-кафе.
Исходя из изложенного суд полагает, что поскольку административный истец выразила намерение реализовать исключительное право выкупа земельного участка, а результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости влияют на определение выкупной цены земельного участка, то результаты кадастровой оценки земель в виде кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, в связи с чем, Тухфетуллова Р.М. имеет право на обращение в суд с заявленным требованием.
В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 декабря 2016 N 512 принято решение о переходе к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке" на территории Чувашской Республики с 1 января 2017 года.
Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 сентября 2016 года N 391 полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости наделено бюджетное учреждение "Чуваштехинвентаризация" Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики утверждены постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 22 ноября 2019 года N 485.
Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость упомянутого выше земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1838 743 руб. 83 коп.
В обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 марта 2020 года N 118-03/2020, изготовленный ООО "...", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2019 года составляет 996021 руб.
Как видно из представленного отчета, определение рыночной стоимости земельного участка произведено в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утв. Приказом МЭРТ РФ от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 и Свода стандартов и правил РОО 2015 (ССО РОО 2015).
В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В силу пункта 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Оценка рыночной стоимости объекта исследования проведена с применением сравнительного подхода, по результатам визуального осмотра (обследования) объекта оценки (27 февраля 2020 года), на основании анализа архивных данных оценщика, подтвержденных публичными источниками (скриншотами) о земельных участках, предназначенных под офисно-торговую застройку, находящихся в Чувашской Республике, расположенных по адресам: ... (аналог N 1); ... (аналог N 2); ... (аналог N 1), с расчетом корректировки значения единицы сравнения для земельного участка, согласованием результатов корректировки, значения единицы сравнения по выбранным объектам-аналогам. При этом оценщик обосновал отказ от применения затратного и доходного подходов.
Представленный отчет содержит описание основных ценообразующих факторов, в приложении к отчету содержатся копии документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценка, имеются ссылки на объявления о продаже аналогов и к объектам - аналогам применены соответствующие корректировки.
Суд, оценивая представленный отчет, приходит к выводу о том, что оснований не доверять ему не имеется, он содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения наличия в отчете нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию указанного отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли были определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой, заявлено не было.
В силу части 4 статьи 18 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу об обоснованности требования административного истца, в связи с чем подлежит установлению кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной, на период с 1 января 2019 года до даты внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь ст. ст. 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Удовлетворить административное исковое заявление Тухфетулловой Райсы Миралиевны.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., относящегося к землям населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования: для строительства магазина, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 996021 (девятьсот девяносто шесть тысяч двадцать один) рубль на период до даты внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 апреля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (603022, Нижний Новгород, проспект Гагарина, дом 17 "А", пом. П1) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Верховный Суд Чувашской Республики.
Судья Верховного Суда
Чувашской Республики И.Н.Орлова
Мотивированное решение изготовлено 29 мая 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка