Дата принятия: 09 ноября 2017г.
Номер документа: 3А-153/2017
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 ноября 2017 года Дело N 3А-153/2017
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного истца Администрации города Хабаровска Подолякиной О.С., представителя заинтересованного лица Бейк О.К. - Беспечного В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 12 июля 2017 года N 1, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 12 июля 2017 года N 1, которым на основании заявления Бейк О.К. определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9224 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 19.06.2014г. в размере 14 762 090 руб., возложении обязанности повторного рассмотрения заявления Бейк О.К. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 41 720 705,44 руб. Бейк О.К., являясь арендатором земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. Бейк О.К. не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих ее права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за нею права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, Бейк О.К. в силу положений Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Оценщик некорректно применил повышающую корректировку на рыночные условия в размере 0,23 % в месяц, рассчитанную как среднее значение по всем округам кроме Центрального. Объект оценки расположен в Железнодорожном районе г. Хабаровска, где по данным отчета рост за 2013 год составил 35,4 %, или 2,95 % в месяц. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности. Допущен ряд несоответствий, которые не влияют на размер рыночной стоимости земельного участка, но вводят в заблуждение пользователей отчета.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинетерсованного лица Бейк О.К., которые в судебное заседание не явились, представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, удовлетворенные судом.
В судебном заседании представитель административного истца Администрации г. Хабаровска Подолякина О.С. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, дополнительно пояснила, что Бейк О.К. имеет намерение выкупить спорный земельный участок, выкупная цена за которой будет исчисляться, исходя из его кадастровой стоимости.
Представитель заинтересованного лица Беспечный В.В. просил в удовлетворении заявленных требований отказать по тем основаниям, что, будучи собственником объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, Бейк О.К. в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ имеет исключительное право на приобретение данного земельного участка, и как следствие, право на оспаривание его кадастровой стоимости.
Из письменного отзыва Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Комиссия заявленные требования не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Являясь собственником расположенного на арендуемом земельном участке объекта недвижимости, Бейк О.К. в силу статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ имеет право на оспаривание его кадастровой стоимости. Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.
Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).
Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).
Из материалов дела следует, что на основании Договора аренды N 11963 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 03.03.2015г., Бейк О.К. является арендатором спорного земельного участка. Срок действия договора по 03.03.2018г. Размер арендной платы определен по результатам аукциона.
Согласно сведениям ЕГРН Бейк О.К. является собственником всех помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке.
Согласно кадастровому паспорту дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости - 19.09.2013г. Разрешенное использование земельного участка - для строительства здания смешанного использования: с жилыми помещениями и помещениями делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 19.06.2014г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" в размере 41 720 705,44руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 01.04.2015г.
19.06.2017г. в Комиссию поступило заявление Бейк О.К. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, к которому был приобщен необходимый пакет документов, в том числе Отчет N 74-08/2016/2 об оценке земельного участка, составленный 14.06.2017г. оценщиком ООО "Оценочная компания "Вариант" ФИО1, согласно которому по состоянию на 19.06.2014г. рыночная стоимость земельного участка составляет 14 762 090 руб.
На заседании Комиссии от 12.07.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 64,7 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 19.06.2014г. в размере 14 762 090 руб.
В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 (далее Приказ N 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. N П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 09.02.2017г. N П/0058, действует в составе: председатель комиссии - Мирошниченко А.В. - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии - Бондар Г.Д. - заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"; члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Щеткин Д.О. - представитель Национального совета по оценочной деятельности.
Оспариваемое решение принято Комиссией в составе заместителя председателя Бондар Г.Д., члена Комиссии Ожегова О.В., при участии секретаря комиссии Исаковой И.В.
Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу N 263.
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом N 263, Комиссией соблюдена.
Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.
Доводы административного истца об отсутствии у Бейк О.К. права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Согласно абзацу 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее Постановление Пленума N 28) лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Являясь собственником расположенного на арендуемом земельном участке объекта недвижимости, и имея исключительное право выкупа данного земельного участка с выкупной ценой, исчисляемой от кадастровой стоимости земельного участка, Бейк О.К. имеет право на пересмотр кадастровой стоимости данного земельного участка.
Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, которое должно быть выражено в договоре аренды, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в абзаце 7 пункта 6 Постановления Пленума N 28, согласно которым если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.
Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя - собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления.
Органы местного самоуправления, заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия. В указанном случае согласие арендодателя на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка не предусмотрено.
Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, арендаторы соответственно имеют право выступать заказчиками проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из Отчета N 74-08/2016/2 об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценка проводилась по состоянию на 19.04.2014г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
Оценщик провел анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, которым принято текущее использование - под строительство здания смешанного использования с жилыми помещениями.
В качестве источников информации для подбора объектов-аналогов использован официальный сайта Росреестра http://portal.rosreestr.ru/), журнал "Вся недвижимость Хабаровска", данные сайта farpost.ru.
Установлены основные критерии отбора: информация по предложению на продажу объекта должна быть максимально близкой к дате оценки; объекты-аналоги должны быть свободны; функциональное назначение - для размещения зданий смешанного использования и многоэтажного строительства; местоположение желательно не в центре города в пределах города Хабаровска; площадь; передаваемое право; соответствие рыночным данным.
После проведения анализа представленного массива информации, в расчет принято 5 объектов-аналогов.
Скриншоты и выкопировки источников информации приведены в приложении к Отчету. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения N 6.5.
В процессе расчета применены корректировки: на условия рынка (с применением повышающей корректировки на дату продажи в размере 0,23 % в месяц); на местоположение (рассчитана как соотношение стоимости 1 кв. м жилья в средней по району расположения объекта оценки стоимости 1 кв. метра жилья в районе расположения объекта налога по состоянию на 01.06.2014г.); на площадь; на расположение относительно красной линии. Расчеты и описание корректировок представлены в Отчете.
Корректировки на вид права на земельный участок, на условия финансирования, на вид разрешенного использования, на наличие улучшений, на форму и рельеф, на наличие коммуникаций не производились с приведением обоснований.
После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации, по результатам которой из дальнейшего расчета удален объект-аналог N 2, вышедший за пределы доверительного интервала, определенного от 1028,81 руб./кв.м до 1961,85 руб./кв.м
Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 14 762 090 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что ею была использована информация об объектах аналогах, расположенных в разных районах города, в связи с чем, и при расчете корректировки на дату продажи использованы данные по изменению средней цены по городу для земельных участков под коммерческую застройку. Применение корректировки в размере 2,95 % в месяц не соответствует рыночным данным регионального рынка. В отчете приведен анализ рынка жилья по состоянию на 01.11.2013г., на начало 2014 года и на 01.06.2014г.
Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки, опровергаются положениями Отчета, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из отчета следует, что объекты аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка; по тем критериям, где объекты аналоги не соответствуют объекту оценки, оценщиком применены корректировки.
Административным истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что примененные оценщиком корректировки повлекли за собой занижение размера рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии с подпунктом "в" пункта 22 ФСО N 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Из Отчета следует, что в нем приведены источники используемой информации, приведены критерии отбора аналогов, в расчетах использованы все отобранные объекты-аналоги.
Наличие технических ошибок в Отчете, которые не повлияли на расчет рыночной стоимости объекта оценки, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о несоответствии Отчета об оценке федеральным стандартам оценки, ином размере рыночной стоимости земельного участка, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 12 июля 2017 года N 1, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления Бейк О.К. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отказать.
Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 13 ноября 2017 года.
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
