Решение Ленинградского областного суда от 19 февраля 2018 года №3А-153/2017, 3А-25/2018

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 февраля 2018 года Дело N 3А-25/2018
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Шадриной Е.В.,
при секретаре Епифанцевой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Заря" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
закрытое акционерное общество (далее - ЗАО) "Заря" обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 47:29:0104004:68, площадью 13 821 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: лёгкая промышленность.
Кадастровая стоимость земельного участка - 13 022 837,25 руб. существенно превышает его рыночную стоимость - 6 620 000 руб., определённую по состоянию на 30 декабря 2016 г. в отчёте оценщика общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "ЭсАйДжи Оценка" от 17 марта 2017 г. N 007/17, что нарушает его права, поскольку арендная плата определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Просило установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой в упомянутом отчёте оценщика, а также обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области и федеральное государственное бюджетное учреждение (далее - ФГБУ) "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости.
В качестве административных ответчиков административный истец указал управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области и правительство Ленинградской области.
В письменном отзыве управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области против административного иска не возражало, ссылаясь на то, что отчёт об оценке составлен на верную дату, а определение достоверности рыночной стоимости объектов недвижимости к его полномочиям не относится.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области в письменном отзыве указало, что кадастровая стоимость установлена органом кадастрового учёта в соответствии с действующим законодательством. Разрешение требований административного иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставило на усмотрение суда, в удовлетворении остальной части административных исковых требований просило отказать.
В письменном отзыве правительство Ленинградской области выразило несогласие с тем, что участвует в деле в качестве административного ответчика, обратило внимание суда на то, что отчёт об оценке не в полной мере соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. По существу требований административного истца оставило разрешение дела на усмотрение суда.
В судебном заседании представитель административного истца Ткачева Е.А. требования административного иска поддержала и просила их удовлетворить.
Представитель правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. оставила разрешение административных исковых требований на усмотрение суда.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области Тимошин А.А., придерживаясь правовой позиции, изложенной в письменном отзыве, полагал возможным удовлетворение административного искового заявления только в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области и администрация Лужского муниципального района Ленинградской области, будучи извещёнными о месте и времени рассмотрения административного дела, своих представителей в суд не направили. На основании части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя ЗАО "Заря" Ткачевой Е.А., представителя правительства Ленинградской области Яковлевой Н.Н. и представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области Тимошина А.А., исследовав письменные доказательства и допросив в качестве свидетеля оценщика, составившего отчёт о рыночной стоимости земельного участка, ФИО1, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.
Абзацем первым пункта 2 и пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно правовой позиции, выраженной Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пункте 6 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется из его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что 15 августа 2017 г. между администрацией Лужского муниципального района Ленинградской области и ЗАО "Заря" заключён договор аренды земельного участка N 280 (с учётом дополнительного соглашения от 15 сентября 2017 г.), по которому ЗАО "Заря" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 47:29:0104004:68, площадью 13 821 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: лёгкая промышленность.
Согласно пунктам 4.1 и 4.3 названного договора арендная плата исчисляется на основании постановления правительства Ленинградской области от 28 декабря 2015 г. N 520 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений правительства Ленинградской области" и определяется в приложении N 2 к договору.
Анализ указанных постановления правительства Ленинградской области от 28 декабря 2015 г. N 520 и приложения N 2 к упомянутому договору аренды земельного участка свидетельствует о том, что при исчислении арендной платы земельного участка, по поводу которого возник спор, кадастровая стоимость земельного участка не применяется.
Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что ЗАО "Заря" является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 47:29:0000000:23166 - нежилого двухэтажного кирпичного здания главного производственного корпуса, площадью 2 736,4 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, то есть расположенного на земельном участке с кадастровым номером 47:29:0104004:68.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 названного Кодекса).
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 указанного Кодекса).
Порядком определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области, утверждённым постановлением правительства Ленинградской области от 25 мая 2015 г. N 179, предусмотрено, что выкупная цена земельного участка, предоставляемого без проведения торгов, при заключении договора купли-продажи земельного участка исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость затрагивает права и законные интересы административного истца, поскольку влияет на определение действительной выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 47:29:0104004:68.
Из статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности следует, что датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о вновь учтённом объекте недвижимости, ранее учтённом объекте недвижимости в случае изменения его количественных и (или) качественных характеристик, повлёкших за собой необходимость определения кадастровой стоимости, является дата внесения таких сведений об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 47:29:0104004:68 поставлен на государственный кадастровый учёт 23 октября 2002 г.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 29 марта 2017 г. датой определения его кадастровой стоимости является 30 декабря 2016 г.
Как видно из акта определения кадастровой стоимости земельного участка от 30 декабря 2016 г., основанием для определения кадастровой стоимости послужило изменение площади земельного участка.
Из той же выписки следует, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 13 022 837,25 руб.
Результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов на территории Ленинградской области, которые использовались органом кадастрового учёта при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:29:0104004:68, утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356.
В связи с этим, доводы правительства Ленинградской области, являющегося высшим исполнительным органом государственной власти Ленинградской области, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки, о том, что оно является ненадлежащим административным ответчиком, исходя из положений части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд находит несостоятельными.
В отчёте оценщика ООО "ЭсАйДжи Оценка" ФИО1 от 17 марта 2017 г. N 007/17 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:29:0104004:68 по состоянию на 30 декабря 2016 г. определена в размере 6 620 000 руб.
Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области от 4 апреля 2017 г. заявление ЗАО "Заря" от 31 марта 2017 г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по поводу которого возник спор, к рассмотрению не принято.
Проанализировав отчёт и оценив его по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности, а определённую рыночную стоимость признаёт достоверной.
Отчёт об оценке содержит подробное описание проведённых оценщиком исследований. В отчёте указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы отчёта мотивированы, изложены ясно, не допускают неоднозначного их толкования и не содержат противоречий.
В судебном заседании свидетель ФИО1 дала полные и последовательные пояснения на дополнительные вопросы, возникшие у суда и других лиц, участвующих в деле, которые не противоречат содержанию и выводам, приведённым в отчёте.
Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:29:0104004:68 кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, равной 6 620 000 руб., обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Между тем, суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований ЗАО Заря" об обязании управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из взаимосвязанных положений статей 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости).
Согласно части 1 статьи 3 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учёт, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).
В части 4 названной статьи отдельные полномочия органа регистрации прав, за исключением проверки действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверки наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав, на основании решений федерального органа исполнительной власти, указанного в части 1 той же статьи, вправе осуществлять подведомственное ему федеральное государственное бюджетное учреждение.
Таковым является филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области.
Исключительное право принятия решений о государственном кадастровом учёте по смыслу указанной нормы закона, закреплено за органом исполнительной власти, осуществляющим государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости, которым на территории Ленинградской области является управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.
Следовательно, обязанность органа регистрации по внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вновь установленной по решению суда величине кадастровой стоимости возникает в силу закона, а потому судебного вмешательства на момент рассмотрения судом настоящего административного дела не требуется.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление закрытого акционерного общества "Заря" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:29:0104004:68, площадью 13 821 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: лёгкая промышленность, в размере его рыночной стоимости, равной 6 620 000 (шести миллионам шестистам двадцати тысячам) руб. по состоянию на 30 декабря 2016 г., на период с 1 января 2017 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 31 марта 2017 г.
Закрытому акционерному обществу "Заря" в удовлетворении административных исковых требований об обязании управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области и федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области внести в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:29:0104004:68 в размере 6 620 000 руб. отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.В.Шадрина
Решение принято в окончательной форме 27 февраля 2018 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка