Решение Самарского областного суда от 23 ноября 2018 года №3а-1530/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 ноября 2018 года Дело N 3а-1530/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,
при секретаре Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1530/2018 по административному исковому заявлению ООО "Санеко-Супер" к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Санеко-Супер" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, мотивируя тем, что административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, площадью 4 945 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства стационарной автозаправочной станции с комплексом по оказанию услуг в составе: магазина сопутствующих товаров, кафе и мойки, расположенный по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 44 548 417 рублей 10 копеек.
Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы.
В обоснование заявленных требований ООО "Санеко-Супер" ссылается на отчет об оценке от 29 марта 2018 года N N, подготовленный оценщиком ООО "Поволжская лаборатория судебной экспертизы", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года составляет 10 915 845 рублей 95 копеек.
Будучи не согласным с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, 19 июля 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка. Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 15 августа 2018 года N N административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления.
При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в судебном порядке.
На основании изложенного, ООО "Санеко-Супер" просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 945 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства стационарной автозаправочной станции с комплексом по оказанию услуг в составе: магазина сопутствующих товаров, кафе и мойки, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 10 915 845 рублей 95 копеек.
В процессе рассмотрения судом настоящего административного дела ООО "Санеко-Супер" изменило и уточнило свои исковые требования, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 945 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства стационарной автозаправочной станции с комплексом по оказанию услуг в составе: магазина сопутствующих товаров, кафе и мойки, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 11 034 105 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Саксонова Е.В., действующая на основании доверенности от 4 июня 2018 года, измененные административные исковые требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше, и дополнила, что с заключением судебной экспертизы ООО "ЗЕМ.СТАНДАРТ" от 30 октября 2018 года административный истец согласен, не оспаривает выводы названного заключения.
Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации городского округа Тольятти Самарской области, ООО "Гудзон" и ООО "Санеко-Инвест" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии с положениями ст.ст. 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело без их участия.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области в письменном отзыве на административный иск, в случае отсутствия дополнительных доказательств достоверности заявляемой рыночной стоимости объекта недвижимости, возражал против удовлетворения заявленных требований.
Представитель Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области в письменном отзыве оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.
Представитель Администрации городского округа Тольятти Самарской области в письменном отзыве просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку уменьшение кадастровой стоимости в существенном размере приведет к снижению поступлений в местный бюджет.
Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.
Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, полагает административный иск ООО "Санеко-Супер" к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.
Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Из материалов дела усматривается, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером N, площадью 4 945 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства стационарной автозаправочной станции с комплексом по оказанию услуг в составе: магазина сопутствующих товаров, кафе и мойки, расположенном по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28 мая 2018 года N N.
Административный истец является арендатором указанного земельного участка, что подтверждается договором аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 16 октября 2012 года N N N(2009-2018).
Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером N.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 4 сентября 2018 года N N, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет 44 548 417 рублей 10 копеек.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы, поскольку размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером N исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Полагая свои права нарушенными ООО "Санеко-Супер" 19 июля 2018 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 15 августа 2018 года N N административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления.
Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Ввиду этого обращение ООО "Санеко-Супер" в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, в полной мере согласуется с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.
По смыслу заявленных административным истцом требований, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для исчисления арендной платы.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.
В обосновании заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 29 марта 2018 года N N, подготовленный оценщиком ООО "Поволжская лаборатория судебной экспертизы", из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, площадью 4 945 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства стационарной автозаправочной станции с комплексом по оказанию услуг в составе: магазина сопутствующих товаров, кафе и мойки, расположенный по адресу: <адрес>, и по состоянию на 1 января 2013 года его рыночная стоимость составила 10 915 845 рублей 95 копеек.
В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица - Администрации городского округа Тольятти Самарской области, о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Из заключения эксперта ООО "ЗЕМ.СТАНДАРТ" от 30 октября 2018 года следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2013 года составляет 11 034 105 рублей.
Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, ФСО N 7 "Оценка недвижимости", утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.
В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.
Оценивая экспертное заключение ООО "ЗЕМ.СТАНДАРТ" от 30 октября 2018 года по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем визуального осмотра объекта оценки и изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объекте оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость оцениваемого объекта не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключение приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельных участков, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования земельного участка; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.
Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, наиболее сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования.
В заключение содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок. Эксперт пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2013 года составляет 11 034 105 рублей.
Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям статей 79, 82, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, не заинтересован в исходе дела.
Ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.
Оценивая представленные доказательства как каждое в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости, установленной в экспертном заключении.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Доводы заинтересованного лица - Администрации городского округа Тольятти Самарской области, о том, что уменьшение кадастровой стоимости в существенном размере приведет к снижению поступлений в местный бюджет, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости предусмотрено Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения ООО "Санеко-Супер" в суд является 13 сентября 2018 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 19 июля 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО "Санеко-Супер" к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 945 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства стационарной автозаправочной станции с комплексом по оказанию услуг в составе: магазина сопутствующих товаров, кафе и мойки, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 11 034 105 рублей.
Дата подачи ООО "Санеко-Супер" заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 19 июля 2018 года, в суд - 13 сентября 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 26 ноября 2018 года.
Председательствующий: Непопалов Г.Г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка